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課程介紹

“疫情”期間，國家實(shí)施了一系列減稅降費(fèi)政策，去年財(cái)政部國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于〈土地增值稅法（征求意見稿）〉向社會公開征求意見的通知》，通知中新法對土地增值稅政策作出了極大的調(diào)整，“集體土地入稅、企業(yè)自行清算”，完全顛覆了以往的舊理念、舊模式。及時了解政策變化，全面掌握稅收政策的精髓，有助于企業(yè)加強(qiáng)會計(jì)核算與納稅管理，降低納稅風(fēng)險，因此，本期課程又特意安排了“土地增值稅新法解讀”內(nèi)容。

另外，基于“新法”馬上即將出臺，本輪土地增值稅清算，可能是您最后一次運(yùn)用“舊法”進(jìn)行土地增值稅清算。怎樣做倒用好舊法、善始善終，也將成為企業(yè)近期面臨的一個主要問題。特別是營改增后土地增值稅清算政策也隨之發(fā)生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點(diǎn)、難點(diǎn)，本期課程將圍繞《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號，2018年3月30日）和財(cái)政部國家稅務(wù)總局近年來的土地增值稅新政開設(shè)“新稅改形勢下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析”課程，這可能是“舊法時代”您最后一次參加土地增值稅業(yè)務(wù)的培訓(xùn)課程了，望您倍加珍惜！

我們這里將開設(shè)“全國最權(quán)威、性價比最高”的土地增值稅課程，該課程“內(nèi)容全面、重點(diǎn)突出、結(jié)構(gòu)完整、實(shí)用性強(qiáng)”將盡量使“新法”與“舊法”完美結(jié)合，“既能突出國家重點(diǎn)，又能充分體現(xiàn)各地特色”。

課程全部采用真實(shí)的案例——真實(shí)的情景再現(xiàn)、真實(shí)的處理結(jié)果。全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實(shí)踐。希望通過本次培訓(xùn)，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實(shí)操能力，讓大家的清算水平再上一個新臺階。

課程收益

第一部分：新《土地增值稅法（征求意見稿）》解讀：

第二部分 新稅改形勢下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析

一、關(guān)于納稅人

二、關(guān)于稅收優(yōu)惠

三、關(guān)于清算條件與清算單位確認(rèn)

四、關(guān)于清算收入

五、關(guān)于扣除項(xiàng)目

六、關(guān)于清算結(jié)果計(jì)算

七、關(guān)于納稅申報

課程大綱

第一部分：新《土地增值稅法（征求意見稿）》解讀：

1、新土地增值稅法納稅人發(fā)生了怎樣的變化？

2、新土地增值稅關(guān)于收入、扣除項(xiàng)目總額、稅率做了怎樣的規(guī)定？

3、新土地增值稅法納稅義務(wù)發(fā)生時間及納稅申報時間發(fā)生了怎樣的變化？

4、新土地增值稅法關(guān)于土地增值稅清算做出那些新規(guī)定？

5、新土地增值稅法關(guān)于稅收優(yōu)惠產(chǎn)生了那些不一樣的變化？

6、新土地增值稅法新增加了哪些內(nèi)容？

第二部分 新稅改形勢下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析

一、關(guān)于納稅人

1、在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)繳納土地增值稅？

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得土地使用權(quán)之前銷售房屋是否應(yīng)征收土地增值稅？

2、房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？

3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關(guān)于稅收優(yōu)惠

1、開發(fā)、銷售普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何把握？

2、以房地產(chǎn)進(jìn)行“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增值稅

3、營改增以后以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價能否作為土地成本扣除？

4、以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅

5、開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅

三、關(guān)于清算條件與清算單位確認(rèn)

1、在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？

2、國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？

3、清算時，同一項(xiàng)目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅？

4、清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

四、關(guān)于清算收入

1、營改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，新老項(xiàng)目收入確認(rèn)有何不同？

2、什么情況下代收款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為收入，什么情況下代收款項(xiàng)不應(yīng)確認(rèn)收入？

3、營改增以后發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售收入，視同銷售行為應(yīng)如何處置？

4、土地增值稅清算時以那些會計(jì)資料為依據(jù)確認(rèn)清算收入？

5、訂金、誠意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入？

9、清算時如何確認(rèn)清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格回購安置房的應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入？

11、審核清算收入應(yīng)重點(diǎn)注意那些問題？

五、關(guān)于扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么，營改增后“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”是否會影響新項(xiàng)目的土地成本扣除

2、在實(shí)際工作中一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除？同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？

3、清算時房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？

4、清算時地方政府、財(cái)政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還款在計(jì)算土地增值稅時應(yīng)如何處理？

5、未按規(guī)定實(shí)際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時是否允許扣除？

6、經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據(jù)能否扣除？

7、開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，差額部分支付了地價款并取得票據(jù)。代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)能否扣除？

8、母公司購得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為母公司，在清算時此票據(jù)是否允許扣除土地價款？

9、改制時按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時土地成本如何扣除？

10、房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？企業(yè)支付的過渡費(fèi)、周轉(zhuǎn)房支出應(yīng)如何處置？

11、項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，計(jì)算開發(fā)成本時不同性質(zhì)的返遷房應(yīng)該如何分別處置？

12、單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

13、國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些影響？

14、清算時，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？

15、開發(fā)項(xiàng)目涉及甲供材的，雙方如何進(jìn)行會計(jì)核算實(shí)務(wù)操作？

16、在土地增值稅清算時，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？

17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？

18、公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？

19、清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？對該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時如何處置？

20、規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出是否允許扣除？

21、計(jì)算土地增值稅時，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？

22、房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，清算時如何計(jì)算扣除？

23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)該如何處置？

24、為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？

25、《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？當(dāng)據(jù)實(shí)扣除的利息低于計(jì)算扣除的利息時是否可以選擇計(jì)算扣除？

26、房地產(chǎn)企業(yè)向個人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？

27、企業(yè)開發(fā)用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發(fā)生的立場是非、開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用，屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？

28、清算時為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？如果開發(fā)企業(yè)較小，項(xiàng)目單一，會計(jì)核算時是否可以不設(shè)置企業(yè)管理費(fèi)科目，將全部費(fèi)用均歸集到開發(fā)間接費(fèi)？

29、營改增以后清算時，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？

30、清算時土地開發(fā)與房屋開發(fā)加計(jì)扣除計(jì)算方法有什么不同？

31、營改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？

32、審核扣除項(xiàng)目時應(yīng)具體注意哪些問題？

五、關(guān)于清算結(jié)果計(jì)算

1、項(xiàng)目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除、增值率、增值額、應(yīng)納稅額應(yīng)如何計(jì)算？

2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費(fèi)用支出，需要補(bǔ)退稅款的如何計(jì)算？

六、關(guān)于納稅申報

納稅申報表和填報注意事項(xiàng)說明。

楊老師

楊汝明,楊老師是我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作將近30年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。

職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，授課時長約8000課時，培訓(xùn)學(xué)員將近100000人次，服務(wù)企業(yè)約100多個。同時，楊老師還多次受邀為全國各地?cái)?shù)十家房企做過納稅籌劃，是全國為數(shù)不多的房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。

???? 授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強(qiáng)的時效性、實(shí)操性；

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