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‖專題背景‖

?在過去營改增推行的一年多時間里，“增值稅”時代房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)財稅處理難度和涉稅風險日益加大，到現(xiàn)下政策基本穩(wěn)定，因此，房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)如何正確理解、掌握、執(zhí)行運用財稅政策、通過會計、稅收、法律主線打好擦邊球降低企業(yè)運營各階段的稅務(wù)成本，規(guī)避和化解稅收風險，是企業(yè)財稅人員必須應(yīng)對的重要工作。

本次課程從籌建環(huán)節(jié)資金準備進入企業(yè)到注銷清算環(huán)節(jié)資金徹底退出企業(yè)，通過全流程稅務(wù)規(guī)劃和帳務(wù)處理的無縫銜接，利用合同規(guī)劃和簽訂、收款、開票、報稅、成本核算的實例模擬，讓你輕松應(yīng)對增值稅時代建安和房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實務(wù)問題。

‖培訓對象‖

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

‖主講內(nèi)容‖

第一節(jié)：開發(fā)流程概述

1．商品房開發(fā)流程各階段表證單書的涉稅認定和籌劃應(yīng)用。

第二節(jié)：籌建環(huán)節(jié)

1．財務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期？ 如何帳務(wù)處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？

2．實例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費業(yè)務(wù)進行涉稅計算和在年度所得稅申報表中具體填報。

第三節(jié)：設(shè)立環(huán)節(jié)

1．房地產(chǎn)和建筑企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些關(guān)鍵點才能保證其后續(xù)發(fā)展稅負最優(yōu)化？

2．不同出資方式的涉稅分析和公司組織架構(gòu)的財務(wù)規(guī)劃。

3．機構(gòu)設(shè)置不同對增值稅進項有何影響？對土增稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第四節(jié)：籌資環(huán)節(jié)

1．企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮哪些涉稅風險？

2．不同股權(quán)籌資方式和負債籌資方式的涉稅風險分析和籌劃應(yīng)用案例

案 例：向不同性質(zhì)企業(yè)和不同類型個人借款有哪些涉稅風險？如何應(yīng)對？

增值稅時代如何通過組織架構(gòu)搭建，破解企業(yè)的融資瓶頸？

第五節(jié)：征地環(huán)節(jié)

1．不同方式取得的土地，其成本如何確認？帳務(wù)如何處理？合同如何簽稅負最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)

2．征地環(huán)節(jié)實務(wù)應(yīng)用

⑴ 不同方式土地出讓金返還涉稅處理和財務(wù)核算案例

⑵ 外購在建項目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據(jù)處理

第六節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)

1．主要涉及稅種及籌劃應(yīng)用

2．實務(wù)應(yīng)用

案 例：建筑企業(yè)和農(nóng)民工如何簽合同能有效規(guī)避社保費？如何發(fā)包？如何測算和管控成本？

案 例：建筑企業(yè)總分包核算、開票、申報實例解析。建筑企業(yè)電梯合同如何規(guī)劃稅負最優(yōu)？

案 例：建筑企業(yè)內(nèi)部機械如何結(jié)算涉稅最優(yōu)？

案 例：“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據(jù)及納稅義務(wù)？

第七節(jié)：預(yù)售環(huán)節(jié)

1．訂金、定金、誠意金、保證金等如何開票和涉稅處理？

案 例：“買一送一”如何稅收處理？以老帶新稅收風險如何控制？

2．預(yù)售環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風險點？

案 例：“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？如何在季度申報表和年度申報表反映？

3．所得稅預(yù)繳申報應(yīng)注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務(wù)籌劃應(yīng)用點？

案 例：房地產(chǎn)和建安企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面特殊規(guī)定的報表填報案例解析？

案 例：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)如何進行所得稅的匯算清繳。

第八節(jié)：竣工銷售環(huán)節(jié)

1．開發(fā)流程中，會計在哪個節(jié)點確認收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？

⑴ 收入確認和成本結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)關(guān)注哪些財稅風險點？

⑵ 如：增值稅下公司架構(gòu)如何規(guī)劃使銷售收益最大化？

⑶ 扣除土地價款后如何開增值稅發(fā)票？

⑷ 一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開票？

⑸ 計稅成本如何確認？建安發(fā)票嚴重不足下，應(yīng)如何籌劃使所得稅稅負最優(yōu)化？

⑹ 增值稅下代收水電、燃氣、太陽能等費用如何開票和稅收籌劃？

⑺ 交房面積誤差如何開具發(fā)票？

⑻ 買房贈送車位、家電等如何進行賬務(wù)處理與稅收籌劃？

⑼ 竣工決算期選擇應(yīng)注意哪些涉稅風險？如何規(guī)劃？

⑽ 實例模擬房地產(chǎn)企業(yè)成本核算全過程案例。

2．特定業(yè)務(wù)的涉稅處理。如：以前年度應(yīng)扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

案 例：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)完工階段如何進行所得稅的匯算清繳。

3．土地增值稅清算

⑾ 土地增值稅常見籌劃方法有哪些？

⑿ 土地增值稅清算實例應(yīng)用。

4．自持管理

⒀ 如何選擇項目促銷模式？營改增后應(yīng)規(guī)避哪些風險？

⒁ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？

⒂ 企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？

第九節(jié)：清算分配及注銷環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)的資本運作實務(wù)應(yīng)用）

1．清算分配主要財稅政策及涉稅風險點解析

2．實務(wù)案例解析

案 例：分立過程中相關(guān)稅種有哪些稅收優(yōu)惠政策？如何應(yīng)用這些政策處理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)和解決融資難題？

于老師

于老師：全國注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡(luò)開放平臺主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務(wù)風險應(yīng)對等實踐方面非常強的財稅實務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)；近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問；講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運營特點的財務(wù)管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業(yè)內(nèi)稱為“財稅實戰(zhàn)大咖”。

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