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課程背景

隨著越來越多傳統(tǒng)房企進入產業(yè)地產領域，如何從增量開發(fā)思維轉到存量運營思維成為了各房企中高管的重要課題。公募REITs等金融工具的推出，也為產業(yè)地產的退出環(huán)節(jié)掃清了障礙，作為底層資產的各產業(yè)園區(qū)，如何通過高質量的運營提升坪效和資本市場溢價，將成為所有產業(yè)地產人未來最有成長價值的核心技能。

【課程收益】

1、明晰園區(qū)運營的基本面和根本邏輯

2、掌握園區(qū)運營的核心方法和要義

3、挖掘園區(qū)運營的真正核心價值

4、形成真正的產業(yè)運營思維

【適合對象】

1、產業(yè)地產公司或產業(yè)園區(qū)項目的高管及中層經營管理人員；

2、轉型經營的傳統(tǒng)地產開發(fā)商的從業(yè)人員；

3、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會各級領導及招商運營人員；

4、孵化器、眾創(chuàng)空間以及相關中介服務機構人員；

5、政府產業(yè)規(guī)劃管理人員、招商部門人員；

6、區(qū)域經濟、產業(yè)經濟的研究人員等；

7、其他相關人士

【培訓內容】

第一部分：園區(qū)之道

一、兩個國家

美國：孵化器-產學研-園區(qū)起步-自由經濟體系下的產業(yè)分工-中美貿易戰(zhàn)中的園區(qū)視角

新加坡：中國政府園區(qū)范式的啟蒙導師-裕廊工業(yè)區(qū)

二、一個定義

如何準確定義園區(qū)：資本市場的溢價是判斷園區(qū)好壞的唯一標準

三、一個本質

園區(qū)運營的本質：保值增值

四、一條曲線

產業(yè)微笑曲線：產業(yè)分工改變-產業(yè)結構改變-產業(yè)人口結構改變-園區(qū)治理方式改變

五、一個閉環(huán)

投融管退閉環(huán)：以退為進，反推園區(qū)運營

六、兩種視覺，兩種思維

1、開發(fā)商思維：高周轉，制造業(yè)思維

2、資管管理思維：高成長，長期主義思維 經營思維：園區(qū)是一個公司，是一門生意管理思維：種好自己的一畝三分地就行

第二部分：園區(qū)之術

一、運營之術

1、一個趨勢：公募REITs

（1）NOI：拼命做大

（2）V=NOI/CR

（3）短期現金流與長期資產價值的平衡

2、四種關系：政府-資本-空間-企業(yè)

（1）政府的需求VS企業(yè)的需求

（2）20/80法則：資源傾斜與差異化

頭部的力量：奶茶招聘

一個等式：利潤=收入-成本，圍繞企業(yè)利潤提供服務

一種韌性：園區(qū)管理韌性：向復合功能要坪效

一種極致：物業(yè)管理的極致（物業(yè)也是招商）

三個TOP10：企業(yè)畫像-差異化-面積-租金-實力

一種指向：保值增值，并促進市場交易

（3）六種悖論：

園區(qū)服務多與園區(qū)運營好

園區(qū)生態(tài)與土壤

孵化器與園區(qū)創(chuàng)投（張江高科陷阱）

園區(qū)運營與園區(qū)服務

做智慧園區(qū)就是做APP

研究產業(yè)就是做運營（回歸空間服務商本質）

（4）一種尊重：尊重人性

（5）年輕人要什么：996/007后的放松

（6）企業(yè)家要什么：安靜的，不被打擾的辦公生產環(huán)境

（7）政府要什么：產值-稅收-就業(yè)-人才

二、招商之術-參照運營之術

1、2：3：5法則

2、兩個理論：蒙代爾不可能三角理論和租戶價值模型理論

3、運營就是招商（園區(qū)服務寫字樓化與寫字樓產業(yè)結構化）

4、研究空間，不要研究產業(yè)：我們不是產業(yè)專家

5、如果保安都能做招商（招商是所有人的事，不只是招商團的事）

三、結束語

1、基因決定打法。（認知自己與認識世界，同樣重要）

2、思維決定出路。（什么叫商業(yè)模式？）

3、張小龍：我所說的都是錯的。（吸收到的，內化的才是學到的）

4、道濟：世人若學我，如同進魔道。（模仿終究只是贗品）

于老師

于老師：北京大學MBA，英國皇家特許測量師（MRICS），高級經濟師，管理咨詢專家；

產業(yè)園區(qū)運營專家、園區(qū)經濟研究學者；深圳城市更新協(xié)會產業(yè)專家委員會專家委員；

現任某地產集團資產運營中心產業(yè)發(fā)展負責人。

深度參與多個大型綜合產業(yè)園區(qū)的策劃、開發(fā)及運營工作，擁有近10年產業(yè)研究、園區(qū)運營、資產管理及客戶研究及經驗。

“園區(qū)運營四關系”理論提出者，在園區(qū)前期定位及策劃、智慧園區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)服務體系構建、園區(qū)底層資產運營、園區(qū)資產證券化、房地產金融等方面有豐富實踐及研究經驗。

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