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【課程背景】

據大數據監控的366個城市中，未來兩年，籌備開業的購物中心達1439個。這其中，誰能攬下“新晉網紅打卡mall”頭銜？誰將成為實體商業創新范本？另一方面，隨著消費者需求變化、新興品牌更迭不斷，存量商業競爭加劇等綜合因素沖擊，新項目開業更將面對著前所未有的壓力。如何差異化經營，打造商業體亮點，完善品類，豐富產品體系階梯，增強客戶粘性。為此我們設計了這門課程。

【課程收益】

1、對銷售型物業的產品策略和零售商業地產的產品策略的區別認識

2、學習商管與開發高效協同的6大要點及實踐心得

3、學習籌備期工作計劃如何有效執行，有哪些關鍵節點？

4、二裝管控要組織要點，有哪些注意事項？

5、籌備期的市場調整關鍵點是什么？如何推導項目經營策略和定位？

6、如何避免開業火爆，開業后客流急速下滑？

7、什么是商業項目出圈的流量密碼？

【課程對象】

購物中心商管和資管公司：營運、推廣、招商、客服、綜合管理、財務、HR等崗

【課程大綱】

導入：頭部港資購物中心為什么能夠穿越周期？

模塊一 底層邏輯--產品策略

#開發與商管高效協同的前提：對銷售型物業的產品策略和零售商業地產的產品策略的區別有正確認知

購物中心顧客

購物中心產品組件

直接顧客導向：4個產品組件

間接顧客導向：4個產品組件

案例：重慶光環產品創新策略解析

討論題：

為什么購物中心的直播帶貨效果不好？

購物中心產品結構拆解有什么用？

你認為什么樣的產品力算法可以大致衡量不同購物中心的產品力水平？

競爭日趨激烈，單項目如何打防御戰，抬高門檻，挖深護城河？

大型連鎖購物中心門檻不高、護城河不深，靠什么生存和發展？

模塊二 底層邏輯--資產管理

開發與商管高效協同的前提：對持有物業資產估值有正確認知

一、資管視角：資產估值算法

二、商管視角：NOI拆解4個公式，提升租金4件事情

三、資產管理模式比較和輕資產3大核心競爭力

討論題：

恒大輸在哪里？華潤、龍湖、萬科、萬達贏在哪里？

業主如何選擇持有物業的資產管理模式？

業主如何從市場中篩選出優秀的“輕資產管理公司”？中小型輕資產管理公司憑什么獲取業主信任，從競爭對手那里搶到優秀的項目？

地產開發公司要不要進入“輕資產管理輸出”賽道？

模塊三 籌備開業目標

一、業主大目標：安全、品質、收益（長期持有/短期持有）

二、開業小目標：按時、滿鋪、精彩（招商品質/大營運品質）

討論題：獨立核算的商業物業要達成現金流平衡，年最大還貸額測算

計算題：資產增值測算

模塊四 籌備期模塊化計劃3大要點

一、節點圖：邏輯正確的籌備期模塊化節點圖

二、消防概念：消防四證概念；取證關鍵點

三、計劃表：方便執行的計劃表格創新

討論題

幫助租戶按時取得消防證照的關鍵點？

什么是聯合/獨立驗收？如何開展？

一消、二消合并取證可行嗎？風險點？設計邏輯

模塊五 高效協同6大要點

一、指揮部：統籌總控各公司

二、考核激勵機制：對事不對人，彼此承擔責任

三、內控計劃：主動抱團，高效協同

四、商業提資：共同產品研發，充分提資

五、資金安排：合理安排籌開資金

六、接管和移交：共同發現問題和解決問題

討論題：

租戶提出裝修補貼，怎么辦？

如何讓項目開發公司主動積極配合商業管理公司推進開業計劃節點？

模塊六 二裝管控5大要點

一、二裝管控組織到位，執行力強【總經辦】

1、三銷項表

2、三類會議

二、開業前5個月，商戶批量進場裝修【招商營運/工程】

常見問題和解決方案

三、現場裝修管控流程和標準清晰【工程】

一套流程、五個節點、一個甘特圖

四、圖紙管控、裝修驗收流程和標準清晰【工程】

五、開業前1個月完成安全保障和政府報備【物業】

模塊七 項目前策3大要點

一、籌備期市場調研關鍵點？

1、1、區域

2、商圈--一二三級商圈；細分市場

3、項目--資產、管理、經營

4、競爭對手

一、二、如何正確使用SWOT分析工具推導項目經營策略和定位？

1、SWOT分析表--九宮格

2、四大策略

3、定位步驟和定位關鍵詞篩選表

三、租賃決策文件如何編制？如何獲取相對準確的市場租金？

1、租賃決策文件

2、市場租金測算方法--比較網格法

模塊八 開業前營企3大要點

一、提煉易于傳播的SLOGON

二、一店一色和平面布局審核，提升店鋪“場能”

三、開業火爆，并避免開業后客流斷崖式下滑

杜老師

20年+的商業地產行業經驗（其中奢侈品/潮流百貨從業經驗19年，購物中心從業經驗9年），歷任常州購物中心招商營運副總，常州百貨大樓總經理，萬達區域公司總經理等職務。擁有10 年+總經理經驗、3 年+區域總經理經驗。先后為香港新鴻基、瑞安新天地、世茂集團、招商蛇口等標桿企業擔任商業地產課程授課導師。財務出身、業務扎實的杜老師，擅長將資產管理與商業運營管理實戰業務結合，讓學員真正將資管指標與業務指標聯系融匯貫通。

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