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課程背景：

一個房地產(chǎn)企業(yè)的終極目標(biāo)是盈利，提升決策能力、規(guī)劃、設(shè)計、營銷能力、團(tuán)隊合作能力的終目的都是為了盈利。是否能盈利以及盈利的多少是衡量一個企業(yè)管理水平的唯一標(biāo)準(zhǔn)。而在我們盈利路上項目操盤手缺的的能力可能是什么呢？是財務(wù)的掌控能力。

目前，房地產(chǎn)公司高管大都是建筑或工程管理專業(yè)出身，通常對財務(wù)知之不多或一知半解。所以，當(dāng)有機(jī)會全面掌控一個地產(chǎn)公司或一個地產(chǎn)項目時，往往會左右摯肘，原因正是因為缺少財務(wù)知識，不能從財稅的角度加以綜合論證，而導(dǎo)致結(jié)果出現(xiàn)偏差甚至偏差很大。

課程收益：

具備財務(wù)思維，讀懂財務(wù)語言，加強(qiáng)房企決策者與財務(wù)部門之間的溝通

讓項目總不但理解各報表數(shù)字的表層含義，更能看透報表，掌握報表背后的管理邏輯

掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)中的財務(wù)及資金管理要點(diǎn)，了解房企經(jīng)營所必需的稅收籌劃理念

選擇合適的融資渠道，運(yùn)用財務(wù)杠桿與資本組合提升項目盈利能力

課程對象：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理及項目總、運(yùn)營副總等高層管理人員

房地產(chǎn)企業(yè)工程總監(jiān)、成本總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)、營銷總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)等部門負(fù)責(zé)人

課程大綱：

一、房地產(chǎn)中高管（項目總）應(yīng)該具備的基本財務(wù)思維

1、看懂三張報表

2、關(guān)注預(yù)算與實績

3、成本意識

4、現(xiàn)金流回正

5、利潤總額

二、30分鐘讀懂財務(wù)報表

1、三張會計報表之間的關(guān)系：一個中心、兩個基本點(diǎn)

2、資產(chǎn)負(fù)債表-“底子”，利潤表-“面子”，現(xiàn)金流量表-“日子”

3、關(guān)注的角色不一樣，關(guān)注的內(nèi)容就不一樣

（1）投資者

（2）股東

（3）經(jīng)營者（高管）

（4）金融機(jī)構(gòu)

三、“三個代表”即三張報表代表了什么？

1、資產(chǎn)負(fù)債表代表公司擁有的資產(chǎn)和債務(wù)的多少；家底（凈資產(chǎn)）是否雄厚。

（1）資產(chǎn)負(fù)債表中每一個科目都是用來融資的

（2）基本的財務(wù)比率

2、利潤表 代表公司掙錢的能力

（1）毛利率

（2）期間費(fèi)用率

（3）銷售凈利率

（4）并非本年的經(jīng)營成果

3、現(xiàn)金流量表代表公司的運(yùn)營是否健康，能否持續(xù)存活下去

四、 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

1、如何做預(yù)算—戰(zhàn)略-利潤口徑和現(xiàn)金流口徑

2、做多長時間的預(yù)算？

3、預(yù)算、預(yù)測和實績

4、房地產(chǎn)企業(yè)的貨值、動態(tài)成本、四項費(fèi)用

5、財務(wù)費(fèi)用如何計算？

五、房地產(chǎn)高管的會計思維

1、會計思維之一：資金周轉(zhuǎn)差

2、會計思維之二：利潤率和收益性的區(qū)別

3、會計思維之三：降低成本和加快資金周轉(zhuǎn)哪個更容易？

4、會計思維之四：要有數(shù)字敏感度

5、會計思維之五：庫存是一項機(jī)會成本

6、會計思維之六：庫存的重要性

7、會計思維之七：關(guān)注期間費(fèi)用比

8、會計思維之八：關(guān)注地下就是關(guān)注利潤

9、會計思維之九：高度重視盤點(diǎn)

10、會計思維之十：簽訂采購合同一定要關(guān)注不含稅價

六、房地產(chǎn)高管的成本意識

1、樹立全成本概念

2、從管理視野對成本分類—結(jié)構(gòu)性成本、功能性成本、敏感性成本

3、成本控制不只是老板的事

設(shè)計部、 集采中心、成本合約部、工程管理部、營銷部、財務(wù)部、綜合管理部。

4、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略意義

七、房企高管必備的稅收思維

1、房地產(chǎn)企業(yè)全流程涉及的稅收

2、如何做好稅收籌劃？方案設(shè)計-交易結(jié)構(gòu)的形成-合約規(guī)劃-具體實施

3、稅負(fù)越低越好嗎？關(guān)注企業(yè)留存更重要

4、144平方米的戶型是個尷尬的戶型

增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅…

八、房企高管如何為公司創(chuàng)造價值

1、追求一個“快”字（碧桂園）

2、房企最關(guān)注的兩個財務(wù)比率

--在償債能力上引入“凈負(fù)債率”，在運(yùn)營能力上引入“凈存貨周轉(zhuǎn)率”兩個新的財務(wù)比率。

3、房企的三個保障系數(shù)

4、房企的四個利潤總額

項目利潤、項目動態(tài)利潤、會計利潤（賬面利潤）、預(yù)算的利潤總額

5、房企的最佳經(jīng)營--追求ROE

6、投資項目要學(xué)會“算賬”

高度關(guān)注IRR，股東投資年化收益率，凈利潤率、地貨比。

總結(jié) 討論

張老師

講師簡介：

房地產(chǎn)財務(wù)管理實戰(zhàn)專家，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)。1991年畢業(yè)于青島大學(xué)商學(xué)院會計學(xué)專業(yè)。中國注冊會計師（CPA）、正高級會計師。

從事房地產(chǎn)行業(yè)20余年，任職房地產(chǎn)開發(fā)公司，任公司董事、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)。。專注會計與稅收，研究房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃、財務(wù)管理、成本管控及法務(wù)。長期致力于房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)與稅收籌劃的研究，擅長用簡潔通俗的語言闡述財務(wù)與稅收業(yè)務(wù)中的專業(yè)問題。

已出版專著：《實戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃》、《智慧閱讀財務(wù)報表》。

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