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‖專題背景‖

房地產(chǎn)業(yè)營改增全面推進。目前進入營改增三年過渡期：操作得當，可能稅費下降，操作不當，稅負必然上升。營改增絕不僅僅是簡單的稅務(wù)管理或財務(wù)會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、關(guān)聯(lián)交易、資質(zhì)管理、供應(yīng)商選擇、管理流程等產(chǎn)生一系列重大影響。營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來哪些機遇和挑戰(zhàn)？過渡期有哪些特殊政策？我們應(yīng)做好哪些準備，以及有哪些涉稅風(fēng)險及籌劃技巧？

?本課程根據(jù)后營改增稅收法律環(huán)境、結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的運作全過程，運用科學(xué)的稅收籌劃規(guī)律和技術(shù)，教授稅務(wù)實際操作者如何利用稅收籌劃手段，最大化地降低企業(yè)運營各階段的稅務(wù)成本。通過對企業(yè)項目公司設(shè)立、采購、銷售、合同修訂、經(jīng)營管理、發(fā)票管控等全過程涉稅政策詳細解讀與實戰(zhàn)應(yīng)用案例剖析，使學(xué)員有效運用后營改增時代稅務(wù)籌劃方法，掌握營改增過渡期的稅務(wù)征管稽查處理方式和尺度，做好涉稅事項的事前籌劃，減少稅收成本、降低稅收風(fēng)險，為企業(yè)爭取最大利益。

?國家稅務(wù)總局于7月7日又發(fā)布《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號），使得稅收處理更加“撲朔迷離”！ 會計人員面對選擇舉棋不定，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對？本課程將和您一起解決土地增值稅清算問題：如：怎么有效解決“二次清算”的難題？土增清算對象與會計、增值稅如何協(xié)調(diào)？各種銷售模式下收入金額如何確認？拆一還一、合作建房下的土地增值稅如何處理？收購股權(quán)與購買土地如何選擇？車位銷售如何在不同房產(chǎn)類型下分割收入？如何選擇最優(yōu)的成本分攤方案？新的土地增值稅申報表填報如何把握？

‖專題收益‖

通過兩天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：

☆ 與時俱進：把脈房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)營改增最新稅收政策與動態(tài)；

☆ 熟練掌握并解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)營改增過渡期涉稅問題；

☆ 掌握營改增財稅處理技巧及抵扣風(fēng)險點；

☆ 把握營改增應(yīng)對策略及涉稅籌劃技巧；

☆ 掌握營改增背景下的土地增值稅清算應(yīng)對策略。

‖培訓(xùn)對象‖

各房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負責(zé)人、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖主講內(nèi)容‖

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)全面營改增政策應(yīng)用與風(fēng)險管控

1．營改增企業(yè)適用稅率政策與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間風(fēng)險管控

2．房地產(chǎn)營改增過渡期政策要點與案例分析

3．房地產(chǎn)開發(fā)營改增新政要點與籌劃方向

4．簡易計稅方法與一般計稅方法選擇后的稅收籌劃技巧

5．地稅清查遺留問題的營業(yè)稅怎么應(yīng)對？怎樣避免重復(fù)納稅？

6．營改增對企業(yè)所得稅、土地增值稅有什么影響，怎樣應(yīng)對？

第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)營改增后企業(yè)五大籌劃方法的應(yīng)用

1．房地產(chǎn)開發(fā)、租賃怎樣合理應(yīng)用一般計稅方法和簡易方法

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣利用甲供工程要求建筑業(yè)選擇適用一般計稅方法或簡易方法降低稅負

3．設(shè)立供應(yīng)鏈平臺公司集中采購模式避稅的應(yīng)用

4．開發(fā)產(chǎn)品精裝修避稅原理與應(yīng)用

5．設(shè)立園林公司、勞務(wù)公司等專業(yè)化公司

6．租賃、物業(yè)、酒店、服務(wù)行業(yè)等通過分拆業(yè)務(wù)、流程再造降低稅負的設(shè)計思路

第三節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡期采購、銷售、合同業(yè)務(wù)疑難問題處理與風(fēng)險管控

1．營改增后企業(yè)與供應(yīng)商的博弈要點

2．營改增后甲方與施工方的博弈要點

3．采購中發(fā)票取得過程的十大風(fēng)險管控

4．怎樣修改采購內(nèi)控流程，適應(yīng)增值稅要求？

5．怎樣進行商業(yè)模式梳理與再造適應(yīng)營改增？

6．怎樣進行項目預(yù)算及產(chǎn)品定價調(diào)整策略

7．代墊首付、免契稅、免物業(yè)費、買房送動產(chǎn)、送裝修、送閣樓車位花園增值稅處理

8．怎樣修改或取得新的合同模板適應(yīng)營改增含稅價和發(fā)票條款的需要？

9．怎樣設(shè)計收款和付款的條款規(guī)避增值稅的稽查風(fēng)險？

10．怎樣設(shè)計合同條款以提高可抵扣進項稅額？

第四節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)營改增過渡期疑難問題處理與風(fēng)險管控策略

1．房地產(chǎn)開發(fā)土地價款抵扣要點與籌劃

2．開發(fā)企業(yè)拆遷安置與支付拆遷補償費怎樣籌劃以最大限度增加抵扣額度？

3．不動產(chǎn)投資繳納增值稅后怎樣利用優(yōu)惠政策達到轉(zhuǎn)讓的目的？

4．開發(fā)企業(yè)代收款項的增值稅風(fēng)險管控要點。

5．地產(chǎn)企業(yè)融資成本與關(guān)聯(lián)方占用資金的重復(fù)繳稅的難題有效破解方法。

6．營改增后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出租、轉(zhuǎn)做自持物業(yè)、轉(zhuǎn)做投資性房地產(chǎn)，進項稅額應(yīng)如何扣除？

7．房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠意金、首付款、面積差的增值稅處理

8．一級開發(fā)增值稅怎樣處理？

9．開發(fā)配套設(shè)施是否視同銷售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進項稅怎樣抵扣？地下車位永久租賃行為增值稅如何處理？

10．項目部納稅地點在哪里？怎樣交稅？

11．增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？何時停止預(yù)交增值稅。

12．沒有取得收入前的大量進項稅怎樣處理？

13．增值稅對開發(fā)產(chǎn)品銷售價格偏高或偏低怎樣規(guī)定？怎樣應(yīng)對？

14．營改增前已經(jīng)繳納營業(yè)稅未開發(fā)票，營改增后只能開增值稅發(fā)票，怎樣補救？

15．營改增后地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”怎樣征增值稅？發(fā)票如何開具？

16．房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還應(yīng)如何處理？

17．營改增后，企業(yè)發(fā)生的紅線外建設(shè)支出所對應(yīng)的進項稅額怎樣抵扣？

18．營改增后售樓處、樣板房、車位車庫地下停車場稅務(wù)處理與風(fēng)險管控。

19．支付的人工費無增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項稅。人工費用抵扣最佳處理方法。

20．工程項目不在注冊地，在哪里繳納增值稅？如何開具專用發(fā)票？怎樣申報？

21．項目已經(jīng)完工但尾款未結(jié)算怎樣交稅？怎樣開票？簽訂工程合同時，對預(yù)付

工程款支付是否要求立刻開具增值稅專用發(fā)票？

第五節(jié)：后營改增時代租賃業(yè)和物業(yè)管理疑難問題處理與風(fēng)險管控

一．租賃業(yè)疑難問題處理與風(fēng)險管控

1．租賃業(yè)利用一般納稅人與小規(guī)模納稅人身份節(jié)稅的策略應(yīng)用。

2．租賃業(yè)一般納稅人利用一般計稅方法和簡易計稅方法節(jié)稅策略的應(yīng)用。

3．租賃同時提供技術(shù)服務(wù)、設(shè)備的保養(yǎng)、維修、培訓(xùn)技術(shù)人員、供應(yīng)零配件如何處理？

4．租金提前一次性收取，增值稅如何處理？

5．有免租期或第一次繳納租金的時間滯后增值稅如何處理？

6．向個人支付租金怎樣操作可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅？

7．承租人違約金？出租方違約金如何繳納增值稅？

8．免費停車是否要視同銷售征收增值稅?

9．轉(zhuǎn)租怎樣選擇一般計稅方法和簡易計稅方法？轉(zhuǎn)租、售后回租、委托租賃經(jīng)營怎樣降低稅負？

二．物業(yè)管理企業(yè)營改增的應(yīng)對

1．物業(yè)管理經(jīng)營范圍稅種維護問題

2．物業(yè)公司利用小規(guī)模分公司降低稅負的方法設(shè)計

3．物業(yè)公司代收代付水電費等價外費用的增值稅風(fēng)險管控。

4．物業(yè)公司人工費用的增值稅處理。

5．公共設(shè)施維修保養(yǎng)費；綠化費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；支付租賃費、承包費等增值稅處理。

6．樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？

7．停車收費項目適用何種稅目繳納增值稅！

8．勞務(wù)派遣公司開具的勞務(wù)費發(fā)票怎樣抵扣進項稅？勞務(wù)派遣是否有優(yōu)惠政策？

第六節(jié)：營改增過渡期房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險及自查補救

1．與金融企業(yè)借款的稅前扣除要求

⑴ 委托貸款稅前扣除應(yīng)注意的事項

⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除應(yīng)注意的事項

⑶ 利息資本化與費用化的區(qū)分不清產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險

2．向非金融企業(yè)融資的稅前扣除要求及注意事項

3．向類金融企業(yè)借款利息稅前扣除的要求及注意事項

4．關(guān)聯(lián)方之間融資產(chǎn)生的利息支出如何稅前扣除

5．向個人融資產(chǎn)生的利息稅前扣除要求及注意事項

6．企業(yè)之間借款不支付利息的稅收風(fēng)險

7．企業(yè)之間資金占用一定要用借款業(yè)務(wù)處理嗎？

第七節(jié)：營改增后土地增值稅清算稅收籌劃與風(fēng)險管控及補救方法

1．當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風(fēng)險分析。

2．土地增值稅清算的時間如何把握？

3．土增稅清算單位和成本分攤方法

4．房地產(chǎn)企業(yè)利息費用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問題

5．關(guān)于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題

6．紅線外發(fā)生的成本費用，額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題

7．土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關(guān)注的問題是什么？

8．關(guān)于預(yù)征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應(yīng)對

9．以房產(chǎn)對外投資、劃轉(zhuǎn)、分立等重組事項土地增值稅爭議問題處理

10．回遷安置房與拆遷補償?shù)耐恋卦鲋刀愄幚?/p>

第八節(jié)：后營改增時代虛開增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險與應(yīng)對

1．近期取得虛開發(fā)票或假發(fā)票對企業(yè)和個人的重大影響與案例借鑒

2．財務(wù)人員如何規(guī)避發(fā)票風(fēng)險？企業(yè)收到發(fā)票應(yīng)注意哪些方面？

3．企業(yè)如何充分利用進項抵扣政策減輕企業(yè)稅負

4．針對進項稅抵扣時間的稅收籌劃

5．進項抵扣條件與不準抵扣的進項稅額主要原因

6．怎樣避免因視同銷售帶來的企業(yè)稅負提升；

7．房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)怎樣防范混合銷售與兼營業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險；

8．增值稅發(fā)票超期未認證、認證未申報、留抵稅額抵欠稅處理方法

9．跨期費用發(fā)票的六種情況稅務(wù)處理

10．憑證、發(fā)票丟失、退換如何處理？

11．面對社會泛濫的虛開發(fā)票，如何避免他人虛開對本企業(yè)和個人的沖擊。

第九節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員現(xiàn)場互動交流答疑解惑

肖老師

‖主講專家‖肖老師：注冊稅務(wù)師、資深稅務(wù)稽查專家、國家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T、國家稅務(wù)總局督察內(nèi)審師資、“營改增”小組成員、國際稅收研究會理事，稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師。被學(xué)員譽為：“稅界奇才、實戰(zhàn)大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實踐中，特別是對企業(yè)稅收策略及涉稅風(fēng)險防范有非常深入的研究。

肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應(yīng)用及應(yīng)對策略；以二十年的稅收征管、稽查經(jīng)驗，解說容易引起稅企業(yè)爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務(wù)工作者的角度，探討企業(yè)財務(wù)人員在應(yīng)對稅務(wù)征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。授課以實務(wù)見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,將最新法規(guī)與實務(wù)緊密結(jié)合。且從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，是我國稅收實戰(zhàn)派講師的代表。

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