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‖專題背景‖

?2015年房地產開發企業的經營形勢不好。房價下跌，銷售疲軟，現房積壓，資金極度短缺。涉稅方面有兩個大的難題，一是建筑業、房地產業的營改增步步走近，二是建筑業房地產業第14次被列為稅收專項檢查的重點行業。

?面對越來越近的營改增，房地產企業有許多難題有待解決。例如營改增前的在建工程，由于甲供材料、接受建筑勞務沒有抵扣進項稅額，營改增后稅率為11%，會多交增值稅。商業地產租賃營改增之后如何繳納增值稅？已經使用過的房產出售，營改增之后按11%計稅，因為沒有進項稅額與之配比會多交增值稅。主體完工的項目已經取得了《商品房預售許可證》，何時出售對企業有利等等。

?自年初以來，我國GDP 增速放緩，稅收下滑，財政吃緊，全國稅收專項檢查視頻會議又一次把房地產企業列為檢查重點。難怪房地產企業抱怨：房地產企業是年年查、查年年。財政部、國家稅務總局下發的《關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號），明確了企業改制重組中的土地增值稅優惠政策不適用房地產企業，該文件預示著應繳未交的土地增值稅3.6萬億元將再度被提上征管日程。

為宣傳普及營改增的稅法知識，協助房地產企業盡快掌握營改增的操作方法，提前做好營改增的準備工作；幫助房地產企業做好稅收專項檢查前的納稅自查，化解涉稅風險，我們特意舉辦此專題培訓，現誠邀您參加！

‖專題收益‖

通過2天學習，您將有以下收獲：

☆ 學習房地產企業營改增的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，進項稅

額的抵扣方法和法定憑證，納稅時間與地點，以及在建項目、竣工待售項目、商業地產出租等的過渡性稅收政策，為即將到來的營改增提前做好思想、組織、業務上的準備。

☆ 結合2015年稅收專項檢查方案，重點講解營業稅、土地增值稅、企業所得稅的自查要點和風險化解方法。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、財會稅收主管領導、財務總監、稅務經理、納稅經辦人員及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖專題內容‖

上 篇：“營改增”相關政策解讀與前期準備工作（第一天）

一：增值稅納稅人和扣繳義務人

1．營業稅改征增值稅試點納稅人的范圍？

2．如何確定境內與境外的應稅服務？怎樣確定扣繳義務人？

3．單位采用承包、承租、掛靠經營方式經營的怎樣確定納稅人？

4．試點納稅人如何分類？劃分標準是什么？

5．怎樣辦理一般納稅人的登記手續？

二：應稅服務和勞務

1．房地產業營改增的征稅范圍包括哪些？

2．如何確定房地產業視同銷售？視同銷售的稅務處理方法。

3．房地產企業如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？

4．委托境外設計單位或個人進行規劃設計如何扣繳增值稅？

三：稅率和征收率

1．增值稅的稅率有幾檔？銷售房產、房產租賃的稅率是多少？

2．增值稅的征收率為3%，除小規模納稅人外哪些情況適用簡易辦法計稅？

四：應納稅額的計算

1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？

2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡易計稅方法計稅？

3．房地產企業怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？

4．什么是進項稅額？房地產企業在采購和接受勞務過程中如何核算進項稅額？

5．營改增后，增值稅專用發票的管理、使用、抵扣以及增值稅發票風險的控制方法。

6．增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規定？

7．如何計算兼營業務不得抵扣的進項稅額？

8．增值稅價外費用的范圍？價外收費應關注的要點。

9．納稅人兼營不同稅率的應稅勞務和服務怎樣核算銷售額？

10．納稅人兼營營業稅勞務怎樣核算銷售額或營業額？

11．已經開始預售或者竣工待售的房產試點期間出售如何納稅？

12．正在開發的在建項目試點期間出售如何納稅？

13．已經出租的商業地產，合同尚未到期試點期間如何納稅？

14．試點期間簽訂租賃合同的商業地產如何納稅？

15．營改增之后企業出售舊房如何納稅？

16．甲供材料如何繳納增值稅？裝修工程甲供材料如何納稅？

17．開發項目中尚未出售的尾房試點期間如何納稅？

18．開發項目已經取得了《商品房預售許可證》何時開始預售？

19．增值稅發票或抵扣聯丟失如何處理？

20．房地產一般納稅人購買應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其增值稅額可否抵扣？

五：納稅、扣繳義務發生時間和納稅地點

1．怎樣確定增值稅納稅義務發生時間？

2．怎樣確定增值稅的納稅地點？

3．納稅人發生增值稅應稅行為，納稅期限有何規定？

4．扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里納稅？何時納稅？

六：征收管理

1．營業稅改征增值稅之后對于跨期業務應當如何處理？

2．營改增之后房地產企業如何選擇合作伙伴？

3．一般納稅人選擇簡易辦法征稅可否開具增值稅專用發票？

4．哪些應稅服務不得開具增值稅專用發票？

5．小規模納稅人提供應稅勞務，如何為購買方開具增值稅專用發票？

6．納稅人購置增值稅稅控設備和技術維護費用如何抵減增值稅稅額？

七：增值稅的會計核算

1．增值稅會計科目的設置

2．一般納稅人進項稅額的會計處理

3．一般納稅人銷項稅額的會計處理

4．“營改增”對房地產企業會計核算體系有何影響？

下 篇：房地產企業納稅自查與稅務檢查應對策略（第二天）

一：營業稅涉稅風險控制要點

1．甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發票可否計入開發成本？

2．裝飾勞務清包工怎樣繳納營業稅？

3．轉讓在建項目怎樣繳納營業稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售如何納稅？

4．房地產企業以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業稅？

5．房地產開發企業取得的“毛地”，對土地進行一級開發怎樣納稅？

二：嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點

1．怎樣確認房地產銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何確認銷售收入總額？

2．計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？

3．土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？

4．土地閑置費可否計入“房地產開發成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？

5．土地增值稅清算時利息支出怎樣扣除？

6．什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的優惠政策？

7．土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產綜合計算繳納土地增值稅？

8．向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？

9．怎樣確定土地增值稅的清算項目？

10．房地產企業怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

11．房地產企業銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？

12．房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異？

13．取得土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費？

14．轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？

15．怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？

三：企業所得稅涉稅風險控制要點

1．怎樣劃分開發產品的成本核算對象？

2．開發產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？

3．開發項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值稅時可否扣除？

4．如何按房產類別分配計算開發產品成本？

5．利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

6．利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產企業可否銷售利用人防工程建造的車庫？應當怎樣妥善處理？

7．開發產品完工后發生的成本費用應當怎樣處理？

8．開發產品銷售確認的原則和條件，已經開具發票的按揭售房何時確認銷售收入？

9．何謂開發產品已經完工？“預收賬款”何時轉作“主營業務收入”？

10．房地產企業以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進行會計核算？

11．企事業單位、個人以分房為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的，房地產企業怎樣確認收入？

12．企事業單位、個人以分紅利為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的應當怎樣進行稅務處理？

13．房地產企業以房換地方式取得的土地使用權，怎樣確定土地使用權的成本？

14．房地產企業以地換房方式取得房產的，怎樣確定房產的成本？

15．固定資產折舊政策變化對企業所得稅的影響，怎樣正確計提折舊？

16．股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權投資損失可否在稅前扣除？

17．投資企業撤回或減少投資分得的資產怎樣進行稅務處理？

18．如何理解企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除？企業接受外部勞務派遣用工支出如何稅前扣除？

19．企業自有房產裝修費如何在稅前扣除？

20．企業的業務招待費稅前扣除怎樣計算，計入哪個會計科目？

21．企業借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？

22．怎樣證明“不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？

23．怎樣利用售后回購業務為企業籌集資金？

24．房地產企業怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？

25．何謂“混合投資”？如何利用混合投資業務擴大融資渠道？

26．稅法對防止資本弱化有何規定？如何把握關聯企業借款？

27．企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

28．“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業收取利息是否征收營業稅？

29．企業債務重組怎樣操作可以遞延納稅？

劉老師

劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。曾經參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第4版）、《房地產企業財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產企業財稅實務專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》、《房地產企業所得稅匯算清繳》等專題。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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