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課程介紹

2018稅制大改之年，國地稅合并、個人所得稅政策調整、社保入稅、金稅三期、非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查、稅收實名制認證、稽查改革、機器人、信用體系建立、2019年國地稅合并后首年所得稅匯算清繳風險加劇……。稅制改革風起云涌，新政頻出，金稅三期預警評估系統功能強大，全面營改增后，房地產企業增值稅、所得稅、土地增值稅清算、發票管理等事項互相影響，容易顧此失彼，稽查精準打擊防不勝防，老項目與新項目并存、交織在一起，稍有不慎即發生補稅、罰款、滯納金。怎樣準確理解新的稅收政策，合理規避稅務風險是房地產企業的重要課題。

本次課程以房地產企業開發全程土地增值清算工作稅收風險管控為主題，并對個稅改革與社保困境解決方法等進行講解，解決房地產企業涉稅爭議的焦點問題，并對金稅三期監管下房地產企業土地增值稅清算工作中的疑難問題進行詳細解惑，幫助企業規避和防范財務、稅收風險。

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一節：2018年重要稅制改革對房地產企業的影響及應對

1．國地稅合并稅制改革對地方經濟的深遠影響

2．我國稅收改革環境趨勢分析

3．2018年國地稅合并下的國家稅務總局稽查重點工作安排

4．新政頻出，年終盤點2018年最新稅收政策解讀

第二節：社保入稅、個稅改革政策解析及影響與應對

1．社保新政大調整對社會及企業的重大影響

2．個稅之“變” 改革的影響及關鍵點解析

3．社保之“痛”的重大影響與應對

4．社會保險費征繳范圍、費基和費率解析

5．企業工資發放、個稅、社保的協調及風險管控

6．個人所得稅前扣除項目稅務處理與籌劃

第三節：營改增+金稅三期對房地產企業的監控與風險排查

1．金稅三期上線、國地稅合并、五證合一、納稅信用等級評定、聯合懲戒、黑名單、“互聯網+稅務”等嚴征管模式背景下的稅務風險

2．營改增后房地產增值稅熱點問題的解析

3．房地產企業增值稅進項稅額抵扣實務總結

4．如何防范三流不一致，及發票不規范風險排查與應對

5．一般計稅與簡易計稅項目財稅處理與稅負差異分析風險管控

6．金稅三期下的稅務稽查指導思想及一般思路

7．三張財務報表財務指標風險應對以及金稅三期涉稅風險防控

第四節：國地稅合并首年房地產企業所得稅匯算清繳重大影響與政策分析

1．從企業所得稅申報表修訂看所得稅管理的方向和重點

2．2018企業所得稅預繳申報表的要點及對房地產企業的重大影響

3．增值稅稅率降低一個點對房地產企業增值稅管理的重大影響

4．2018年第28號公告《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對房地產企業的重大影響

5．2019年房地產所得稅匯算清繳關鍵問題解析及政策運用講解

6．房地產開發項目計稅成本終結日的確定

7．房地產企業銷售未完工產品企業所得稅處理問題

8．房地產行業預提費用的稅收風險及匯繳分析

9．投資性房地產的稅會處理

10．所得稅匯算清繳稅收政策梳理

第五節：營改增及國地稅合并后土地增值稅政策變化重要影響分析

1．營改增政策對房開企業土增清算影響的主要文件解析

2．國地稅合并后各重點省市土增政策匯總分析

3．國地稅合并后土增清算風險及籌劃分析

4．營改增政策對項目土地增值稅預繳申報、項目清算的重大影響

5．土地增值稅項目登記和預征管理

第六節：土地增值稅清算涉稅風險管控及應對籌劃

1．土地增值稅清算收入常見涉稅重點問題及稅收風險點

2．新收入準則對房企銷售收入確認的影響

3．房地產開發企業代收費用的涉稅處理

4．視同銷售業務稅收政策與計稅基礎如何確定

5．預收賬款結轉銷售收入時點問題

6．出售普通標準住宅土地增值稅的稅收優惠政策的適用

7．土地增值稅清算對象的合理確定

8．“分類法”的要求及適用范圍

9．開發成本中七大成本項目的核算內容

10．成本、費用劃分原則及風險把控

11．成本費用稅務稽查重要風險點分析

12．稅法規定的幾種成本分攤方法的合理運用

13．土地使用權的獲取（購買土地環節）稅務風險控制關鍵點

14．房地產企業營改增后收到地方政府土地返還款的財稅處理

15．營改增后拆遷補償費的稅務處理

16．回遷房的財稅處理和涉稅風險分析

17．前期階段涉及的契稅和土地使用稅的簡要分析

18．立項、規劃、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略

19．委托境外單位進行規劃設計，支付設計費的土地增值稅扣除稅收風險分析

20．房地產企業轉讓在建項目土地價款的扣除

21．開發項目地下車庫分攤土地成本問題與財稅處理紛爭

22．利用基礎設施建造地下車庫的成本核算與土增稅清算

23．人防工程土地增值稅問題及稅務處置技巧

24．土地增值稅對借款費用的稅會處理差異

25．房地產企業紅線外支出的法務、財務和稅務處理

26．售樓部、樣板間的財稅風險點

27．裝修費用的有效利用對降低土地增值稅的影響

28．房地產企業銷售自留物業的納稅籌劃

29．開發項目清盤時怎樣與稅務機關清算土地增值稅

30．尾房銷售涉稅要點把控及規劃策略

31．土地增值稅二次清算問題

32．房地產開發項目土地增值稅清算工作中的重點與難點分析總結

第七節：房地產項目公司清算注銷涉稅風險及規劃安排

1．退出房地產業務相關方的稅務籌劃

2．股權轉讓、股權支付的交易方案設計、財稅分析及稅務籌劃建議

3．房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權稅收區別

4．房地產項目公司股權轉讓與稅收籌劃

5．關于股權轉讓方式征收土地增值稅的分析

6．公司注銷階段稅務風險規避策略

第八節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

孫老師

孫老師：房地產營改增落地方案和輔導實施專家，中國注冊會計師、注冊稅務師，原任全國首家5A級稅務師事務所高級經理。孫老師做過營改增落地服務過的建筑和房地產企業：中國葛洲壩房地產集團有限公司、中國遠洋集團房地產總公司、鵬潤房地產開發有限公司、中關村開發建設集團、林達集團、北京中關村開發建設股份有限公司、中赫集團北京新天朝來房地產開發有限公司、北京中弘投資有限公司、北辰實業集團等。在稅務師事務所工作18年，擁有多年財稅專業經驗，能夠將理論與實踐很好地結合起來，在全國進行過200多場建筑房地產財稅培訓，案例引用多，合理引導學員思維，達到良好的學習效果，受到學員一致好評的“實戰派落地專家”，常年協助北京市區地稅局做土地增值稅復審工作。

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