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【課程背景】

談及“資產(chǎn)管理”，就不得不提到購(gòu)物中心租售比、坪效、開(kāi)業(yè)率、出租率、客流、收繳率等關(guān)鍵指標(biāo)，如何深層次地發(fā)掘指標(biāo)數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在聯(lián)系，診斷購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況，并根據(jù)診斷結(jié)果自動(dòng)給予應(yīng)對(duì)策略，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)高效和精準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)。做為管理者，如何通過(guò)指標(biāo)管理，第一時(shí)間掌握企業(yè)的資產(chǎn)狀況，并為科學(xué)決策提供有力支撐，助推企業(yè)資產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值。

【課程目標(biāo)】

1、購(gòu)物中心的專業(yè)邏輯是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，商業(yè)管理是其中一個(gè)環(huán)節(jié)

2、定位規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)和調(diào)整優(yōu)化是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心工作，管理者必須通過(guò)對(duì)消費(fèi)變化的精準(zhǔn)捕捉，動(dòng)態(tài)提供市場(chǎng)最需要的商品和服務(wù)；并充分考慮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)要素

3、構(gòu)建購(gòu)物中心資產(chǎn)管理系統(tǒng)的突破點(diǎn)在于加快升級(jí)商業(yè)管理業(yè)務(wù)、強(qiáng)化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力

【課程對(duì)象】

1、購(gòu)物中心/百貨/資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司各部門(mén)中高層領(lǐng)導(dǎo)；

2、此為商業(yè)管理高階課程，專門(mén)為在運(yùn)營(yíng)方面已經(jīng)做得不錯(cuò)，但希望未來(lái)往資產(chǎn)管理方向發(fā)展的公司學(xué)習(xí)交流；

3、有意加入并長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的人士。

【課程大綱】

第一篇：資產(chǎn)管理及其本質(zhì)

1.資產(chǎn)管理的理念

1.1資產(chǎn)管理的注重點(diǎn)

1.2資本化率及其與資產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)聯(lián)

1.3資產(chǎn)管理的價(jià)值衡量體系

NPI NOI EBITDA

2.資產(chǎn)管理的抓手

2.1資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算和工具

2.1.1在項(xiàng)目的初始投資階段

2.1.2在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段

2.1.3在項(xiàng)目的退出階段

2.2資管與運(yùn)管的平衡

2.3資管對(duì)于信息化管理的要求

3.資產(chǎn)管理視角下運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的確立

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是確保足夠的現(xiàn)金流，即“掙錢(qián)”的能力

3.1經(jīng)營(yíng)能力的精確測(cè)算

3.1.1租金收入的幾個(gè)不同部分和不同階段

3.1.2租金收入和其他收入的匯總和關(guān)聯(lián)

3.1.3影響租金收入的因素

第一，掉鋪及其出現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)的一般規(guī)律

第二，續(xù)簽率及其影響租金收入的關(guān)聯(lián)

第三，市場(chǎng)重大變化時(shí)的應(yīng)對(duì)

3.2運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的確定

3.2.1可售和持有混合經(jīng)營(yíng)時(shí)各自底價(jià)的確定方式

3.2.2決定租金底價(jià)的兩種方式

3.2.3客流和有效轉(zhuǎn)換率及獲客成本

3.2.4EBITDA利潤(rùn)額及三個(gè)重要經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)涵

3.3運(yùn)營(yíng)收入和支出的分類

3.3.1收入分類和流向

3.3.2支出分類和流向

3.3.3成本控制要素及衡量指標(biāo)

3.4運(yùn)營(yíng)指標(biāo)體系建立

3.4.1運(yùn)營(yíng)管理端指標(biāo)體系

3.4.2運(yùn)營(yíng)租戶端指標(biāo)體系

3.4.3資產(chǎn)管理價(jià)值于運(yùn)營(yíng)管理中的兩個(gè)里程碑

4.精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是資產(chǎn)價(jià)值的基石

4.1會(huì)員系統(tǒng)的建立對(duì)于營(yíng)業(yè)額的支撐

4.1.1積分體系及其運(yùn)用

4.1.2消費(fèi)者畫(huà)像和招商業(yè)態(tài)及品牌級(jí)次

4.2良好的物業(yè)服務(wù)是構(gòu)建牢固的底層資產(chǎn)

4.2.1不同階段的物業(yè)角色

4.2.2物業(yè)服務(wù)質(zhì)量采用的工具

第二篇：輕資產(chǎn)管理

5.“輕資產(chǎn)”真?zhèn)蚊}的爭(zhēng)論

5.1何謂“輕資產(chǎn)”？

5.2“輕資產(chǎn)”模式興起的原因和本質(zhì)

5.3“輕資產(chǎn)”對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)型是否是一個(gè)途徑，還是捷徑？

6.商業(yè)投資回報(bào)途徑

6.1租金收益和現(xiàn)金流

6.2資產(chǎn)增值和價(jià)值提升

6.3如何測(cè)算資產(chǎn)價(jià)值 介紹三種方式

7.“輕資產(chǎn)”的優(yōu)勢(shì)和難點(diǎn)

優(yōu)勢(shì)：

7.1投資和管理分離

7.2專業(yè)度與經(jīng)營(yíng)成功率

7.3價(jià)值實(shí)現(xiàn)的多方合力和一家獨(dú)斗

難點(diǎn)：

7.4誠(chéng)信和信任感是基礎(chǔ)

7.5利益與責(zé)任

8.輕資產(chǎn)模式

8.1物業(yè)租賃

8.2品牌輸出及運(yùn)營(yíng)管理

8.3參股并管理

8.4合資公司

9.“輕資產(chǎn)”管理操作步驟

9.1如何測(cè)算服務(wù)管理費(fèi)

9.2如何組建團(tuán)隊(duì)及與資產(chǎn)擁有者合作

9.3如何制定法律文件及設(shè)定“逃生”條款

10.成功“輕資產(chǎn)”管理要素

10.1基礎(chǔ)文件的扎實(shí)

10.2流程和制度的完整并簡(jiǎn)便

10.3專業(yè)度的水準(zhǔn)

11.“輕資產(chǎn)”管理的機(jī)制保障

11.1合理量化的業(yè)績(jī)指標(biāo)機(jī)制

11.2短期和長(zhǎng)期收益的平衡機(jī)制

11.3收費(fèi)機(jī)制

11.4利益共享機(jī)制

11.5責(zé)任分擔(dān)機(jī)制

范老師

范老師擁有 20余年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，歷任上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海中信泰富廣場(chǎng)、長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、上海老西門(mén)新苑、寧波泰富廣場(chǎng)、英特宜家等總經(jīng)理。

范老師成功開(kāi)發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過(guò)多個(gè)位于上海市中心及長(zhǎng)三角商業(yè)中心區(qū)域，由國(guó)際和香港著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資運(yùn)營(yíng)的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè) 25 萬(wàn)平方米以上的城市綜合 體項(xiàng)目，以及 10 萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。范老師在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)定位、招商以及運(yùn)營(yíng)管理等 商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。

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