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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購稅務(wù)籌劃
【課程編號】:MKT040107
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購稅務(wù)籌劃
【課件下載】:點擊下載課程綱要Word版
【所屬類別】:財務(wù)管理培訓(xùn)|稅務(wù)會計培訓(xùn)
【時間安排】:2025年05月17日 到 2025年05月18日2980元/人
2024年06月01日 到 2024年06月02日2980元/人
2023年06月17日 到 2023年06月18日2980元/人
【授課城市】:杭州
【課程說明】:如有需求,我們可以提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購稅務(wù)籌劃相關(guān)內(nèi)訓(xùn)
【課程關(guān)鍵字】:杭州企業(yè)并購培訓(xùn),杭州稅務(wù)籌劃培訓(xùn)
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課程背景
龍頭房產(chǎn)企業(yè)上演并購大戲,中國房地產(chǎn)市場要變天了嗎?房地產(chǎn)業(yè)界發(fā)生了很多起并購案。最近這段時間,各房產(chǎn)企業(yè)不是在并購,就是在并購的路上。
行業(yè)深度整合---未來“退房”的企業(yè)將進一步增多,隨著各地調(diào)控政策持續(xù)深化,房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢進一步加劇,行業(yè)集中度進一步增加。部分大型房產(chǎn)企業(yè)通過地產(chǎn)基金運作、資產(chǎn)證券化、公司股權(quán)抵押、并購標的公司股份質(zhì)押套現(xiàn)等方式的合作,加大并購杠桿率,共同完成“蛇吞象”式并購活動。
培訓(xùn)對象
1、全國各房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、 財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、主管、會計等相關(guān)財稅人員
2、全國各省市國稅局、地稅局、會計所、稅務(wù)所、律師所、財稅咨詢公司相關(guān)負責(zé)人
課程大綱
第一部分:九種并購路徑解析與案例實操
一、在建工程并購(適用于二手土地并購)
營改增后,在建工程并購成為最流行的二手土地并購方法,也成為應(yīng)該增后許多房產(chǎn)公司
最佳選擇。可以實現(xiàn)稅負最優(yōu),但是交易過程中也存在非常多的風(fēng)險點。需要綜合考慮25%開發(fā)節(jié)點確認、預(yù)售證與產(chǎn)證辦理前置條件確認、總包方延續(xù)施工、增值稅差額扣除土地、土地增值稅加計扣除多個關(guān)鍵點前置調(diào)研。
已預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算可以按房屋清算與在建工程清算兩種思路進行。
案例1:某房地產(chǎn)集團A公司在建工程已在預(yù)售,A公司把B公司合并,土地證由A變更為B,立項不改變,A公司在建工程土地增稅如何清算?B公司銷售未銷售的房屋土地增值稅如何清算?
二、投資加轉(zhuǎn)股權(quán)
投資加轉(zhuǎn)股權(quán)仍然是非房地產(chǎn)公司實現(xiàn)資產(chǎn)并購的最優(yōu)方式。許多買方公司由于購買股權(quán)而承擔(dān)股權(quán)溢價部分64%的稅負。介紹南通加轉(zhuǎn)股權(quán)案例,節(jié)約稅收5000萬。
案例2:2010年某非房產(chǎn)公司B以不動產(chǎn)(賬面價值126萬公允價值8000萬)投資新設(shè)非房產(chǎn)公司A,享受土地增值稅免稅政策,C房地產(chǎn)公司將A非房產(chǎn)公司合并。當(dāng)時免征的土地增值稅是否需要補征?2017年土地增值稅清算,C房地產(chǎn)公司的土地成本是多少?
三、劃撥(適用于有資源的企業(yè))
劃撥交易方式在土增稅與增值稅缺少明顯規(guī)定,成為國企資產(chǎn)重組的優(yōu)先選擇。已有多個案例表明,劃撥可以實現(xiàn)0稅收交易,但是各地認定不具備普遍適用性。民企同樣適用劃撥重組方式。
投資是劃轉(zhuǎn)的一種特殊形式。
案例3:多家央企與國企存在資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不征稅的案例解析。
四、分立加轉(zhuǎn)股權(quán)
分立加轉(zhuǎn)股權(quán)是營業(yè)稅下的常見交易方式,營改增后,該種交易方法的優(yōu)越性大大降低。介紹由于稅負無法轉(zhuǎn)嫁而導(dǎo)致的收購?fù)咐=榻B分立操作過程中應(yīng)該關(guān)注的風(fēng)險點。
案例4:某酒店公司通過分立將一塊凈地剝離進入新設(shè)公司A,由于酒店公司在分立環(huán)節(jié)沒有納稅,導(dǎo)致購買方不愿意對A公司進行股權(quán)收購。
五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
股權(quán)轉(zhuǎn)讓是最有利于賣方的交易方法,但是對買方最不利的交易方法,賣方向買方轉(zhuǎn)嫁股權(quán)溢價部分64%稅負。同時承擔(dān)或有負債與風(fēng)險。《介紹三個轉(zhuǎn)讓股權(quán)案例的操作風(fēng)險點》
股權(quán)交易的方式的稅務(wù)風(fēng)險集中在股權(quán)溢價的消化《介紹其中消化股價溢價的方法》
六、總分公司的交易方式
大集團之間可以通過總分公司的方式實現(xiàn)資產(chǎn)剝離交易,同時總分公司的特殊交易模式,適用于處理一些特殊的發(fā)生事項。
我們可以實現(xiàn)總公司取得土地,分公司開發(fā)這種交易方式的稅務(wù)處理。
七、房地產(chǎn)分離收儲再轉(zhuǎn)讓
國企可以通過土地收儲而建筑物轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,規(guī)避土地甚至建筑物的轉(zhuǎn)讓稅收。《介紹兩個房地產(chǎn)分離收儲案例》
案例5:某房地產(chǎn)土地被政府收回,獲得土地補償費5億,這5億土地補償費是否交土增稅?
八、出讓合同變更方式
案例6:介紹通過出讓合同變更實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地,由于合同簽訂存在瑕疵而導(dǎo)致的2億稅款案。
九、買資產(chǎn)
最有利于買方而不利于賣方的交易方法,賣方的交易稅負最重。目前流行的直接買資產(chǎn)的方式是法院拍賣,為企業(yè)帶來很多稅務(wù)風(fēng)險,例如及時納稅也無法代開發(fā)票,代付的稅款無法稅前扣除。
案例7:某房地產(chǎn)公司通過法拍從自然人甲購得一塊土地,并且為甲代付了相關(guān)稅費,但是稅務(wù)機關(guān)卻無法為自然人代開銷售土地的專用發(fā)票。
第二部分:土地擴展模式涉稅解析
一、凈地出讓模式所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險
問題1:母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協(xié)議是否要再次交印花稅?
問題2:印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司?
問題3:如果沒有約定交地日期,如何交土地使用稅?
問題4:如果國土局沒有按期交付土地,項目公司如何交土地使用稅?
問題5:房地產(chǎn)公式開發(fā)用的土地使用稅什么時候停止繳納?
問題6:未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地,由誰交稅?
問題7:如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套費,市政建設(shè)配套費通過規(guī)費的形式在前期報批報建時收取,這市政建設(shè)配套費是否作為契稅的計稅基礎(chǔ)?
二、房地分離出如何納稅
問題1:房與地分離,應(yīng)該按什么作為契約的計稅依據(jù)?
問題2:購入在建工程開發(fā),銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅是否可以扣除在建工程已交流轉(zhuǎn)稅?
問題3:土地變性合同是否交契稅?是否交印花稅?
三、拆遷補償用房的涉稅處理
問題1:拆遷補償用房是否交流轉(zhuǎn)稅?計稅依據(jù)是什么?何時交?
問題2:拆遷補償用房是否交企業(yè)所得稅?計稅依據(jù)是什么?
問題3:拆遷補償用房土地增值稅如何處理?
四、集體用土地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理
問題1:以集體用地進行投資,取得定額收益,如何交稅?
問題2:由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補償款如何交稅?
問題3:聯(lián)合建房取得的收入如何交流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅?
第三部分: 現(xiàn)場疑難問題解答(紙質(zhì)問題請?zhí)崆按蛴』驎鴮懝ふ?/strong>
朱老師
中國房地產(chǎn)行業(yè)并購重組籌劃實操專家
中國房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算的實戰(zhàn)者
百強房企的稅務(wù)顧問、稅所高級合伙人
一位在中國房地產(chǎn)行業(yè)精通并購、納稅籌劃、商業(yè)模式設(shè)計實際操作的實戰(zhàn)專家!
一位為各大高校房的產(chǎn)總裁班、多家房產(chǎn)企業(yè)舉行數(shù)千場涉稅講座的高級講師!
一位精通房產(chǎn)行業(yè)原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組、土增稅清算的智力大師!
一位在《中國稅務(wù)報》《財務(wù)與會計》等國家級刊物發(fā)表論文5萬余字的資深專家!