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課程背景

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，稅種多，綜合稅負(fù)重。營(yíng)改增后，隨著國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅三期數(shù)據(jù)并庫和發(fā)票管理系統(tǒng)全面升級(jí)，稅收征管全面查帳征收從嚴(yán)監(jiān)管，稽查力度重新整合提升，企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺。央行金融嚴(yán)管、非法支付入刑，實(shí)名制和保障農(nóng)民工工資支付條例全面實(shí)施，發(fā)票嚴(yán)打持續(xù)推進(jìn)，伴隨新項(xiàng)目開發(fā)周期到來，房地產(chǎn)行業(yè)綜合稅負(fù)上升突顯，稅務(wù)籌劃空間越來越小，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

現(xiàn)金流是企業(yè)長(zhǎng)命百歲的關(guān)鍵，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定安全，離不開項(xiàng)目精準(zhǔn)測(cè)算，項(xiàng)目測(cè)算離不開稅負(fù)測(cè)算。新開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)上升趨勢(shì)嚴(yán)峻，只有在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，結(jié)合市場(chǎng)行情和行業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種核算原理，提前測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目整體稅負(fù)，針對(duì)測(cè)算發(fā)現(xiàn)的問題結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際及時(shí)提出應(yīng)對(duì)預(yù)案。同時(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中精算調(diào)控，全面規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)核算。通過架構(gòu)搭建、商業(yè)模式更新、合同控稅、業(yè)稅深度融合，提前防控全面規(guī)劃渉稅價(jià)值鏈，才能最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益最大化。

課程收益

掌握房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)前和運(yùn)營(yíng)全程全稅種稅負(fù)測(cè)算方法和實(shí)施技巧；

針對(duì)稅負(fù)測(cè)算發(fā)現(xiàn)問題結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)稅種核算內(nèi)在原理，進(jìn)行全價(jià)值鏈納稅管控和籌劃應(yīng)對(duì)；

幫助學(xué)員樹立起增值稅時(shí)代房地產(chǎn)新項(xiàng)目啟動(dòng)前先期整體稅負(fù)測(cè)試和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中全程有效稅負(fù)管控的業(yè)稅深度融合新思維。

課程對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

第一節(jié)：開發(fā)項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算

一．為什么需要進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算？

1．監(jiān)管模式趨嚴(yán)、違法成本越來越高：

⑴ 央行金融嚴(yán)管、非法支付入刑、建筑行業(yè)實(shí)名制和保障農(nóng)民工工資支付條例全面實(shí)施

⑵“金三”上線帶來涉稅違規(guī)新革命

⑶“雙隨機(jī)一公開”稽查執(zhí)法模式全面鋪開

⑷ 稅警聯(lián)合嚴(yán)打發(fā)票虛開虛抵、黑名單制度廣泛落實(shí)……

2．房地產(chǎn)企業(yè)收入規(guī)避難：

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本顯性化

⑵ 融資成本虛高

⑶ 核定征收征管模式已成歷史

⑷ 高暴利帶來的增值稅、企業(yè)所得稅、分配個(gè)人所得稅、土地增值稅等高稅負(fù)困境

⑸ 如何結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)合理降低稅負(fù)？

⑹ 項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算是合法優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目總體稅負(fù)的前提

二．如何進(jìn)行項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算

1．稅負(fù)測(cè)算概要

⑴ 為何要做項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算？

⑵ 什么時(shí)候需做稅負(fù)測(cè)算？

⑶ 如何做好項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算？

⑷ 稅負(fù)測(cè)算精度要求有哪些？

⑸ 稅負(fù)測(cè)算難點(diǎn)在哪里？

⑹ 稅負(fù)測(cè)算常見誤區(qū)有哪些？

2．稅負(fù)測(cè)算流程與方法及應(yīng)用

⑴ 如何確定稅負(fù)測(cè)算的順序？

⑵ 稅負(fù)測(cè)算數(shù)據(jù)如何提取和整理？

⑶ 如何應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)？

① 常見成本類指標(biāo)

◇ 主要成本項(xiàng)目占比

◇ 開發(fā)變動(dòng)成本主要構(gòu)成指標(biāo)占比

◇ 成本項(xiàng)目構(gòu)成指標(biāo)占比

◇ 土建成本指標(biāo)占比

◇ 期間費(fèi)用指標(biāo)占比

⑷ 如何建測(cè)算模版，實(shí)現(xiàn)高效測(cè)算？

⑸ 稅負(fù)測(cè)算綜合分析報(bào)告核心要點(diǎn)

⑹ 稅負(fù)測(cè)算應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

3．稅負(fù)測(cè)算實(shí)操應(yīng)用

⑴ 增值稅稅負(fù)率測(cè)算

⑵ 土地增值稅稅負(fù)測(cè)算

⑶ 企業(yè)所得稅稅負(fù)測(cè)算

⑷ 其他稅種稅負(fù)測(cè)算（含契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、車船稅、個(gè)人所得稅）

⑸ 房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅負(fù)率測(cè)算與實(shí)務(wù)案例分析應(yīng)用

①案 例：房地產(chǎn)新項(xiàng)目真帳數(shù)據(jù)模版全程全稅種稅負(fù)測(cè)算及發(fā)現(xiàn)問題全面分析 與籌劃應(yīng)對(duì)

第二節(jié)：開發(fā)項(xiàng)目全程稅負(fù)優(yōu)化

一．公司架構(gòu)優(yōu)化概述

1．房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)渉稅切入點(diǎn)全方位實(shí)例解析

2．公司整體架構(gòu)稅負(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)分析及創(chuàng)新商業(yè)模式的財(cái)稅規(guī)劃新走向

二．房地產(chǎn)企業(yè)全價(jià)值鏈架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和核算管控實(shí)操演練

1．設(shè)立階段

⑴ 設(shè)立階段應(yīng)提前規(guī)劃好哪些稅費(fèi)？

⑵ 項(xiàng)目公司和公司項(xiàng)目如何規(guī)劃？

⑶ 投資主體如何規(guī)化？

⑷ 投資比例如何規(guī)劃？

⑸ 如何從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角規(guī)劃投資類型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式？

2．籌資階段

⑴ 中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？

⑵ 如何進(jìn)行商業(yè)模式更新以破解房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸？

⑶ 如何解決關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資利息產(chǎn)生的增值稅稅負(fù)增加問題？

⑷ 如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？

⑸ 如何將房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)化成免稅收入？

3．拿地階段

⑴ 不同方式取得土地時(shí)，如何進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新和合同規(guī)劃使其綜合稅負(fù)最低？

⑵ 不同方式返還土地出讓金案例解析和商業(yè)模式規(guī)劃

⑶ 土地的不同資本運(yùn)作模式實(shí)例解析

⑷ 案例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅政策應(yīng)用

⑸ 案例2：股權(quán)并購

⑹ 案例3：接盤方式取得開發(fā)項(xiàng)目

⑺ 案例4：母公司拿地，子公司如何開發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)稅負(fù)最優(yōu)

4．開發(fā)階段

⑴ 增值稅體制下如何進(jìn)行招投標(biāo)？

⑵ 工程發(fā)包模式如何規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

⑶ 如何采購定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？

⑷ 如何防范采購中的票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)？

⑸ 實(shí)例解析開發(fā)成本如何規(guī)劃和管控？

5．預(yù)售、銷售階段

⑴ 預(yù)售階段和銷售階段增值稅核算、報(bào)表填報(bào)和發(fā)票開具實(shí)例解析

⑵ 預(yù)售階段和銷售階段企業(yè)所得稅核算管控、報(bào)表填報(bào)及實(shí)例應(yīng)用

⑶ 廣告合同如何簽稅負(fù)能最優(yōu)？

⑷ 買房贈(zèng)送如何處理和稅收籌劃？

⑸“老帶新”銷售模式如何處理？

⑹ 交房前后物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)如何處理？

6．自持運(yùn)營(yíng)管理階段

⑴ 裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅……如何進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新實(shí)例模擬？

⑵ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理？

⑶ 企業(yè)出租新老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？

第三節(jié)：老師現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

于仁德：注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對(duì)、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測(cè)算管控、“營(yíng)改增”全方位應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認(rèn)可。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng)，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問題的能力強(qiáng)。

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在線報(bào)名：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算與全價(jià)值鏈稅負(fù)優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)(鄭州)