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培訓受眾:

房地產、建筑公司、監理公司、總經理、工程副總、工程總監、總工、工程經理及工程技術相關人員

課程收益:

根據房地產企業工程質量經常出現的功能性（滲漏、開裂）、觀感性（空間尺寸偏差、成品保護）等引起業主投訴的常見工程質量問題，從設計、材料、施工工藝控制等角度，系統地分析、總結產生上述工程質量問題的各種技術環節方面的缺陷原因。針對房地產企業工程質量控制普遍在技術管理上存在的薄弱環節，按照工程建造的順序（基礎→主體結構→內、外檐裝飾→機電安裝→分戶驗收）、按照工程各分部分項工程技術管控的要點、按照施工現場關鍵工序工藝控制的要點。提出全面及有針對性的技術解決方案，通過工程質量技術管理的“事前預防、事中管理、事后檢驗”的技術管理，在技術環節上根治屢禁不止的工程質量通病。

※全案例講解，全面系統地了解全過程、精細化、動態工程管理解決方案。

※借鑒標桿地產企業工程質量管理系統方法和技術解決措施

課程大綱:

一．房地產企業工程質量出現的主要問題：

1．房地產企業工程質量出現的問題：

□結構安全性質量問題：

□適用功能性質量問題：

□使用功能性質量問題：

□觀感修復性質量問題：

2．房地產企業因工程質量問題帶來的影響：

□工程質量對利潤的影響：

□工程質量對銷售影響：

□工程質量對索賠的影響：

3． 房地產工程質量問題為何屢禁不止：

□ 設計單位管理現狀分析：

□ 施工單位管理現狀分析：

□ 監理單位管理現狀分析：

□ 房地產企業工程管理現狀分析：

□ 相關規范技術標準不完善的影響：

二． 透過房地產常見工程質量問題看技術管理的缺陷：

1. 忽視技術管理對工程質量的影響：

□ 工程技術管理是技術和管理的結合：

□ 案例一：某項目外墻設計有外墻空調板用于放置空調室外機，圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規范要求施工，監理單位按圖紙及規范檢查，甲方復檢合格。半年后大量空調板根部發生滲漏

技術缺陷分析和管理缺陷分析，提出技術和管理的解決措施

□ 案例二：某項目首層設小院圍墻，經常出現小院圍墻施工影響市政園林景觀進場，且極易發生圍墻開裂，引起業主投訴。

技術缺陷分析和管理缺陷分析，提出技術和管理的解決措施

□ 案例三：某項目為外墻外保溫，采購部采購了外墻專用彈性涂料，施工單位按規范要求施工，監理單位按圖紙及規范檢查，甲方復檢合格。半年后外墻涂料出現開裂、脫落

技術缺陷分析和管理缺陷分析，提出技術和管理的解決措施

□ 案例四：略 □ 案例五：略

2. 技術管理是工程質量保證的基礎：

□ 齊全的行業設計、施工規范、標準圖為何甲方工程部、施工單位還是喊圖紙表示不全：

□ 甲方、設計院、施工單位、監理單位層層管理為何質量問題還是層出不窮：

□ 國家、地方及行業公布了大量的質量通病防治措施，為什么房地產企業的工程質量通病不降反升。

□ 通過技術管理解決工程質量問題：

□ 外墻涂料常見工程質量問題的分析方法：如何將技術分析轉化為管理措施

□ 廁浴間防水常見工程質量問題的分析方法：如何將技術轉化為管理措施

□ 鋁合金門窗安裝常見工程質量問題的分析方法：如何將技術轉化為管理措施

□ 通過業主投訴分析工程質量問題的方法：如何將技術轉化為管理措施

3. 房地產企業工程技術管理的重點：

□ 房地產企業工程技術管理容易出現的誤區：

□ 房地產企業工程技術管理保障的重點：

◇ 設計質量保障：忽視設計要求和設計審查：

案例講解：設計失誤造成首層陽臺沉降，解決措施

案例講解：設計失誤造成樓板開裂，解決措施

◇ 材料質量保障：忽視技術要求

案例講解：屋面保溫材料選擇錯誤

◇ 施工工藝質量（技術措施）保障：

案例講解：鋁合金門窗一些常見的錯誤工藝做法。解決措施

三． 按照工程建造順序的工程質量缺陷技術解決措施：

1. 地基基礎工程：

案例說明地基基礎工程階段容易產生的工程質量缺陷：

地下室防水技術措施控制要點：

■ 針對當前設計院對地下室防水設計的圖紙設計深度及設計節點做法分析設計失誤其產生的工程質量問題：

□ 案例說明通常的圖紙表示深度及設計人員隨意性產生的工程質量問題：

□ 案例說明防水體系選擇的隨意性及產生的工程質量問題：

□ 案例說明防水材料選擇的隨意性及產生的工程質量問題：

□ 案例說明設計院簡單套用標準圖，而無詳圖設計及產生的工程質量問題：

■ 設計階段及設計審查針對地下室防水工程質量缺陷的技術控制措施：

□ 明確防水體系：技術控制要點

□ 明確防水材料：技術控制要點

□ 甲方應補充完善并重點審查的關鍵防水節點

工程質量控制設計節點詳圖

■ 施工階段針對地下室防水工程質量缺陷的技術措施要點：

□ 加強材料進場和使用過程的檢查：

□ 應重點關注的施工工藝：

□ 應重點關注的施工節點及施工部位：

◇ 樁頭防水層的處理：

◇ “三條縫”的處理：含超前止水后澆帶

◇ 穿墻線管的處理：

◇ 穿墻螺桿孔洞的處理：

◇ 防水基層的處理：

◇ 防水卷材收頭的處理（含附加防水層）：

◇ 地下室種植樓蓋的處理

地下及首層工程防空鼓、開裂技術措施要點：

■ 針對當前設計院對地下室防空鼓、開裂的圖紙設計深度及設計節點做法分析其產生的工程質量問題：

□ 設計院首層地面、墻體、陽臺、種植樓蓋的通常設計節點做法及產生的工程質量問題：

■ 設計階段針對地下及首層工程防空鼓、開裂缺陷的技術措施要點：

□ 甲方應補充完善首層地面、墻體、陽臺、種植樓蓋設計節點：工程質量控制設計節點詳圖

■ 施工階段針對地下及首層工程防空鼓、開裂缺陷的技術措施要點：

□ 關鍵質量通病的工藝質量防控技術措施要點

2. 主體施工階段：

案例描述主體施工階段容易產生的工程質量缺陷：空間尺寸偏差、開裂等

主體施工階段空間尺寸技術措施防控要點：

■ 空間尺寸偏差產生的技術原因分析：

■ 預防空間幾何尺寸偏差的技術措施防控要點：

主體施工階段開裂技術措施防控要點：

■ 樓板常見的裂縫及設計解決方案：

■ 主體施工階段防開裂缺陷的施工技術措施防控要點：

3. 屋面工程（含露臺防水）

案例講解屋面（露臺）工程容易產生的質量缺陷：滲漏等

屋面防水設計階段技術措施防控要點：

■ 針對當前設計院對屋面防水設計的圖紙設計深度及設計節點做法分析其產生的工程質量問題：

□ 屋面（露臺）防水體系的選擇：倒置式屋面防水體系與現實工程的矛盾與存在的質量缺陷：

□ 設計的隨意性未考慮施工組織導致施工進度受影響進而影響工程質量：

□ 案例說明目前設計圖紙不清晰和關鍵防水設計節點欠考慮造成的幾個典型的工程質量問題：

■ 設計階段及設計審查針對屋面防水工程質量缺陷的技術措施要點：

□ 明確屋面的防水體系：

□ 明確重要節點、重點部位的防水構造做法：

□ 應補充完善并重點審查的關鍵防水節點：工程質量控制設計節點詳圖

□ 露臺、種植屋面的防水設計技術審查控制要點：

屋面防水施工階段工程質量缺陷的技術措施防控要點：

■ 加強材料進場和使用過程的檢查：

■ 應重點關注的施工工藝：

■ 應重點關注的施工節點及施工部位：

□ 屋面“口、縫、根”的處理：

■ 女兒墻泛水空鼓的技術解決措施：

■ 屋面防水工程管理檢驗要求

4. 外檐裝飾工程：

案例說明外裝修工程容易產生的質量問題：滲漏、開裂、外墻磚脫落、成品保護、外裝修工程防滲、防開裂技術措施防控要點：

■ 系統講解為什么外墻開裂、滲漏會成為國內工程界愈演愈裂的質量問題的原因：

■ 針對當前設計院對外墻的圖紙設計深度及設計節點做法分析其產生的工程質量問題：

□ 配合大量實際案例、圖例說明國內設計單位忽視外墻防開裂和防滲漏設計是造成外墻開裂滲漏的主要原因：

□ 案例說明外立面二次設計防滲漏缺失或考慮不周是導致滲漏的原因之一：

□ 案例說明鋁合金外門窗設計、二次構件設計防滲漏缺失或考慮不周是導致滲漏的原因之一：

■ 設計階段及設計審查針對外墻防滲漏、防開裂工程質量缺陷的技術措施防控要點：

□ 明確外墻型式：技術控制要點

□ 明確外墻外保溫型式：幾種外保溫型式的優劣比較及技術措施控制要點

□ 甲方應補充完善并重點審查的外墻（外窗）關鍵防水節點：課件鏈接確定外墻防滲漏、防開裂關鍵節點選擇的原因，演示講解大量實際工程使用，但無詳圖設計和標準圖套用的外墻（外窗）有針對性的工程質量控制設計節點詳圖

□ 課件鏈接演示講解無詳圖設計和標準圖套用的外立面二次構件工程質量控制設計節點詳圖：

外裝修施工階段工程質量缺陷的技術措施防控要點：

■ 外墻砌體防滲漏、防開裂質量通病的工藝質量技術措施防控要點：

■ 外墻抹灰防滲漏、防開裂質量通病的工藝質量技術措施防控要點：

■ 外墻外保溫施工過程防滲漏、防開裂質量通病的工藝質量技術措施防控要點：

■ 外墻貼面磚施工過程防滲漏、防脫落質量通病的工藝質量技術措施防控要點：

■ 外墻涂料施工過程防滲漏、防開裂質量通病的工藝質量技術措施防控要點：

■ 外架落架前應再次檢查的防滲漏、防開裂工程質量技術細節要點：

■ 外墻

5. 內檐裝飾工程：

案例說明內裝修工程容易產生的質量問題：廚衛滲漏、空鼓開裂、

空間尺寸偏差、成品保護

內裝修空間尺寸偏差技術措施防控要點：

■ 內裝修空間尺寸偏差產生的原因：

■ 內裝修施工過程空間尺寸偏差質量通病的工藝質量技術措施防控要點：

■ 內裝修開裂空鼓技術措施防控要點：

■ 系統講解為什么內裝修開裂、空鼓等質量通病屢禁不止，從材料本身的特點談開裂空鼓原因：

■ 介紹國內一些新技術、新材料預控內裝修開裂、空鼓的案例：

■ 案例講解分析設計院設計圖紙的一些做法未考慮工程質量通病防治，是造成內裝修開裂、空鼓的原因之一：

□ 設計階段針對內裝修開裂、空鼓質量缺陷的技術措施防控要點：

■ 施工過程針對內裝修開裂、空鼓質量缺陷的技術措施防控要點：

□ 施工前應檢查的技術措施防控要點：

□ 施工過程應重點監控的技術措施防控要點：

□ 施工完成后應做的必要技術措施：

廚衛間滲漏技術措施防控要點：

■ 設計階段廁浴間防水的技術措施防控要點：

■ 針對當前設計院對廚衛防水的圖紙設計深度及設計節點做法分析其產生的工程質量問題：

□ 廁浴間滲漏完全是施工現場的質量管理問題嗎？

□ 同層排水要求的下沉式衛生間存在的工程質量隱患：

□ 先施工墊層埋管線再做防水層還是先施工防水層做保護層再埋管的優劣對比：

□ 設計圖紙經常忽略表示防水的構造做法：

□ 甲方應補充完善并重點審查的廁浴間關鍵防水節點：課件鏈接確定廁浴間防水關鍵節點、薄弱部位選擇的原因，演示講解有針對性的工程質量控制設計節點詳圖及構造做法

■ 施工階段廁浴間防水的技術措施防控要點：

□ 如何安排廁浴間防水的合理工序穿插

□ 廁浴間防水施工前應檢查的技術措施要點：

□ 廁浴間防水施工過程的工藝控制要點：

□ 廁浴間防水施工過程的重點部位控制要點

四、如何通過技術管理應用，采取管理措施解決房地產工程質量問題：

1. 房地產企業全過程工程質量管理業務管控的重點：

■ 公司主管領導的管控重點：

■ 甲方設計部的管控重點：

■ 甲方招標采購部的管控重點：

■ 甲方成本部的管控重點：

■ 甲方工程部的管控重點：

■ 監理單位的管控重點：

■ 施工單位的管控重點：

2、 設計階段工程質量控制：

■ 如何強化設計階段對工程質量的保證：

■ 如何解決施工圖審圖的工作質量：

□ 施工圖設計審查的組織管控重點：

3、 招標采購合約階段工程質量控制：

■ 格式化合約能夠滿足甲方的要求嗎？

■ 如何避免陰陽合同與合約備案、甲方管控要求之間的矛盾

■ 總承包單位招標文件中工程質量控制要點的明確：

□ 工程承包范圍及承包方式：

◇ 總分包作業面劃分：

◇ 門窗：工序質量交接控制要點約定

◇ 電梯：工序質量交接控制要點約定

◇ 外保溫：工序質量交接控制要點約定

□ 進度管理要求：

◇ 如何細化進度管理要求

□ 技術標準、技術措施控制要點：

◇ 防滲漏體系：工藝質量控制標準

◇ 防開裂體系：工藝質量控制標準

◇ 施工檢驗標準要求：

□ 管理措施標準：

◇ 現場管理人員配備：含階段性進場要求

◇ 質保體系要求：

◇ 成品保護要求：

◇ 獎懲措施：

◇ 工程保修：

■ 監理單位招標文件中工程質量控制要點的明確：

□ 監理報價方式約定：

□ 監理職責及監理范圍約定：

□ 技術標準、技術措施控制要點：

□ 管理措施標準：

◇ 現場管理人員配備：含階段性進場要求

◇ 監理質保體系要求：含監理工序檢查要求

◇ 獎懲措施：

■ 甲方工程部施工前工程質量策劃的控制要點： ■ 施工單位入圍考察的工程質量控制要點：

■ 回標質詢的工程質量控制要點：

□ 從前端強化施工單位質量控制意識：

□ 避免千篇一律沒有針對性的技術標文件：

□ 考察主要項目負責人、技術負責人、質檢負責人技術能力及管理水平：

4、 施工現場管理階段工程質量控制：

■ 施工組織設計審查的控制要點：

□ 現場管理人員配備審查：

□ 質保體系審查：

□ 防滲漏專項方案審查：

□ 防開裂專項方案審查：

□ 技術交底審查：

□ 工序質量控制點、停止點檢驗控制要求；

□ 甲供、甲分包質量控制管理要求：

□ 技術交底審查要求：

■ 地基基礎工程現場質量控制要點：

□ 應重點檢查的部位及工序： □ 質量管理工具模板：質量檢驗應用控制要點講解

■ 主體結構工程現場質量控制要點：

□ 應重點檢查的部位及工序： □ 質量管理工具模板：質量檢驗應用控制要點講解

■ 鋼結構工程現場質量控制要點：

□ 應重點檢查的部位及工序： □ 質量管理工具模板：質量檢驗應用控制要點講解

■ 內檐裝修工程：

□ 應重點檢查的部位及工序： □ 質量管理工具模板：質量檢驗應用控制要點講解

■ 外檐裝修工程：

□ 應重點檢查的部位及工序： □ 質量管理工具模板：質量檢驗應用控制要點講解

■ 門窗工程：

□ 應重點檢查的部位及工序： □ 質量管理工具模板：質量檢驗應用控制要點講解

■ 防水工程：

□ 應重點檢查的部位及工序：

5、 房地產企業工程計劃管理的重點

■ 如何并行協同組織各個部門、各個業務體系高效地推進項目

經營計劃的管理：

■ 倒置式的工程計劃管理邏輯因果關系分析：

□ 交付：條件、關聯部門、各自任務

□ 市政、景觀進場：條件、關聯部門、各自任務

□ 精裝修進場：條件、關聯部門、各自任務

□ 內外檐裝修：條件、關聯部門、各自任務

□ 甲供、甲分包進場：條件、關聯部門、各自任務

□ 實體售樓處、樣板間裝修：條件、關聯部門、各自任務

□ 主體結構施工：條件、關聯部門、各自任務

□ 總包單位進場：條件、關聯部門、各自任務

□ 招標采購組織：條件、關聯部門、各自任務

□ 目標成本確定：條件、關聯部門、各自任務

□ 擴初設計審查：條件、關聯部門、各自任務

□ 概念設計審查：條件、關聯部門、各自任務

□ 產品定位：條件、關聯部門、各自任務

6、 建立企業工程管理體系是企業工程保障的基礎

何老師

國內知名房地產工程項目管理專家。曾擔任中海地產工程管理部副總經理；北京萬科工程管理部副總，項目總經理等職位。

07年受邀參與奧運會整治工程，建立并運用工程動態質量管理體系，得到建設部表彰。

在中海地產任職期間,組織制定了中海工程管理體系和項目工程管理動態表格。尤其是創建了工程管理實時動態管理體系，完善了國內一線工程管理執行力標準缺失的空白。完善了工程管理在投資階段、項目策劃階段的管理標準和技術標準.負責了中海雅園、中海凱旋、中海楓漣山莊等項目的工程項目管理工作。在萬科集團任職期間,負責編寫萬科規劃設計管理流程總圖部分（華東版）、項目報批報建管理流程（北京版）、設備專業設計管理等部分內容，設計任務指導書要點、工程管理策劃書要點。其中本人編寫的規劃設計管理流程總圖部分內容曾獲得萬科集團設計管理一等獎。負責了萬科青青家園、萬科星園等項目的全面工程管理工作。

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