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課程介紹

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅改革平穩(wěn)運(yùn)行期剛剛開(kāi)始，又進(jìn)入國(guó)地稅合并的嚴(yán)征管體制，房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目土地增值稅清算有何不同？項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期收入該如何確認(rèn)？新項(xiàng)目土地成本確認(rèn)與營(yíng)改增前有何不同？不同承包方式對(duì)建筑成本造成哪些影響？會(huì)計(jì)核算制度變化對(duì)項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對(duì)清算結(jié)果造成哪些影響？新出臺(tái)的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)土地增值稅清算有哪些影響？金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來(lái)哪些隱憂？如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對(duì)土地增值稅的高稅負(fù)問(wèn)題？如何利用本企業(yè)財(cái)務(wù)資料結(jié)合國(guó)家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測(cè)算和模擬清算？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評(píng)估？如何有效應(yīng)對(duì)？通過(guò)實(shí)操案例結(jié)合申報(bào)表填報(bào)的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測(cè)算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)新技能。

課程收益

第一章 土地增值稅清算管控必備知識(shí)。

第二章 土地增值稅清算模擬演練。

第三章 土地增值稅清算檢查應(yīng)對(duì)

第四章 土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

第五章 土地增值稅清算案例應(yīng)用

課程大綱

第一章 土地增值稅清算管控必備知識(shí)。

第一節(jié) 土地增值稅管理必備知識(shí)。

1、征收范圍界定； 2、不征稅范圍界定； 3、不納入征稅范圍界定；

4、免稅范圍界定； 5、土地增值稅的納稅人； 6、土地增值稅的稅額計(jì)算。

【案例】房產(chǎn)已全部銷售，公司一直未取得土地使用權(quán)，是否征土地增值稅？

第二節(jié) 土地增值稅的征收管理。

1、土地增值稅的預(yù)征；

預(yù)繳土地增值稅應(yīng)注意哪些問(wèn)題？預(yù)繳稅款如何會(huì)計(jì)核算？

2、土地增值稅的清算。

案例：如何通過(guò)清算單位進(jìn)行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

【案例】銷售房屋時(shí)贈(zèng)送開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如何計(jì)算土地增值稅？

【案例】政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價(jià)格回購(gòu)安置房，如何確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入？

第二章 土地增值稅清算模擬演練。

第一節(jié) 收入總額的確認(rèn)和清算審核。

1、與收入相關(guān)的面積。

2、收入總額的確認(rèn)。

政府限定回遷房?jī)r(jià)格如何確認(rèn)收入額？

3、收入總額的清算審核。

第二節(jié) 扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核。

1、扣除項(xiàng)目的扣除原則 。

2、土地成本的歸集和分配 。

3、前期工程費(fèi)的歸集和分配 。

4、建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配。

【案例】單棟建筑含不同類型房產(chǎn)，清算時(shí)其建筑成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

5、公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配。

【案例】房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？

【案例】清算時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？對(duì)該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時(shí)如何處置？

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的歸集和分配。

物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除？

【案例】房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？

【案例】利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用。

7、期間費(fèi)用的處理。

期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如何區(qū)分？房地產(chǎn)企業(yè)哪些費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)必須作為管理費(fèi)用認(rèn)定？

8、稅金的處理。

營(yíng)改增后土地增值稅稅金扣除常見(jiàn)誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)把控。

9、其它扣除項(xiàng)目金額。

整體購(gòu)買(mǎi)未竣工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)如何扣除？

單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

爛尾樓收購(gòu)涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及規(guī)劃策略。

案例1：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。

案例2：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

案例3：項(xiàng)目橫跨營(yíng)改增前后，清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除如何計(jì)算？

10、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

以核定征收方式清算項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，如何計(jì)算土地增值稅？

清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？

清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費(fèi)用，土地增值稅如何處理？

11、核定征收清算。12、土地增值稅會(huì)計(jì)處理。13、土地增值稅的監(jiān)管。

14、土地增值稅清算的六大步驟。15、土地增值稅清算小結(jié)。

第三章 土地增值稅清算檢查應(yīng)對(duì)

1、清算審核概述 2、案頭初審 3、實(shí)地調(diào)查取證

4、清算主體的審核 5、項(xiàng)目收入的審核 6、扣除項(xiàng)目的審核

第四章 土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

第一節(jié) 土地增值稅的反避稅

目前國(guó)家出臺(tái)的土地增值稅返避稅政策有哪些？企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

第二節(jié) 土地增值稅的稅收籌劃

如何利用代建房、合作建房、增加扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用等籌劃實(shí)例。

第五章 土地增值稅清算案例應(yīng)用

第一節(jié) 基本案情

第二節(jié) 檢查發(fā)現(xiàn)情況

第三節(jié) 土地增值稅清算應(yīng)注意的問(wèn)題

于老師

于老師，全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見(jiàn)長(zhǎng)，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹(shù)立針對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管控思維觀解決實(shí)踐中對(duì)各類財(cái)稅疑難問(wèn)題的處理能力。

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