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課程背景

地產企業開展的業務，涉及稅種多，稅款計算復雜且清算時間長，面臨的稅務風險較大。同時，由于不同稅種間存在一定勾稽關系，某一涉稅問題可能會涉及多個稅種。本課程涵蓋的房地產行業財稅知識點非常密集，更有大量真實案例剖析，希望從財務視角，稅務合規的前提下幫你更加深刻理解房地產行業以及疫情突發的今天怎么把握這個行業。

學習對象

本期培訓內容適應房地產企業財務總監、財務高管、財務經理、會計等各類專業人員。

課程收益

房地產項目開發全過程，舊房改造、土地增值稅的合理籌劃的稅收操作實務指南，是財稅從業人員最實全面的課程，也是交易決策、稅收籌劃的得力助手。詳細解析了從房地產投資拿地到開發各環節的涉稅問題，為房地產財務人員掌握每道環節的涉稅實操、提前做好稅務籌劃方案、規避各項業務帶來的涉稅風險提供專業可行指導，同時也為投資、開發等部門在投資測算、選擇合作模式等環節提供稅務支持。

課程大綱

一、2022年房地產行業留抵退稅政策解析和操作方法

房地產開發企業增量留抵退稅分析

增量留抵稅額退稅的規定政策解讀

進項構成比例的計算

留抵稅額退稅后，附加稅費如何計算

增量留抵退稅案例：增值稅、企業所得稅、土地增值稅

二、企業設立環節稅收政策實踐應用

1、投資主體不同影響稅后凈收益

2、適當借款有助于降低稅收支出

3、公司注冊地與項目所在地是否一致要權衡

4、設立分公司還是子公司的稅收權衡

5、分支機構跨地區經營所得稅收有別

6、以土地使用權作價投資應考慮稅收問題

三、取得土地使用權環節稅收政策實踐應用

1、集體建設用地使用權流轉相關知識

2、土地使用權轉移計征契稅實踐應用

3、改制重組契稅征免實踐應用

4、耕地占用稅該由誰繳納

5、受讓土地注意城鎮土地使用稅之稅收風險

6、囤地繳納土地閑置費影響清算成本扣除

7、政府土地返還款營改增后風險依舊在

四、舊城改造項目稅收政策實踐應用

1、拿地先拆遷稅務視角分析

2、被征收人舊城改造政策分析

3、拆遷人與征收人舊城改造政策不*一致

4、舊城改造項目如何清算土地增值稅

5、“三舊”改造九種模式*具指導性意義的文件

五、代建開發與增值稅計稅方法

1、取得土地使用權后再代建如何征稅

2、沒有土地代建行為如何征稅

3、政府工程營改增后如何計稅

六、土地使用權轉讓如何計征增值稅

1、轉讓土地使用權是否可以按差額納稅

2、在建工程轉讓與股權轉讓獲取開發用地

3、股權轉讓取得土地使用權稅收實踐應用

4、整體產權轉讓收購項目公司稅收實踐應用

5、整體資產轉讓獲取土地稅收實踐應用

七、合作開發房地產稅收政策實踐應用

1、房地產合作開發

2、當合作建房遇到增值稅

3、合作建房免征土地增值稅分情況分析

4、分房分利會計稅務處理不一樣

5、先聯合拿地再合作建房如何處理

八、房地產建設環節稅收政策實踐應用

1、開發成本核算的主要內容

2、建筑工程施工合同計稅方法的選擇

3、共同成本及代建工程的會計核算處理

4、會計成本不等于開發產品計稅成本

5、售樓部不同模式的稅務處理

6、項目工程用房與銷售用房稅務處理不同

7、境外支付服務費的稅務處理

九、房地產增值稅稅收政策實踐應用

1、商品房銷售基本政策

2、房地產銷售預繳稅款與納稅申報

3、房地產企進項稅額抵扣實踐應用

4、房地產銷售開發產品發票如何開具

5、轉讓“舊房”增值稅政策實踐應用

6、不動產出租增值稅政策實踐應用

7、房地產企業特殊業務增值稅政策問答

十、房地產企業經營收入企業所得稅處理實踐應用

1、房地產開發企業預售收入企業所得稅處理

2、會計準則與企業所得稅對房地產收入的確認差異

3、開發產品完工后收入的所得稅處理

4、房地產企業其他收入的稅務處理

5、房地產企業所得稅可否核定征收

6、商品房合同面積與確權面積差異的稅務處理

7、房地產促銷方式及其稅務處理

8、支付及收取違約金的稅收實踐應用

9、社會保障性住房政策優惠及稅收實踐應用

十一、企業重組清算業務稅收政策實踐應用

1、重組業務企業所得稅處理

2、清算業務企業所得稅處理

3、企業不注銷，多繳企業所得稅可否退還

十二、房地產企業城鎮土地使用稅稅收政策實踐應用

1、城鎮土地使用稅管理指引

2、建設期間該如何繳納城鎮土地使用稅

3、項目竣工后該如何繳納城鎮土地使用稅

4、城鎮土地使用稅免稅面積的扣除

5、承租集體土地城鎮土地使用稅的計算與繳納

十三、土地增值稅稅制要素與政策優惠

1、土地增值稅稅制要素

2、土地增值稅納稅申報表

3、普通標準住宅稅收優惠政策實踐應用

4、國家建設需要依法征用、收回的房地產免稅

5、改制重組土地增值稅稅收政策實踐應用

6、個人房產轉讓土地增值稅稅收政策

7、股權轉讓取得土地的土地增值稅征免爭議

8、“炒”地“炒”房如何征收土地增值稅

十四、舊房轉讓如何計征土地增值稅

1、轉讓舊房確定應納稅額的四種情形及對比分析

2、舊房轉讓依評估價格扣除要分析

十五、土地增值稅清算稅收政策實踐應用

1、土地增值稅預繳稅務處理

2、房地產清算項目和清算單位的確定

3、房地產土地增值稅清算的條件、時限與資料

4、清算收入如何認定“價格明顯偏低且無正當理由”

5、無產權地下車位收入清算稅收實踐應用

6、土地增值稅扣除項目金額的確定

7、土地增值稅清算稅務管理風險防控

8、清算后再轉讓房產能否二次清算

9、土地增值稅核定征收方式選擇

孫老師

孫莉莉：首都經濟貿易大學國際金融碩士、中國注冊稅務師、高級財稅顧問、高級稅務信息化管理師。孫老師具有集團財務總監的實踐工作經驗，綜合能力強，在企業集團垂直一體化財務管控、上市企業財務籌劃、資產證券化運營、企業數字化轉型“業財稅資”一體化、稅務管理與價值創造等方面深有研究。

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