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‖專題背景‖

全面取消營業(yè)稅，改征增值稅將是我國流轉(zhuǎn)稅制最為猛烈、重大的一次改革。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)將施行的“營改增”坊間猜想不斷，“營改增”既近且遠(yuǎn)，這兩個(gè)行業(yè)營改增將對地方財(cái)政收入的獲取方式是一大挑戰(zhàn)。“營改增”之后僅僅是稅率的變化嗎？是可以讓房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到減輕稅負(fù)還是繼續(xù)加大稅負(fù)？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對即將到來的增值稅改革，抓住營改增的重要機(jī)遇并采取有效措施防控企業(yè)可能面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)呢？

房地產(chǎn)企業(yè)稅收處理與其它行業(yè)相比，有明顯的特殊性，加之該行業(yè)稅收政策復(fù)雜難以掌握，在開發(fā)全程各階段又有很大區(qū)別，我公司特舉辦“營改增形勢下房地產(chǎn)開發(fā)重特事項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理”專題講座，本講座以營改增政策為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)特殊經(jīng)濟(jì)行為涉稅疑難問題（營業(yè)稅納稅時(shí)點(diǎn)、收入的稅會(huì)差異、甲供材、售樓處、精裝修、車位、成本的分?jǐn)偂⑷谫Y等）為主線，通過身邊日常的案例重點(diǎn)解析房企“重特事項(xiàng)”的稽查應(yīng)對思路，用最短的時(shí)間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)疑難問題及營改增基本原理，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開展納稅籌劃，為您企業(yè)爭取最大化的利益！

本課程，讓“稅收政策”密切結(jié)合經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，全面解析企業(yè)運(yùn)營中的稅收政策差異，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)，做到事先籌劃，并深度解析新舊稅收政策銜接運(yùn)用，深度解析，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無憂！

‖培訓(xùn)對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

‖主講內(nèi)容‖

第一部分：營改增政策應(yīng)對以及前景預(yù)測

1．營改增背景分析以及時(shí)間安排

2．房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？

3．營改增對房地產(chǎn)業(yè)售價(jià)及凈利潤有何影響？

4．房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問題？

5．混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題？

6．甲供材業(yè)務(wù)在營改增面前的優(yōu)劣分析

7．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的差異分析

8．招拍掛拿地營改增之后的風(fēng)險(xiǎn)分析

9．“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣？

10．“甲供材”營改增之后對房地產(chǎn)企業(yè)是憂是喜？

11．營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)“存貨”是否抵扣？

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)特殊事項(xiàng)稽查防范

一：營業(yè)稅相關(guān)疑難問題

1．誠意金、定金是否繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是如何規(guī)定的？如何界定和理解“銷售合同”？

2．您覺得資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)交稅費(fèi)期末余額是紅字是否合適？收到誠意金（或定金）如何做賬務(wù)處理？和收入的關(guān)系如何協(xié)調(diào)？

3．企業(yè)收到違約金和支付違約金的稅收待遇有何不同？

二：會(huì)計(jì)收入所得稅計(jì)稅收入的差異暨申報(bào)表的填報(bào)

1．在開發(fā)流程的整個(gè)過程中，會(huì)計(jì)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者的為什么會(huì)有如此差異？

2．如何讓理解“完工”的標(biāo)準(zhǔn)？“未完工”取得的收入如何進(jìn)行賬務(wù)處理？又如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)表反映？

3．預(yù)交的營業(yè)稅等稅金是否可以在稅前扣除？

4．“完工”開發(fā)產(chǎn)品如何確認(rèn)計(jì)稅收入？計(jì)稅收入的金額和會(huì)計(jì)收入、計(jì)征營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)有什么關(guān)系？

5．如何確認(rèn)計(jì)稅成本？計(jì)稅成本的有哪些部分構(gòu)成？計(jì)稅成本的有哪些要求？

6．在所得稅處理的不同階段，您是如何進(jìn)行所得稅稅金的賬務(wù)處理？

三：車位、精裝修、售樓部暨成本分?jǐn)?/p>

1．成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ心男坎煌某杀緦ο笕绾尾扇?ldquo;合理”的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

2．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊是哪些？

3．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？

4．不同形式的售樓部如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何歸集發(fā)生的成本費(fèi)用？稅收對此又是如何規(guī)定的？如何協(xié)調(diào)可以減輕稅負(fù)？

5．售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？ 物業(yè)用房是否會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)稅？

四：企業(yè)融資的困惑

1．企業(yè)直接向金融機(jī)構(gòu)借款和委托借款的稅收待遇有什么差別？委托貸款的憑證如何入賬？

2．“明股實(shí)債”稅收如何界定？如何扣除相關(guān)的融資成本？

3．什么是“統(tǒng)借統(tǒng)還”？統(tǒng)借統(tǒng)還的利息如何在所得稅、土地增值稅扣除？憑證如何處理？

4．“轉(zhuǎn)貸”的騙局如何處理？和“委托貸款”有什么差異？

5．向股東的借款需要注意哪些問題？向非股東（自然人）的借款又需要注意哪些問題？沒有利息費(fèi)用如何處理？

6．財(cái)務(wù)顧問費(fèi)（咨詢費(fèi)）、罰息等歸集哪個(gè)科目？稅收待遇有什么不同？

五：甲供材

1．如何劃分材料和設(shè)備？二者的稅收待遇有什么不同？

2．“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

3．“甲供材”業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？

4．裝飾勞務(wù)和“甲供材”稅收處理有什么差異？

六：收入的確認(rèn)與風(fēng)險(xiǎn)控制

1．“買一送一”如何進(jìn)行稅收處理？買房送家電，買房送面積，買房送物業(yè)，買房送車位（有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)），買房送旅游，買房抽大獎(jiǎng)等。業(yè)主接受贈(zèng)送的家電（面積、車位等）是否涉及個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)？

2．以老帶新的稅收風(fēng)險(xiǎn)如何控制？抵券銷售形式下如何確認(rèn)收入？

3．“假按揭”“零首付”的區(qū)別是什么？二者的稅收風(fēng)險(xiǎn)有何不同？

4．銷售價(jià)格明顯偏低如何確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)？如何解釋屬于自己的“正當(dāng)理由”

5．“拆遷還建”（拆一還一）建造模式下，如何確認(rèn)會(huì)計(jì)收入？營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)稅收入如何確認(rèn)？契稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？

6．房企代相關(guān)部門收取業(yè)主的費(fèi)用存在什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？

7．如何界定合作建房？出資方、出地方不同的合作模式如何界定稅收經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)？如何計(jì)稅？

七：成本的確認(rèn)與風(fēng)險(xiǎn)控制

1．股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)是什么？是否涉及土地增值稅？股權(quán)收購之后如何確認(rèn)土地成本？

2．“以房換地”“以地?fù)Q房”如何確認(rèn)成本？如何確認(rèn)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)？

3．購買爛尾樓后續(xù)建造銷售的，如何確認(rèn)扣除項(xiàng)目？計(jì)算土地增值稅是否適用加計(jì)扣除20%？

4．土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？本課程將針對不同形式的返還款與不同的會(huì)計(jì)處理來綜合分析稅收問題，讓您不再困惑。

5．城鎮(zhèn)土地使用稅的開始時(shí)點(diǎn)與終止時(shí)點(diǎn)如何確認(rèn)？如何計(jì)算？

6．業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)如何確認(rèn)？私車公用的稅收問題如何應(yīng)對？

第三部分：專家現(xiàn)場預(yù)留時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流、答疑解惑。

王老師

‖主講專家‖王老師：會(huì)計(jì)師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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在線報(bào)名：營改增形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“重特事項(xiàng)”的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理專題班(蘇州)