我要報(bào)名

咨詢電話：
手　　機(jī)：	郵箱：

課程介紹

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，競爭日趨激烈，錢、地、人等要素資源已經(jīng)不再是困擾或制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因?yàn)槭袌龈偁幖ち遥凑粘Ｒ?guī)操盤策略，利潤低微，甚至很難有利潤，所以，房企拿不拿地？怎樣有效、有方法、精準(zhǔn)拿地？如何提高項(xiàng)目開發(fā)高效運(yùn)營決策機(jī)制？各物業(yè)（商業(yè)、住宅、寫字樓）操作核心邏輯是什么？ 已經(jīng)成為我們必須要面對(duì)的問題。

如何挖掘企業(yè)專業(yè)能力快速精準(zhǔn)評(píng)判土地的真正價(jià)值，在市場競爭中獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，做到土地效益最優(yōu)化，已成為新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切解決的問題。

影響土地效益的要素很多，但是大量的案例證明，土地投資決策、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段由于傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，很大程度限制土地盈利的空間以及盈利的潛力。當(dāng)前遇到的一個(gè)最大的挑戰(zhàn)是，土地決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，依靠人力不能窮盡產(chǎn)品所有組合，非常容易感性決策和決策搖擺，導(dǎo)致錯(cuò)誤決策、推進(jìn)速度慢，周期長，嚴(yán)重影響土地盈利空間。

課程對(duì)象

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總裁、副總、戰(zhàn)略/投資/財(cái)務(wù)/策劃/設(shè)計(jì)/營銷/成本/運(yùn)營/等職能部門總經(jīng)理、總監(jiān)、經(jīng)理等中高層核心骨干，分公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、副總經(jīng)理等。

2、適合訓(xùn)練項(xiàng)目管理干部的利潤意識(shí)、理性決策、通盤思維、專業(yè)協(xié)同、模擬訓(xùn)練。

課程目標(biāo)

1、掌握精準(zhǔn)拿地技巧方法、分享標(biāo)桿房企拿地模式、規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)。

2、提高項(xiàng)目開發(fā)高效運(yùn)營決策機(jī)制。

3、掌握各物業(yè)（商業(yè)、住宅、寫字樓）操作核心邏輯。

4、理性決策訓(xùn)練，各種方案利潤的比較以數(shù)據(jù)為依據(jù)，培養(yǎng)理性的量化思維習(xí)慣。

5、通盤思維訓(xùn)練，學(xué)會(huì)各決策因素對(duì)利潤的影響：產(chǎn)品、售價(jià)、成本，財(cái)務(wù)。

6、專業(yè)協(xié)同訓(xùn)練，學(xué)會(huì)各專業(yè)要素協(xié)調(diào)，尋找項(xiàng)目利潤最優(yōu)方案。

7、飛行員模擬倉，通過AI人工智能軟件模擬學(xué)習(xí)，快速積累實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

課程大綱

第一部分：房地產(chǎn)全生命周期視角的拿地決策與投資開發(fā)邏輯

第一章：項(xiàng)目投資決策「拿地決策」

全生命周期開發(fā)的狹義定義：從拿地、定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、交房一系列動(dòng)作的組合

全生命周期開發(fā)的廣義

城市綜合體四種開發(fā)模式論證

? 均衡發(fā)展模式、商業(yè)主導(dǎo)模式、辦公主導(dǎo)模式、居住主導(dǎo)模式

典型房企拿地模式及戰(zhàn)略模式

拿地模式的啟示1：解決了別人的問題，別人自然就會(huì)解決了你的問題！

拿地模式的啟示2：我們往往不重視的資源，也許是別人需要的！

7、 拿地模式的啟示3：時(shí)間換空間切忌用商業(yè)主題去勾地！

痛點(diǎn)一：項(xiàng)目本體端、市場端、客戶端的論證

自身?xiàng)l件分析：鎖定主動(dòng)OR被動(dòng)郊區(qū)化客戶

市場環(huán)境：不同階段、不同視角

? 宏觀市場評(píng)判、地產(chǎn)市場評(píng)判、競爭市場評(píng)判

? 案例：去化周期、供銷比下降帶來的土地市場變化

住宅客戶需求

? 住宅客戶需求盤點(diǎn)工作的核心事項(xiàng)

? 某集團(tuán)客戶深訪案例

剛需客戶職業(yè)敏感點(diǎn)

自身?xiàng)l件、市場環(huán)境、客戶需求匹配度深度分析

? 案例：煙臺(tái)中糧大悅城

痛點(diǎn)二：項(xiàng)目投資開發(fā)決策

投資開發(fā)核心指標(biāo)及流程

? 開發(fā)機(jī)會(huì)的比較選擇：先算賬，后決定怎么做

? 5986重點(diǎn)解讀

? 當(dāng)下主流開發(fā)商運(yùn)營節(jié)奏

? 全生命周期視角下后評(píng)估指標(biāo)內(nèi)容

城市地圖：一個(gè)城市內(nèi)選擇選擇布局區(qū)域的指導(dǎo)手冊(cè)

前期決策案例分享：DF案例

? 帶著問題去思考：怎樣有效、有方法、精準(zhǔn)拿地？

總結(jié)：在做前期決策過程中，出清周期、供銷比（最能體現(xiàn)供需關(guān)系）兩大核心數(shù)據(jù)務(wù)必高度重視，從而對(duì)未來市場進(jìn)行判斷?，F(xiàn)階段獲取地塊價(jià)格逐漸走高，整體市場呈現(xiàn)明顯上揚(yáng)趨勢，初級(jí)的剛需產(chǎn)品逐漸被改善產(chǎn)品取代。除了自然資源極為強(qiáng)勢的地塊，高端路線慎行。目前多數(shù)地塊均面臨郊區(qū)化的窘境，但請(qǐng)注意，主動(dòng)郊區(qū)化和被動(dòng)郊區(qū)化是兩個(gè)概念！“專家”的話慎聽！

第二章：項(xiàng)目開發(fā)邏輯「項(xiàng)目應(yīng)該這么做」

痛點(diǎn)一：項(xiàng)目開發(fā)邏輯

商業(yè)開發(fā)邏輯：大悅城開發(fā)運(yùn)營邏輯全面解讀

? 案例：中糧大悅城VC中糧春風(fēng)里

寫字樓開發(fā)邏輯：持有、銷售、租售并舉模式解讀

? 案例：新保利

3、住宅開發(fā)邏輯：萬科的邏輯、星河灣的邏輯

第三章：項(xiàng)目定位方法及內(nèi)容

痛點(diǎn)一：住宅定位方法

項(xiàng)目定位方法：核心問題的梳理、SWOT分析

定位是什么：不做第一、就做唯一！

定位的幾點(diǎn)忌諱：一言堂、猜想、經(jīng)驗(yàn)主義、盲目跟風(fēng)！

?? 核心問題1：本體與市場環(huán)境的矛盾：容量匹配度，案例：龍湖葡提海灣、價(jià)值匹配度分析、案例：西山壹號(hào)院

? 核心問題2：市場與客戶需求的矛盾：星河灣的豪、龍湖的園林、萬科的戶型與物管、恒大的眼見為實(shí)

? 核心問題3：現(xiàn)實(shí)與未來的矛盾、案例：太原某項(xiàng)目

? 核心問題4：政府意愿與開發(fā)商掏錢的矛盾、案例：DF集團(tuán)東莞開發(fā)區(qū)案例

? 核心問題5：外來和尚與本土情節(jié)的矛盾、案例：ＪＤ項(xiàng)目、ＷＫ項(xiàng)目

? 某項(xiàng)目住宅定位方法、案例分享：DS項(xiàng)目

? 某項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)定位方法、案例分享：青島DYC項(xiàng)目

? 帶著問題去思考：怎樣提高項(xiàng)目開發(fā)高效運(yùn)營、決策機(jī)制？

總結(jié)：通過城市地圖做好拿地前準(zhǔn)備工作，避免出現(xiàn)意向地塊后，由于時(shí)間緊迫的問題出現(xiàn)盲目定位或被迫延期的現(xiàn)象，方向性論證工作提前進(jìn)行。同時(shí)在取地之前，做好整體開發(fā)節(jié)點(diǎn)部署，各部門根據(jù)實(shí)際工作和行業(yè)水平確定作業(yè)時(shí)間，并有機(jī)進(jìn)行組合，以狹義的“全生命周期”為視角進(jìn)行運(yùn)營開發(fā)。

痛點(diǎn)二：住宅定位內(nèi)容

檔次定位的主要因素：城市級(jí)別、地塊條件、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

客戶定位的主要因素：財(cái)富級(jí)別、客戶地圖

產(chǎn)品定位的主要因素：根據(jù)檔次定位，確定建筑形式及風(fēng)格、車位配比、精裝修、建造成本、開發(fā)策略等

? 商業(yè)、車位、儲(chǔ)藏室銷售策略

? 建筑形式確定四步法

? 戶型定位：戶型配比四步法

? 帶著問題去思考：住宅定位核心內(nèi)容到底是什么？

總結(jié)：住宅定位的核心技術(shù)其實(shí)就是戶型配比，但是多數(shù)戶型配比均有缺失嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐茖?dǎo)過程以及多方專業(yè)的論證。既定容積率的拆分及論證、建筑形式、車位、商業(yè)等都是項(xiàng)目定位的一部分，不僅僅是檔次、客戶、形象的描述。

第二部分：“土地效益最大化精算法”實(shí)戰(zhàn)沙盤推演

第一部分：“土地效益精算法”行業(yè)背景

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

? 房地產(chǎn)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代、青桐時(shí)代分析

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃決策標(biāo)準(zhǔn)與方法

理性決策標(biāo)準(zhǔn)

? 城市美學(xué)優(yōu)先

? 內(nèi)部需求至上

? 開發(fā)效益更大

常規(guī)決策方法與精算法對(duì)比

? 傳統(tǒng)土地估價(jià)方法

? 傳統(tǒng)強(qiáng)排：試錯(cuò)法

? 傳統(tǒng)方案不能窮盡

? 傳統(tǒng)方案的局限

? 最優(yōu)解必定存在

? 土地效益精算法：有的放矢

第二部分：土地效益精算法設(shè)計(jì)原理與實(shí)操

土地效益精算法前置條件

土地控制條件

? 名義土地技術(shù)指標(biāo)

? 有效土地技術(shù)指標(biāo)

? 有效規(guī)劃面積計(jì)算方法

? 松緊系數(shù)

? 退線緊縮系數(shù)

? 土地的廓形系數(shù)

棟型條件

? 棟型”的概念

? 棟型三指標(biāo)

? 棟占地面積計(jì)算方法

? 棟建筑指標(biāo)

? 棟型指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)值

? 棟型的單位土地毛利潤

? 棟按土地平均毛利潤

? 棟單位土地毛利潤

? 配比算前成本分類

2、“土地效益精算法”科學(xué)依據(jù)：空間解析方法

? 簡單的情形

? 僅有一個(gè)棟型容積率大于小區(qū)容積率

? 有兩個(gè)棟型容積率大于小區(qū)容積率

? 建筑指標(biāo)上限或下限

3、“土地精算法”成本與售價(jià)

? 計(jì)算成本(考慮資金時(shí)間因素)

? 市調(diào)在售價(jià)≠市場認(rèn)可價(jià)

? 市場信息量化因素

? 市場信息量化數(shù)據(jù)

? 配比算前成本分類

4、“土地效益精算法”規(guī)劃優(yōu)指標(biāo)規(guī)律

? 實(shí)例：萬科未來城

? 同容、同密比較

? 優(yōu)方案的棟型數(shù)

? 放棄容積率的條件

5、“土地效益精算法”單體設(shè)計(jì)優(yōu)化

? 低多層住宅中庭的經(jīng)濟(jì)性

? 單體優(yōu)化之平面廓形

? 單體優(yōu)化之立面剖面

? 聯(lián)排單元數(shù)問題

效益與單體組合布置

高效益布置總圖

? 小樓間距處理方法

? 增容方法

? 功能和樓高布置

? 案例分析：紹興金地蘭悅

棟型的配前比選

? 通用結(jié)論

? 等價(jià)結(jié)論

? Excel 實(shí)用速算表

7、“土地效益精算法”流程變革：工作組織與協(xié)調(diào)

? 工作流程

? 各部門提供信息

? 工作組織

? 各階段各部門參與度

第三部分：“土地效益精算法”應(yīng)用

土地精算法的用途

2、 單次配比計(jì)算

3、 配比計(jì)算在設(shè)計(jì)過程中的循環(huán)

4、 配比計(jì)算用于設(shè)計(jì)過程利潤監(jiān)控

第四部分：“土地效益精算法”人工智能計(jì)算輔助決策工具

人工智能計(jì)算窮舉排列法

? 建立人工智能數(shù)據(jù)模型

? 人工智能涉及算法

? 人工智能窮舉排列算法實(shí)例

土地效益精算法修正因素

? 考慮更多維度的建筑指標(biāo)

? 場地方向的影響

? 日照因素的影響

? 裙樓形態(tài)影響

? 案例分析：無錫中建溪岸官邸

聯(lián)排面寬問題

? 案例分析：南京某住宅公寓

擴(kuò)展的各種問題

第五部分：土地效益精算法的現(xiàn)狀和展望

土地效益精算法的現(xiàn)狀

土地效益精算法的展望

第六部分：“土地效益精算法”具體項(xiàng)目案例沙盤演練

案例1：如何在2小時(shí)內(nèi)，測算出“拿地曲線”和可摘地價(jià)格，出具拿地方案、做投資決策？

案例2：如何在半小時(shí)內(nèi)，快速做出產(chǎn)品配比方案，并實(shí)現(xiàn)利潤最大化？

案例3：疊拼增加地下室夾層演練

案例4：贈(zèng)送中庭研討演練

案例5：首層做架空花園演練

案例6：一棟中的單元數(shù)問題演練

案例7：底商選擇演練

徐老師

講師一：李老師

現(xiàn)任世界500強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理、投資總，北大光華管理學(xué)院、清華大學(xué)成都分院、西南交大商業(yè)地產(chǎn)總裁研修班客座講師。擅長多類型產(chǎn)品前期研策及后期營銷操作，能有效把控項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn)及技術(shù)要點(diǎn)，以后期實(shí)際操作指導(dǎo)前期拿地決策、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等，以地產(chǎn)操作線條為授課題綱，通過對(duì)于項(xiàng)目各個(gè)節(jié)點(diǎn)：拿地決策、定位研判、運(yùn)營模式、產(chǎn)品操作、營銷思維創(chuàng)新等內(nèi)容進(jìn)行解析。服務(wù)企業(yè)包括：萬科、銀泰、天潤、珠江、富力、卓達(dá)、中糧、金地、中南、鼎峰、深業(yè)、華潤、華僑城等。

講師二：劉老師

曾任協(xié)信控股副總兼集團(tuán)成本招采總，華夏幸?；鶚I(yè)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)招采總監(jiān)兼任成本總監(jiān)、中國金茂（前方興地產(chǎn)）集團(tuán)總部、華潤置地招采中心負(fù)責(zé)人。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本招采制度體系建設(shè)、集采體系建設(shè)、招采 ERP 及供方管理 ERP 系統(tǒng) IT 定制化開 發(fā)、搭建招標(biāo)采購管理系統(tǒng)、供方管理系統(tǒng)、供方履約評(píng)估系統(tǒng)、供方前期考察系統(tǒng)、供方滿意度系統(tǒng)等有深入研究及獨(dú)到見解和實(shí)際解決方案。曾負(fù)責(zé)參與的成本管理及招標(biāo)采購全過程管理項(xiàng)目：橡樹灣、公元九里、鄭州華潤中心二期、四期 綜合體、鳳凰城，翡翠城等多個(gè)項(xiàng)目。

我要報(bào)名

在線報(bào)名：房地產(chǎn)全周期拿地決策、投資開發(fā)邏輯與土地效益精算法實(shí)戰(zhàn)推演(鄭州)