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課程介紹：

2022年，隨著新冠疫情防控常態化，經濟下行依然不容樂觀，雖然國務院新政的推出給國內制造業中小企業和個體工商戶的經濟復蘇帶來了前所未有的希望，但是整體經濟形勢低迷仍然無法避免，由于2019年以來普惠性減稅政策持續造成財政收入吃緊，稅務機關對重點稅源企業的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業的房地產開發企業極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續不斷，房開企業已儼然變成稅務稽查增收入庫的“一塊肥肉”。加之2022年金稅四期將正式完成上線工作，增值稅發票電子化已在全國鋪開，稅務稽查“雙隨機、一公開”選案模式的確定，稅務稽查評估的方式方法也發生了較大的變化，從過去的“經驗稽查”到現在的“以數治稅”，房開企業面臨著巨大的涉稅風險。

置身于如此背景之下，房地產開發企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本課程將精挑細選若干涉及房開企業的稅務稽查案例，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊房開企業全稅種稅務稽查40個關注要點，提出當前房開企業全稅種稅務稽查的風險化解方案，幫助房開企業更加從容的面對日益嚴峻的稅務稽查形勢，能夠做到從容不迫，精準應對，打造房開企業稅務稽查風險化解的最優化。

課程收益：

抓 要 點：40個稅務稽查關注要點匯總與分析；

接 地 氣：稅局全稅種核心涉稅問題的稽查案例；

重 結 果：提出若干涉稅問題提出風險化解方案。

培訓受眾：

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱:

一、金稅四期上線“以數治稅”下房開企業稅務稽查風險化解

1、“金稅四期”上線，對房地產企業信息管控有哪些質的飛躍？房開企業在電子發票 問題上需特別注意哪些問題？

2、2022年稅務總局稽查重點目標，稽查方向將從“以查促增收”向“以查促管理” 轉變。作為重點稅源企業，房開企業怎樣避免被選入稽查名單？

3、多證合一、一照一碼、財源建設平臺數據信息共享、互聯網爬蟲技術廣泛應用，在 股轉并購重組領域發揮作用，“以數治稅”成為主流，房開企業哪些信息會被稅務機 關重點采集并對企業進行數據比對？

4、稅務總局企業所得稅風險提示系統的上線，財務報表與企業所得稅申報表數據強制 比對，2022年新增哪些涉稅指標，房開企業怎樣正確進行賬務處理、填寫納稅申報 表，才能夠不被稅局稽查關注？

5、國務院普惠性減稅政策下房開企業多稅種執法口徑愈發嚴格，怎樣正確對待稅務稽 查與納稅評估的關系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的風險。——某房地產企業納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析

6、房開企業工資薪金個稅申報與企業所得稅扣除比對及土地增值稅的稅務稽查風險化 解，內外工資表形式的使用禁忌——某房地產企業高層員工發放年終獎評估案例分析

7、新格局下房開企業合同控稅的誤區：個人代開發票，受票方企業所得稅、土地增值 稅風險激增解決方案的稅務稽查風險化解

8、房地產企業全稅種退稅政策解讀及操作實務―怎樣利用多繳退稅完成房開企業的 “降本、提質、增效”的稅收主要目標。

二、房開企業增值稅稅務稽查關注要點與風險化解

1、大市政配套費繳納契稅新政終于明確，已經繳納的大市政配套費用可否作為增值稅 一般納稅人差額遞減的土地成本？全國稅局執行口徑講解

2、法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題最新解讀，被執行方需繳納稅額巨大的 增值稅與土地增值稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到最低？——兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結果

3、房開企業在預售階段，增值稅與企業所得稅、土地增值稅的收入口徑差異及稽查風 險化解

4、房地產上市公司如何提前消化增值稅3%預繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手 教你增值稅留抵抵欠。——某房地產企業增值稅期末留抵稅金抵減增值稅預繳欠稅案例分析

5、增值稅專用發票認證抵扣360天的規定期限已經取消，房開企業在商品房預售階段， 增值稅一般計稅預繳稅款，進項發票是否應及時認證？不同企業的不同認證抵扣方 法講解。

6、建筑安裝企業營改增后異地施工的發票可否作為增值稅抵扣、企業所得稅成本、土 地增值稅的扣除憑證？——秦皇島某房地產企業建安成本案例分析

7、建筑安裝企業營改增后提供建筑服務，開具增值稅發票時，應在發票的備注欄注明 建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，材料發票是否也應參照此政策執行？

8、房地產開發企業受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地 進行開發，項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付土地價款的財政票 據，應關注哪個特別條款？

9、“買房贈車位”、“買方贈儲藏室”少繳增值稅、企業所得稅、土地增值稅的稅收稽查 風險化解

10、國有土地使用權的有償收回、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土 地，幾種拿地方式的增值稅、企業所得稅、土地增值稅的稅務稽查風險化解

三、房開企業企業所得稅稅務稽查關注要點與風險化解

1、企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風險與對增值稅、土地增值稅的影響與補救 ——以案說政策，某房地產企業“無票扣除”以后年度稽查風險化解

2、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稅務稽查風 險化解，企業所得稅、土地增值稅如何安全穩妥的稅前扣除 ——某房地產企業舊村改造拿地案例分析

3、紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應確認企業所得稅及土地增值稅 清算收入？有產權車位、無產權車位、人防車位的土地增值稅處理 ——以案說法，分析某房地產企業紅線外修建柏油馬路案例分析

4、預提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業所 得稅稅前扣除、成本發票滯后取得（跨期票據）扣除的稽查風險化解

5、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的稅務 稽查風險化解，誰是企業所得稅和土地增值稅納稅義務人

6、集團內部關聯方資金拆借、資金池運作模式的稽查風險化解，大額貸款與其他應收 款并存的稽查風險化解——某房地產企業融資財務費用稅前扣除案例分析

7、企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與 企業所得稅具體操作，統借統還、向信托投資公司借款、資本化費用化之爭的企業 所得稅票據管理及稽查風險化解

8、房企建安甲供工程的博弈－企業所得稅、土地增值稅的不同處理方式與清算實務

9、建安成本偏高、開發成本超過評估指標值的稽查風險化解——以案說法，最高人民法院價格條款司法解讀在建安成本實務中的應用

10、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？——房企、境外設計公司、境內代理三方協議模式的稽查風險化解項

四、土地增值稅清算過程中容易造成的稅企爭議及稽查風險化解

1、2022年即將頒布《土地增值稅法》全面解讀對房開企業未來的影響。土地增值稅 清算造成企業所得稅退稅的政策解讀與稅務稽查風險化解，普通住宅土增稅增值率不超20%退稅企業所得稅應如何繳納才能避免滯納金的付出？

2、土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算單位利益最大化。土地增值稅清算對象的確認，三分法與兩分法對抗何去何從？可否放棄普通標準住宅免稅條款而選擇與非普通標準住宅合并計算收入和扣除？——以案說法，全國允許使用兩分法的省份分析

3、土地增值稅可選擇的成本分攤方法有哪些？層高系數法、銷售比例法的使用規則。

4、清算后又發生成本是否允許再次清算？土增稅“二次”清算是否被允許？——全國土增稅允許“二次清算”執法口徑分析

5、分立、新設合并、整體資產轉讓、股權轉讓是否征收土地增值稅？無法變更產權的 自持商業地產怎樣作價對外投資？

6、如何認定“價格明顯偏低且無合理正當理由”？―由德發案得到啟示，房地產企業 銷售價格案例分析。土地增值稅清算過程中如何被稅務機關調增價格，增值稅、企 業所得稅能否同時被調增價格？——青島稅局進行土增稅價格計稅依據統一調整行動 的納稅評估案例分析

7、計入開發間接費用的項目服務費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務局溝通扣除？需要什么證據作為輔助資料？——以案說法，全國三種不同的執法口徑分析

8、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費土地增值稅能否允許扣除

9、土地增值稅預繳稅款清算環節納稅申報―土地價款扣除金額是否需要還原——全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析

10、“三舊改造”中政策解讀及“拆一還一”全稅種收入與扣除的計算方法。——四川省土地增值稅清算口徑講解

五、房開企業地方小稅種稅務稽查關注要點與風險化解

1、房開企業成立關聯物業公司規避房產稅，稅務稽查通過金三數據比對成事實

⑴ 正確理解房產稅的“房產”與“非房產”？地下無產權車位是否繳納房產稅，房產 稅繳納與增值稅發票開具息息相關

⑵ 繳納房產稅是否以取得產權證為前提？法院拍賣房產納稅義務時點的爭議點

⑶ 房產配套設施風險排查與及檢查風險化解－自持物業出租，房產稅如何節稅

2、城鎮土地使用的稅務稽查重點與風險化解

⑴ 城鎮土地使用稅的征收范圍有哪些？“城鎮”區域是如何界定的？

⑵ 只簽訂合同沒有辦理土地使用證何時繳納土地使用稅？何時停止繳納土地使用稅？土地增值稅前能否允許扣除？

⑶ 由于政府原因，納稅人未如期取得土地，何時繳納土地使用稅？

3、什么是印花稅？《印花稅法》實施后的計稅原理及征稅范圍。合同簽訂金額與最終 實際執行金額不一致的如何進行稅務處理？如何簽訂合同來規避印花稅帶來的險？

4、城市維護建設稅立法、教育費附加、地方教育附加等稅費的計稅原理、征稅范圍及 扣除填表要點解析

劉老師

山東財經大學碩士研究生，某稅務干部學校副教授。多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務總局組織和布置的相關行業專項專案檢查工作，稅務總局稽查人才庫成員，房地產稅收師資庫成員，被業內人士譽為房地產建筑業稅收管理專家。在稅務學校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產建筑業最新政策研討會，參與對稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作，承擔萬科地產、華潤地產、中南置地、陽光城地產、佳兆業集團等多家房地產上市公司內訓工作，承擔全國多所稅務院校的教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，山東大學繼續教育學院、山東財經大學MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業學院客座教授，編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》、《新企業所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業所得稅申報表填審技巧與政策指引》、《企業所得稅知識問答全解》等多本涉稅書籍。

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