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‖專題背景‖

※→→→ 歡迎來到不負眾望的五星級“陳萍生稅務精品課堂”系列！！！

※→一星：這是一堂“與時俱進”系統學習稅收的課程，課程強調“與時俱進”，政策更新度直到講課前一天晚上；

※→二星：這是一堂破解稅政難局的稅收籌劃課，針對經濟形勢的變化，設計個性化的稅收策劃方案；

※→三星：這是一堂解決實際問題的答疑課，課程預留答疑板塊，針對學員預先準備好的問題或現場的提問，現場解答疑難問題；

※→四星：這是一堂注重客戶體驗的精品課，陳萍生老師的開發全程票據審核課程內容：豐富實用；表現形式：生動活潑，深受學員好評；

※→五星：這是一堂注重前瞻的規劃課，面對“營改增”的大潮，房地產增值稅稅率到底是多少？存量房何去何從？土地如何抵扣？一起面對，走進新時代。

本課程需要決策層的參與，一起來吧，一起度過高信息量而又絕不枯燥的兩天！！！

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖課程內容‖

第一天課程內容背景介紹：

?2015年是“十二五”最后一年，按照國務院財稅改革工作部署以及全國稅務工作會議要求，房地產業、建筑業、金融業和生活服務業“營改增”方案箭在弦上，即將推出實施，財政部、國家稅務總局以及各級國、地稅局正在緊鑼密鼓的有序推進營改增準備工作，營改增是房地產企業當前面臨的一項時間緊、變化大、任務重的新形勢、新任務，也是企業財稅管理人員面臨的新的機遇與挑戰。

為了讓房地產企業及時、全面、系統地掌握“營改增”政策內容，實現營業稅向增值稅的平穩過渡，本課程將對房地產“營改增”政策進行前瞻分析，并就“營改增”前后企業的納稅設計、財稅管理、營銷策略、流程優化及涉稅風險變化和應對等提出明確的指導性方案和專業意見。

第一天主講核心內容介紹：

一：房地產業營改增政策前瞻

1．房地產營改增方案及稅負測算

2．營改增試點方案中，房地產銷售、出租稅率是17%還是11%？存量房產在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

3．一般納稅人的認定標準及一般計稅方法和簡易計稅辦法，什么是銷項稅額，什么是進項稅額？

4．是否收到預售款時即產生銷項稅？收到意向金、定金是否產生納稅義務？簽訂工程合同時，對預付工程款支付是否提前或延后開具增值稅專用發票？增值稅納稅義務發生時間如何確定？

5．企業成本和費用中哪些增值稅進項稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付的土地出讓金、規費是否有機會抵扣進項稅？外購材料、甲供材、廣告費、設計費、資金利息、勞務分包外包、人工費等方面如何抵扣進項稅？營改增改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

6．項目公司開發建造的配套設施是否視同銷售？建成后產權屬于政府、全體業主所有的其成本、費用所發生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？

7．拆遷安置視同銷售如何進行營改增？拆遷補償中的拆一還一和開發項目紅線外設施

支出進項稅抵扣分析。是否可以抵扣？是否視同銷售計算進項稅額？

8．企業收取的違約金、代收款項、工程獎勵等價外費用是否繳納增值稅？

9．項目部納稅地點在哪里？注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發票如何抵扣？在哪里開具發票？

10．增值稅納稅申報與營業稅納稅申報有哪些改變？

11．增值稅專用發票和普通發票管理及風險責任，哪些情形開具增值稅專票，哪些開具普通發票？營改增后，營業稅收入怎么開具發票？

12．增值稅會計核算與營業稅財務核算有哪些不同，應交增值稅一級、二級科目設置，核算賬務處理核算舉例。

二：營改增后稅收政策變化分析

1．建筑企業營改增政策變化分析

2．建設方提供材料的“甲供材”營業稅政策，營改增后，其增值稅計稅依據還包括甲方提供的材料嗎？

3．房地產建筑業掛靠經營行為變化分析

4．不動產投資不征收營業稅，營改增后仍不征收增值稅嗎？

5．政府收回土地以及地面建筑物不征收營業稅政策會發生哪方面的改變？

6．轉讓銷售差額征收營業稅動產和土地使用權按差額征收營業稅的政策會保留嗎？營改增后，如何變化？

7．拆遷補償中實行產權調換的，其增值稅計稅依據與原營業稅計稅依據還會按成本價核定征收嗎？拆遷補償支付業務會同步改進嗎？

8．合作建房、自建與代建政策變化分析

三：房地產業營改增應對策略分析

1．房地產企業可以提前開具發票確認收入嗎？銷售收入的確認時間點有策劃空間嗎？

2．營改增后，房地產企業能取得哪些可以抵扣的進項稅額？沒有進項稅影響多少利益？

3．營改增后，財務費用、廣告費、設備費及設備租賃費、會議費、辦公費、綠化樹木、人工勞務費等如何簽訂合同？資產損失材料損耗新分析

4．營改增后，建筑業造價定額發生變化，甲供材會發生怎樣的變化？

5．項目公司“日光盤”、“月光盤”要考慮進銷平衡，先銷售后抵扣怎么辦？

6．代收費用將視同價外費用繳納增值稅，如何處理？

7．開發房屋與建筑工程款相互抵賬如何取得進項稅額？

8．營改增后對企業財務利潤的影響分析。轉化增值稅負的兩種方法？

9．房地產企業購置的土地成本是否計算進項稅額，如何計算？

10．營改增后，關聯公司之間交易稅收成本降低，房地產企業如何籌劃土地增值稅和企業所得稅？

11．外地項目開發和外地項目部怎樣納稅？外地繳納增值稅如何抵減？

12．過渡期財政、稅收優惠政策分析，營改增過渡期涉及的老合同、老項目、老業務等處理分析，是簡易征收還是存量抵扣？

13．適應稅制改革，在稅收征收管理方面，如何與國稅機關對接征管業務？

第二天課程內容背景介紹：

“以票管稅”一直是稅務機關強化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務機關近年來稅務稽查的重點項目之一。合法有效的票據不僅是財務核算的基礎，更是決定房地產企業所得稅和土地增值稅稅負的核心依據。企業財稅管理人員對合法票據的審核管理，無疑是企業財稅管理的一項非常重要的內容。

?本課程從開發全程角度，根據現行財稅政策規定，精心審視開發過程中各類重要票據的管理，旨在提高企業財務和稅收票據的管理技能。

第二天主講核心內容介紹：

一：開發項目取得合法票據的稅務判斷

1．合法票據的分為哪六類

2．內部票據與外部票據分類與管理

3．稅務發票的分類，地稅發票和國稅發票分類

4．發票的開具地點和開具時間，增值稅發票和營業稅發票何時開具

5．合法發票的審核要點，現金支付與轉賬支付審核

二：項目取得階段票據審核管理

1．土地成本費用的票據管理，

⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據

⑵ 建設政府基礎設施置換土地票據

⑶ 直接從第三方購買土地

⑷ 土地投資票據

⑸ 股權收購取得土地票據

⑹ 吸收合并取得土地發票

⑺ 競拍土地過渡到項目公司土地票據如何轉移

⑻ 項目合作如何分攤管理成本費用票據

2．取得政府土地出讓金和拆遷補償金會計如何核算，企業所得稅和土地增值稅處理

3．拆遷補償費用合法票據管理，哪些需要稅務發票，哪些不需要稅務發票？

⑴ 貨幣性補償支出票據

⑵ 非貨幣性補償成本列支票據

4．拆遷戶代建房屋成本費用票據如何管理

5．開辦費用包括哪些具體項目，如何稅前列支

6．購置辦公用品票據審核要點

三：項目開發環節票據審核管理

1．政府部門規費

2．甲供材發票管理，包工不包料合同發票與包工不包料合同材料發票如何列支

3．外購設備發票管理，購置設備發票如何直接進入開發成本

4．精裝修房電器、家具取得的發票是否可以計入開發成本

5．購買材料、物品善意取得虛開增值稅發票如何計入開發成本

6．利息費用發票管理，

⑴ 哪些利息費用不需要發票

⑵ 個人借款利息發票如何取得

⑶ 混合型投資利息費用發票

7．合作建房發票的取得和分配

8．代建項目和自建項目去和區分，合同與票據方面有何要求

9．開發成本計算分配依據管理，成本核算對象與分配方法報送資料

四：項目銷售環節票據審核管理

1．項目部費用發票與管理部門費用如何區分

2．營銷人員支付工資薪金票據和支付傭金發票區別

3．營銷禮品和物品需要取得哪些發票才能稅前扣除

4．實物折扣、價格折扣折讓、補退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據？

5．企業支付違約金、賠償費用如何稅前扣除？

6．產權置換視同銷售如何列支成本費用，如何進行會計核算

7．營銷設施建造費用如何進行會計核算處理，如何在企業所得稅和土地增值稅中扣除？

五：項目完工階段票據審核管理

1．交房手續與完工時間判斷主要依據

2．完工階段匯算清繳取得成本費用票據時間

3．項目土地增值稅清算取得票據時間要求

4．跨期取得成本費用發票如何處理

5．資產損失稅前列支合法憑據

陳老師

陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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