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【專題背景】

房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)始終居高不下。一方面，與房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收政策較為復(fù)雜，不僅艱澀難懂，而且沖突不斷，另一方面，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在組織收入上的支柱地位，

稅務(wù)機(jī)關(guān)予以高度關(guān)注，在重點(diǎn)稅務(wù)稽查名單上，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直榜上有名。不少的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了所謂的“籌劃”，很有可能就是“假賬”代名詞，稅收風(fēng)險(xiǎn)反而提升，形成更大的風(fēng)險(xiǎn)！

為了提高商品房質(zhì)量和有效控制成本，部分房開企業(yè)選擇“甲供材”處理模式，卻在賬務(wù)處理、稅收風(fēng)險(xiǎn)上一團(tuán)迷霧！增值稅發(fā)票？建筑業(yè)發(fā)票？舉棋不定？

在今年“房地產(chǎn)行業(yè)稽查風(fēng)暴”的嚴(yán)峻形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)是否安然度過(guò)？已成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)直面的嚴(yán)峻問(wèn)題。為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)的困惑，提前消化未知的稅收風(fēng)險(xiǎn)，有效應(yīng)對(duì)總局開展的房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)稽查，本次課程將解讀房地產(chǎn)的最新政策以及關(guān)鍵的法規(guī)文件，破解稅收政策疑難問(wèn)題，防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，解決實(shí)際稅收問(wèn)題。課堂注重實(shí)踐和理論的結(jié)合，就

一種經(jīng)濟(jì)行為涉及到每個(gè)稅種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風(fēng)險(xiǎn)！選擇一種適合您的稅收處理方法，沒有最好，只有更好！

【培訓(xùn)對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

第一部分：收入與成本風(fēng)險(xiǎn)管控及稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)

一、稅收確認(rèn)收入的金額與時(shí)間

1、企業(yè)所得稅就未完工產(chǎn)品如何確認(rèn)收入？

2、預(yù)收賬款如何在季度申報(bào)表反映？如何在年度申報(bào)表反映？

3、預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅是否可以在所得稅前扣除？

4、稅法“完工”的標(biāo)志和會(huì)計(jì)有什么差別？

5、如何理解“開始投入使用”的起點(diǎn)？

6、“計(jì)稅收入”和會(huì)計(jì)的收入有什么差別？

7、一次收款、按揭、委托銷售（超價(jià)分成）、視同買斷、包銷如何確認(rèn)收入？

8、“計(jì)稅成本”的構(gòu)成有哪些？哪些內(nèi)容可以預(yù)提？預(yù)提的“計(jì)稅成本”有哪些限制？和會(huì)計(jì)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的差異在哪里？“計(jì)稅成本”的終止日在什么時(shí)間點(diǎn)？

9、“計(jì)稅收入”、“計(jì)稅成本”如何在企業(yè)所得稅申報(bào)表反映？

10、土地增值稅確認(rèn)收入的時(shí)間與金額是什么？

11、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與會(huì)計(jì)收入的差異在哪里？

12、違約金的取得與支付在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅有哪些不同？

13、“價(jià)外費(fèi)用”的內(nèi)容包括哪些？各個(gè)稅種對(duì)待“價(jià)外費(fèi)用”有哪些不同？

14、“小產(chǎn)權(quán)”房屋銷售有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？

二、日常問(wèn)題稽查應(yīng)對(duì)

1、企業(yè)工資薪金支出稅收管理關(guān)注重點(diǎn)有哪些？（任職與雇用的認(rèn)定，臨時(shí)工與勞務(wù)工區(qū)別，外單位派遣勞務(wù)工的工薪處理是否應(yīng)按派遣以及支付費(fèi)用的不同形式、內(nèi)容進(jìn)行區(qū)別對(duì)待）

2、當(dāng)年沒有取得有效憑證如何所得稅申報(bào)？

3、按政策規(guī)定由房產(chǎn)使用人代繳納的房產(chǎn)稅，能否在房產(chǎn)使用企業(yè)稅前扣除？

4、企業(yè)職工福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)的稅務(wù)處理？（集體與個(gè)人、生活與工作；以前年度余額；計(jì)提福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)的稅收處理）

5、如何理解開辦費(fèi)？籌建期的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何把握？籌建期的招待費(fèi)如何稅收處理？6、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)內(nèi)涵的把握以及稅收處理（計(jì)算基數(shù)），關(guān)聯(lián)企

業(yè)之間的“廣告費(fèi)”有什么特殊規(guī)定？

7、租金收入如何確認(rèn)收入稅收負(fù)擔(dān)最低？營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在哪個(gè)環(huán)節(jié)？如何把握類似的問(wèn)題？

8、企業(yè)發(fā)生的手續(xù)費(fèi)及傭金支出如何合理稅前扣除？（傭金與勞務(wù)費(fèi)的區(qū)別）

9、企業(yè)接受的捐贈(zèng)、無(wú)法償付的應(yīng)付款收入如何稅收處理？

10、企業(yè)發(fā)放的差旅費(fèi)補(bǔ)貼稅收上暫無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)管理中如何把握？

11、稅務(wù)機(jī)關(guān)查增的所得額是否可以彌補(bǔ)以前年度的虧損？

12、企業(yè)資產(chǎn)損失扣除需要具備的條件和申報(bào)的要點(diǎn)是什么？

13、企業(yè)不同融資模式（七種）的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

14、房屋改擴(kuò)建、裝修的不同的會(huì)計(jì)處理稅收分析

三、特殊銷售模式下的收入不同處理

1、四種不同情況之下的“買一送一”如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何進(jìn)行稅收處理？

2、售后回購(gòu)的稅會(huì)差異分析

3、售后回租的稅會(huì)差異分析

4、“拆一還一” 的稅會(huì)差異分析

5、以房抵債的稅會(huì)差異分析

6、如何把握“低于市場(chǎng)價(jià)格”銷售房屋？

7、合作建房稅收解讀：

8、以土地、房屋投資模式下雙方的收入、成本確認(rèn)金額與稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

9、捐贈(zèng)、贊助、獎(jiǎng)勵(lì)、分配等視同銷售的稅收處理

10、還本銷售的稅會(huì)處理

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認(rèn)與歸集

1、確定成本核算對(duì)象的原則和方法是什么？

2、“開發(fā)成本”科目設(shè)置以及明細(xì)科目歸集的內(nèi)容解讀

3、成本費(fèi)用歸集的原則是什么？

4、特殊費(fèi)用歸集應(yīng)該注意的稅收問(wèn)題：會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、辦公費(fèi)、車輛費(fèi)等

5、股權(quán)收購(gòu)之下的土地成本確認(rèn)與籌劃

6、取得土地返還款如何處理達(dá)到節(jié)稅效果最大化？

7、“建設(shè)—移交”模式的土地成本確認(rèn)

8、“成本差”的稅會(huì)差異分析

9、八中不同融資方式下，利息費(fèi)用、票據(jù)的稅收處理與風(fēng)險(xiǎn)分析

五、成本分?jǐn)偟脑瓌t和方法

1、成本分?jǐn)偟脑瓌t

2、占地面積法案例解讀

3、建筑面積法案例解讀

4、預(yù)算造價(jià)法案例解讀

5、直接成本法案例解讀

6、層高系數(shù)法案例解讀

第二部分：甲供材與特殊業(yè)務(wù)稅收分析與解讀

1、甲供材、甲控材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么？

2、房地產(chǎn)建安流程中，設(shè)備和材料如何區(qū)分？

3、甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況，分別在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同？

4、甲供材料案例解讀。

◇ 通過(guò)案例解決：甲方計(jì)入開發(fā)成本的憑證與金額；甲供材涉及的營(yíng)業(yè)稅稅款計(jì)算、稅款的承擔(dān)、甲方票據(jù)處理等；乙方發(fā)票開具發(fā)票金額與收入的協(xié)調(diào)；乙方稅金的繳納與收入、成本的協(xié)

調(diào)；雙方會(huì)計(jì)分錄處理技巧；

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別與商貿(mào)企業(yè)、自產(chǎn)貨物廠家簽訂《鋁合金門窗銷售及安裝工程合同》，如何繳納營(yíng)業(yè)稅？怎么開具發(fā)票？計(jì)入開發(fā)成本的發(fā)票有什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？

6、乙方將勞務(wù)分包給其他單位是否適用差額納稅的規(guī)定？開具發(fā)票存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

7、通過(guò)鋼構(gòu)立體車位建設(shè)案例，完美解讀甲方、乙方、鋼構(gòu)提供安裝方的稅收處理，詮釋增值稅發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票實(shí)際困擾。

8、不同“銷售”車位模式的會(huì)計(jì)處理與各稅的不同處理

9、售樓處會(huì)計(jì)處理與各稅種的不同處理

10、“精裝修”范圍的確認(rèn)與稅收分析

第三部分：現(xiàn)場(chǎng)解答學(xué)員問(wèn)題

◇：王老師有著豐富的現(xiàn)場(chǎng)答疑經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)干練、風(fēng)趣的語(yǔ)言，將復(fù)雜的、棘手的稅收問(wèn)題簡(jiǎn)單化、通俗易懂，易于學(xué)員理解和實(shí)際操作。學(xué)員可以準(zhǔn)備自己的疑問(wèn)，在課堂現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，得到最適合自己的答案。

王老師

王老師：會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)

的稅收問(wèn)題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近

百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！

我要報(bào)名

在線報(bào)名：房地產(chǎn)業(yè)“甲供與甲控”收入和成本風(fēng)險(xiǎn)管控暨稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)專題班(廣州)