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‖專題背景‖

全面取消營業稅，改征增值稅將是我國流轉稅制最為猛烈、重大的一次改革。房地產業、建筑業將施行的“營改增”坊間猜想不斷，“營改增”既近且遠，這兩個行業營改增將對地方財政收入的獲取方式是一大挑戰。“營改增”之后僅僅是稅率的變化嗎？是可以讓房地產企業達到減輕稅負還是繼續加大稅負？房地產企業又該如何應對即將到來的增值稅改革，抓住營改增的重要機遇并采取有效措施防控企業可能面臨的涉稅風險呢？

房地產企業稅收處理與其它行業相比，有明顯的特殊性，加之該行業稅收政策復雜難以掌握，在開發全程各階段又有很大區別，我公司特舉辦“營改增形勢下房地產開發重特事項的會計核算與稅務處理”專題講座，本講座以營改增政策為背景，以房地產企業特殊經濟行為涉稅疑難問題（營業稅納稅時點、收入的稅會差異、甲供材、售樓處、精裝修、車位、成本的分攤、融資等）為主線，通過身邊日常的案例重點解析房企“重特事項”的稽查應對思路，用最短的時間，讓我們房地產企業財務人員掌握房地產企業的項目開發疑難問題及營改增基本原理，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為您企業爭取最大化的利益！

本課程，讓“稅收政策”密切結合經濟業務，全面解析企業運營中的稅收政策差異，將稅務風險消除在萌芽狀態，做到事先籌劃，并深度解析新舊稅收政策銜接運用，深度解析，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無憂！

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一部分：營改增政策應對以及前景預測

1．營改增背景分析以及時間安排

2．房地產企業可能涉及到增值稅稅率或征收率？

3．營改增對房地產業售價及凈利潤有何影響？

4．房地產企業哪些發票可以抵扣？注意什么問題？

5．混業經營需要注意什么問題？

6．甲供材業務在營改增面前的優劣分析

7．納稅義務發生時間的差異分析

8．招拍掛拿地營改增之后的風險分析

9．“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進項可以抵扣？

10．“甲供材”營改增之后對房地產企業是憂是喜？

11．營改增之后房地產企業“存貨”是否抵扣？

第二部分：房地產企業特殊事項稽查防范

一：營業稅相關疑難問題

1．誠意金、定金是否繳納營業稅？營業稅納稅義務發生時間是如何規定的？如何界定和理解“銷售合同”？

2．您覺得資產負債應交稅費期末余額是紅字是否合適？收到誠意金（或定金）如何做賬務處理？和收入的關系如何協調？

3．企業收到違約金和支付違約金的稅收待遇有何不同？

二：會計收入所得稅計稅收入的差異暨申報表的填報

1．在開發流程的整個過程中，會計在哪個節點確認收入？稅收又是如何規定的？二者的為什么會有如此差異？

2．如何讓理解“完工”的標準？“未完工”取得的收入如何進行賬務處理？又如何在季度申報表和年度申報表反映？

3．預交的營業稅等稅金是否可以在稅前扣除？

4．“完工”開發產品如何確認計稅收入？計稅收入的金額和會計收入、計征營業稅的計稅依據有什么關系？

5．如何確認計稅成本？計稅成本的有哪些部分構成？計稅成本的有哪些要求？

6．在所得稅處理的不同階段，您是如何進行所得稅稅金的賬務處理？

三：車位、精裝修、售樓部暨成本分攤

1．成本分攤的方法有哪些？不同的成本對象如何采取“合理”的分攤方法？

2．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊是哪些？

3．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？

4．不同形式的售樓部如何進行會計處理？如何歸集發生的成本費用？稅收對此又是如何規定的？如何協調可以減輕稅負？

5．售樓部是否繳納房產稅？ 物業用房是否會產生房產稅？

四：企業融資的困惑

1．企業直接向金融機構借款和委托借款的稅收待遇有什么差別？委托貸款的憑證如何入賬？

2．“明股實債”稅收如何界定？如何扣除相關的融資成本？

3．什么是“統借統還”？統借統還的利息如何在所得稅、土地增值稅扣除？憑證如何處理？

4．“轉貸”的騙局如何處理？和“委托貸款”有什么差異？

5．向股東的借款需要注意哪些問題？向非股東（自然人）的借款又需要注意哪些問題？沒有利息費用如何處理？

6．財務顧問費（咨詢費）、罰息等歸集哪個科目？稅收待遇有什么不同？

五：甲供材

1．如何劃分材料和設備？二者的稅收待遇有什么不同？

2．“甲供材”業務雙方如何進行會計處理？

3．“甲供材”業務如何開具發票？如何索取發票？

4．裝飾勞務和“甲供材”稅收處理有什么差異？

六：收入的確認與風險控制

1．“買一送一”如何進行稅收處理？買房送家電，買房送面積，買房送物業，買房送車位（有產權、無產權），買房送旅游，買房抽大獎等。業主接受贈送的家電（面積、車位等）是否涉及個人所得稅的風險？

2．以老帶新的稅收風險如何控制？抵券銷售形式下如何確認收入？

3．“假按揭”“零首付”的區別是什么？二者的稅收風險有何不同？

4．銷售價格明顯偏低如何確認計稅依據？如何解釋屬于自己的“正當理由”

5．“拆遷還建”（拆一還一）建造模式下，如何確認會計收入？營業稅、企業所得稅、土地增值稅的計稅收入如何確認？契稅的計稅依據是什么？

6．房企代相關部門收取業主的費用存在什么稅收風險？如何規避？

7．如何界定合作建房？出資方、出地方不同的合作模式如何界定稅收經濟業務？如何計稅？

七：成本的確認與風險控制

1．股權收購的風險是什么？是否涉及土地增值稅？股權收購之后如何確認土地成本？

2．“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認營業稅的計稅依據？

3．購買爛尾樓后續建造銷售的，如何確認扣除項目？計算土地增值稅是否適用加計扣除20%？

4．土地返還款如何進行稅收處理？本課程將針對不同形式的返還款與不同的會計處理來綜合分析稅收問題，讓您不再困惑。

5．城鎮土地使用稅的開始時點與終止時點如何確認？如何計算？

6．業務招待費、會議費、差旅費如何確認？私車公用的稅收問題如何應對？

第三部分：專家現場預留時間與學員互動交流、答疑解惑。

王老師

‖主講專家‖王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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