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課程背景：

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的終極目標(biāo)是盈利，提升決策能力、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷能力、團(tuán)隊(duì)合作能力的終目的都是為了盈利。是否能盈利以及盈利的多少是衡量一個(gè)企業(yè)管理水平的唯一標(biāo)準(zhǔn)。而在我們盈利路上項(xiàng)目操盤手缺的的能力可能是什么呢？是財(cái)務(wù)的掌控能力。

目前，房地產(chǎn)公司高管大都是建筑或工程管理專業(yè)出身，通常對(duì)財(cái)務(wù)知之不多或一知半解。所以，當(dāng)有機(jī)會(huì)全面掌控一個(gè)地產(chǎn)公司或一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)左右摯肘，原因正是因?yàn)槿鄙?a href="http://hgchxs.com/zh/word1333.html" title="財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)">財(cái)務(wù)知識(shí)，不能從財(cái)稅的角度加以綜合論證，而導(dǎo)致結(jié)果出現(xiàn)偏差甚至偏差很大。

課程收益：

具備財(cái)務(wù)思維，讀懂財(cái)務(wù)語言，加強(qiáng)房企決策者與財(cái)務(wù)部門之間的溝通

讓項(xiàng)目總不但理解各報(bào)表數(shù)字的表層含義，更能看透報(bào)表，掌握?qǐng)?bào)表背后的管理邏輯

掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的財(cái)務(wù)及資金管理要點(diǎn)，了解房企經(jīng)營(yíng)所必需的稅收籌劃理念

選擇合適的融資渠道，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿與資本組合提升項(xiàng)目盈利能力

課程對(duì)象：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及項(xiàng)目總、運(yùn)營(yíng)副總等高層管理人員

房地產(chǎn)企業(yè)工程總監(jiān)、成本總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、營(yíng)銷總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)等部門負(fù)責(zé)人

課程大綱：

一、房地產(chǎn)中高管（項(xiàng)目總）應(yīng)該具備的基本財(cái)務(wù)思維

1、看懂三張報(bào)表

2、關(guān)注預(yù)算與實(shí)績(jī)

3、成本意識(shí)

4、現(xiàn)金流回正

5、利潤(rùn)總額

二、30分鐘讀懂財(cái)務(wù)報(bào)表

1、三張會(huì)計(jì)報(bào)表之間的關(guān)系：一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)

2、資產(chǎn)負(fù)債表-“底子”，利潤(rùn)表-“面子”，現(xiàn)金流量表-“日子”

3、關(guān)注的角色不一樣，關(guān)注的內(nèi)容就不一樣

（1）投資者

（2）股東

（3）經(jīng)營(yíng)者（高管）

（4）金融機(jī)構(gòu)

三、“三個(gè)代表”即三張報(bào)表代表了什么？

1、資產(chǎn)負(fù)債表代表公司擁有的資產(chǎn)和債務(wù)的多少；家底（凈資產(chǎn)）是否雄厚。

（1）資產(chǎn)負(fù)債表中每一個(gè)科目都是用來融資的

（2）基本的財(cái)務(wù)比率

2、利潤(rùn)表 代表公司掙錢的能力

（1）毛利率

（2）期間費(fèi)用率

（3）銷售凈利率

（4）并非本年的經(jīng)營(yíng)成果

3、現(xiàn)金流量表代表公司的運(yùn)營(yíng)是否健康，能否持續(xù)存活下去

四、 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

1、如何做預(yù)算—戰(zhàn)略-利潤(rùn)口徑和現(xiàn)金流口徑

2、做多長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)算？

3、預(yù)算、預(yù)測(cè)和實(shí)績(jī)

4、房地產(chǎn)企業(yè)的貨值、動(dòng)態(tài)成本、四項(xiàng)費(fèi)用

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用如何計(jì)算？

五、房地產(chǎn)高管的會(huì)計(jì)思維

1、會(huì)計(jì)思維之一：資金周轉(zhuǎn)差

2、會(huì)計(jì)思維之二：利潤(rùn)率和收益性的區(qū)別

3、會(huì)計(jì)思維之三：降低成本和加快資金周轉(zhuǎn)哪個(gè)更容易？

4、會(huì)計(jì)思維之四：要有數(shù)字敏感度

5、會(huì)計(jì)思維之五：庫(kù)存是一項(xiàng)機(jī)會(huì)成本

6、會(huì)計(jì)思維之六：庫(kù)存的重要性

7、會(huì)計(jì)思維之七：關(guān)注期間費(fèi)用比

8、會(huì)計(jì)思維之八：關(guān)注地下就是關(guān)注利潤(rùn)

9、會(huì)計(jì)思維之九：高度重視盤點(diǎn)

10、會(huì)計(jì)思維之十：簽訂采購(gòu)合同一定要關(guān)注不含稅價(jià)

六、房地產(chǎn)高管的成本意識(shí)

1、樹立全成本概念

2、從管理視野對(duì)成本分類—結(jié)構(gòu)性成本、功能性成本、敏感性成本

3、成本控制不只是老板的事

設(shè)計(jì)部、 集采中心、成本合約部、工程管理部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部。

4、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略意義

七、房企高管必備的稅收思維

1、房地產(chǎn)企業(yè)全流程涉及的稅收

2、如何做好稅收籌劃？方案設(shè)計(jì)-交易結(jié)構(gòu)的形成-合約規(guī)劃-具體實(shí)施

3、稅負(fù)越低越好嗎？關(guān)注企業(yè)留存更重要

4、144平方米的戶型是個(gè)尷尬的戶型

增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅…

八、房企高管如何為公司創(chuàng)造價(jià)值

1、追求一個(gè)“快”字（碧桂園）

2、房企最關(guān)注的兩個(gè)財(cái)務(wù)比率

--在償債能力上引入“凈負(fù)債率”，在運(yùn)營(yíng)能力上引入“凈存貨周轉(zhuǎn)率”兩個(gè)新的財(cái)務(wù)比率。

3、房企的三個(gè)保障系數(shù)

4、房企的四個(gè)利潤(rùn)總額

項(xiàng)目利潤(rùn)、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤(rùn)、會(huì)計(jì)利潤(rùn)（賬面利潤(rùn)）、預(yù)算的利潤(rùn)總額

5、房企的最佳經(jīng)營(yíng)--追求ROE

6、投資項(xiàng)目要學(xué)會(huì)“算賬”

高度關(guān)注IRR，股東投資年化收益率，凈利潤(rùn)率、地貨比。

總結(jié) 討論

張老師

講師簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理實(shí)戰(zhàn)專家，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)。1991年畢業(yè)于青島大學(xué)商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)。中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師（CPA）、正高級(jí)會(huì)計(jì)師。

從事房地產(chǎn)行業(yè)20余年，任職房地產(chǎn)開發(fā)公司，任公司董事、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)。。專注會(huì)計(jì)與稅收，研究房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃、財(cái)務(wù)管理、成本管控及法務(wù)。長(zhǎng)期致力于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)與稅收籌劃的研究，擅長(zhǎng)用簡(jiǎn)潔通俗的語言闡述財(cái)務(wù)與稅收業(yè)務(wù)中的專業(yè)問題。

已出版專著：《實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃》、《智慧閱讀財(cái)務(wù)報(bào)表》。

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