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課程介紹

2023年7月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。加速推進(jìn)城中村改造，將成為改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。為落實(shí)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的有關(guān)要求，自然資源部日前印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，在北京市等43個(gè)試點(diǎn)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，聚焦盤活存量土地探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制，以提高土地利用效率，為城中村改造創(chuàng)造了良好的制度環(huán)境。

從2009年黨中央國務(wù)院部署推進(jìn)的棚戶區(qū)改造，到2020年開始實(shí)施的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，再到2021年在全國范圍實(shí)施的城市更新行動(dòng)，再到今后一段時(shí)期重點(diǎn)推進(jìn)的超大特大城市城中村改造，各級人民政府及其職能部門的工作重點(diǎn)、工作內(nèi)容、內(nèi)涵外延都發(fā)生了較大變化。部分地方在工作中發(fā)生了不完全依法辦事，導(dǎo)致相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員被行政處分甚至被追究刑事責(zé)任的案例。保障各級政府機(jī)關(guān)工作人員依法履行職責(zé)、保護(hù)自身安全，把好事辦好，是新時(shí)代依法行政的應(yīng)有之義。為適應(yīng)新時(shí)代城市建設(shè)要求，積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，深入貫徹落實(shí)黨中央國務(wù)院決策部署，提高相關(guān)人員業(yè)務(wù)能力，依法推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征拆及“兩違”治理實(shí)務(wù)，促進(jìn)各項(xiàng)工作的有序開展。我單位特舉辦城中村改造運(yùn)作模式暨房屋征收補(bǔ)償搬遷操作實(shí)務(wù)，“房票安置”房制度探討、兩違認(rèn)定處理高級研修班。

課程對象

各地政府主管領(lǐng)導(dǎo)、司法局、住建局、自然資源局、房地產(chǎn)管理局、城管綜合執(zhí)法局（執(zhí)法大隊(duì)）、征收辦（中心）、城市更新部門、統(tǒng)征辦、街道辦、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、棚改指揮部、城改辦、老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組、住房保障、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、城投公司相關(guān)人員；房地產(chǎn)開發(fā)等單位的相關(guān)人員。

課程大綱

（一）城中村改造政策要點(diǎn)

1、學(xué)習(xí)貫徹中央關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市城中村改造決策部署

2、《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》重要意義解析

3、《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》解析

4、城中村改造與房地產(chǎn)及房地產(chǎn)新模式構(gòu)建的關(guān)系

5、低效用地再開發(fā)政策與機(jī)制創(chuàng)新要點(diǎn)

6、城中村的歷史成因與現(xiàn)狀、人民群眾的訴求和呼聲

7、城中村改造的主要法律和政策鼓勵(lì)措施

8、城中村改造的主要法律和政策約束

9、在推進(jìn)城市更新中實(shí)施城中村改造

10、城中村改造與棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)改造的協(xié)同推進(jìn)

（二）城中村改造項(xiàng)目的運(yùn)作模式及案例解析

1、通過“房票安置”推動(dòng)城中村改造

（1）房票的定義及適用范圍 （2）房票票面構(gòu)成及獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠

（3）房票補(bǔ)償相關(guān)配套設(shè)施 （4）房票的核發(fā)、使用與結(jié)算

2、通過土地整備推動(dòng)城中村改造

3、通過做地模式推動(dòng)城中村改造

4、通過政府回購安置房推動(dòng)城中村改造

5、通過工業(yè)上樓推動(dòng)城中村改造

（三）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、做地模式：操作要點(diǎn)及石家莊、廣州國企籌資做地的合規(guī)性、可融資性分析

2、土地一二級開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長沙相關(guān)政策及操作案例分享

3、二級贖買一級模式與二級補(bǔ)償一級模式：政策依據(jù)、操作要點(diǎn)及如何市場化融資

4、反向委托（或反向購買）模式：如何實(shí)現(xiàn)凈地一二級聯(lián)動(dòng)融資及案例分享

5、包裝借款模式：央國企兩種借款模式的應(yīng)用要點(diǎn)，如何合規(guī)解決征拆資金與項(xiàng)目資本金，如何進(jìn)行市場化融資？

6、城中村專項(xiàng)債+市場化融資的兩種模式

（四）城中村改造土地及房屋征收補(bǔ)償操作實(shí)務(wù)

1、城中村改造協(xié)議搬遷的實(shí)施路徑

2、城中村改造插花地征收拆遷程序及補(bǔ)償政策

3、集體土地征拆實(shí)務(wù)與司法審查要點(diǎn)

(1)《土地管理法》的修訂及主要條款解讀

(2)《土地管理法實(shí)施條例》對土地征收程序的規(guī)定與運(yùn)用

(3)最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》解讀與運(yùn)用

(4)最高人民法院《關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》及其涉及的土地、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的問題解讀

(5)集體土地征收訴訟審查要點(diǎn):征地審批環(huán)節(jié)、征地補(bǔ)償環(huán)節(jié)、強(qiáng)制執(zhí)行環(huán)節(jié)

(6)集體土地征收非訴審查要點(diǎn):執(zhí)行依據(jù)、申請條件、執(zhí)行主體

(7)結(jié)合案例，闡述歷史遺留問題的處理原則及實(shí)際操作

4、國有土地上房屋征收補(bǔ)償規(guī)范化管理與司法審查要點(diǎn)

(1)房屋征收程序規(guī)范化

(2)房屋征收補(bǔ)償規(guī)范化

(3)將公平補(bǔ)償、依法強(qiáng)制拆遷運(yùn)用到和諧拆遷的實(shí)際操作中

(4)征收拆遷策劃中如何應(yīng)對被征收人的抵觸情緒

(5)征收過程中必須在七個(gè)方面做到的公開、公告、公布

(6)特殊類型房屋的形成及補(bǔ)償

(7)房屋征收范圍確定后的行為限制程序

(8)D級危房認(rèn)定方法在房屋征收拆遷中的應(yīng)用

(9)國有土地上房屋征收的司法審查要點(diǎn)；訴訟領(lǐng)域:《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》適用問題、非訴領(lǐng)域:非訴解釋適用問題

（五）城中村改造“兩違”認(rèn)定治理

1、《城市管理行政執(zhí)法文書示范文本(試行)》解析

2、城鄉(xiāng)規(guī)劃執(zhí)法與違法建設(shè)的認(rèn)定及處理

3、違法建設(shè)治理中行政處罰操作實(shí)務(wù)

4、違法建設(shè)綜合治理法律程序解析

5、違法建設(shè)治理中行政強(qiáng)制操作實(shí)務(wù)

6、城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部違法建設(shè)治理實(shí)務(wù)操作

7、違法建設(shè)治理中相關(guān)難點(diǎn)問題

8、行政強(qiáng)拆下住建、自然資源、綜合執(zhí)法、公安等部門的協(xié)調(diào)銜接

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