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【課程背景】

控制新增，挖潛存量，是新時代“國土”政策之導(dǎo)向，未來新增建設(shè)用地供應(yīng)減少，傳統(tǒng)招拍掛拿地越來越難，已是必然趨勢。新時代，企業(yè)發(fā)展、生存，必須轉(zhuǎn)型、破局，緊跟政策、機遇發(fā)展。必須由“新增”獲取，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“存量”挖潛。2023年企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、操作資產(chǎn)升值、進行存量資產(chǎn)處置、收購轉(zhuǎn)讓存量資產(chǎn)已成為核心開發(fā)主線。

傳統(tǒng)招拍掛拿地，投資、測算、研判，每一位投資者均得心應(yīng)手。然而，時代轉(zhuǎn)變，原有技能已然不能滿足工作需求。新時代、新團隊，必須掌握存量開發(fā)技能、技巧、技術(shù)、策略以及風(fēng)險把控技巧，抓住市場機遇、政策機遇，快速加入城市更新行動。

本次課程，將結(jié)合實戰(zhàn)案例與大家分享：關(guān)于存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新涉及土地問題剖析、解決、規(guī)避、路徑與處置；存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑與退出；不動產(chǎn)處置方法、技巧與風(fēng)險規(guī)避；城市更新操作流程、實務(wù)與風(fēng)險。致力于帶領(lǐng)各位優(yōu)秀事業(yè)伙伴，系統(tǒng)學(xué)會“存量”開發(fā)，規(guī)避存量風(fēng)險。本課程從地塊選擇、項目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風(fēng)險控制等方面全方位講授，系統(tǒng)、易懂。

【課程收益】

1.全方位解讀《土地管理法》、《土地管理法實施條例》關(guān)鍵要點，全面掌握企業(yè)參與《國土空間規(guī)劃》編制流程、要點、時間。

2.全面掌握爭取新增建設(shè)用地指標(biāo)機遇、流程、模式、費用，掌握存量建設(shè)指標(biāo)盤活模式、利用方式。

3.系統(tǒng)了解農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地操作流程、前提、方法，掌握土地用途變性（修改規(guī)劃）方法，工改住、工改商。

4.深度剖析土地一二級聯(lián)動合作模式、要點、協(xié)議、價格、博弈、退出、風(fēng)險、收益，以及土地用途變更（變性）前提、方法、技巧、周期、費用、風(fēng)險、展望、收益。

5.深度剖析城市更新與政府合作、條款簽訂、要點把控、費用支付、成本審計回收、開發(fā)周期、拿地開發(fā)關(guān)鍵要點，以及存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實務(wù)與風(fēng)險。

6.深度剖析存量時代收購模式、地塊選擇、項目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風(fēng)險控制。

7.系統(tǒng)掌握城市更新最新政策、更新模式、流程、注意要點、風(fēng)險把控，以及存量土地收并購模式、法律風(fēng)險、財務(wù)問題、工商問題、土地問題與收購要點。

8.解讀最新土地政策，吸納政策關(guān)鍵要點，抓住政策窗口機遇，學(xué)習(xí)成片開發(fā)模式與要點。

【課程對象】

1、土地一級開發(fā)公司、城投公司、城市更新投資集團、房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府平臺投資公司、不動產(chǎn)收購、處置相關(guān)企業(yè)、國有資產(chǎn)盤活企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)集團、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、基建投資、施工企業(yè)、地產(chǎn)運營、金融機構(gòu)、律師事務(wù)所、土地開發(fā)利用單位、土地服務(wù)咨詢機構(gòu)、策劃相關(guān)單位；

2、收并購、資產(chǎn)重組、不良資產(chǎn)處置、證券機構(gòu)、國企改革、片區(qū)綜合開發(fā)、PPP項目、舊改、城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、存量挖潛、產(chǎn)業(yè)勾地、土地一二級開發(fā)等相關(guān)企業(yè)；其他涉及拿地、土地開發(fā)實業(yè)集團、制造業(yè)集團。

3、房地產(chǎn)開發(fā)及城市更新企業(yè)：董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司高管決策層涉及城市更新項目的投資測算部、規(guī)劃設(shè)計部、招商運營部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人

專長領(lǐng)域：

1、土地政策咨詢及拿地指導(dǎo)建議：長期負(fù)責(zé)土地開發(fā)企業(yè)前沿土地政策咨詢、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》解讀與培訓(xùn)、土地利用方式探索、土地日常管理、具體地塊拿地途徑分析及建議等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策機遇，為開發(fā)企業(yè)提供實操技能培訓(xùn)，全部為干貨、要點、核心。

2、土地規(guī)劃業(yè)務(wù)：參與主導(dǎo)國家上輪多個省市地區(qū)規(guī)劃編制，了解規(guī)劃制定邏輯和核心要點，能更好的與地產(chǎn)開發(fā)拿地相結(jié)合，解決開發(fā)公司拿地規(guī)劃問題、法律問題，為公司拿地減少風(fēng)險，提供保障。長期負(fù)責(zé)土地開發(fā)企業(yè)項目用地規(guī)劃修改問題，確保企業(yè)用地合規(guī)合法，為公司省時、省錢。長期幫助土地開發(fā)企業(yè)爭取新增建設(shè)指標(biāo)，挖掘存量指標(biāo)，確保項目盡快落位，為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭取更多業(yè)務(wù)類型。

3、土地綜合業(yè)務(wù)：參與主導(dǎo)眾多省級、市級征地補償標(biāo)準(zhǔn)確定、基準(zhǔn)地價確認(rèn)等業(yè)務(wù)，能更好的為企業(yè)提供土地估價相關(guān)知識體系。同時參與主導(dǎo)國家眾多增減掛鉤、占補平衡、基本農(nóng)田、建設(shè)用地整治、土地后備資源調(diào)查利用等業(yè)務(wù)，為開發(fā)企業(yè)涉及的土地問題進行全面系統(tǒng)的講解，全面的將知識系統(tǒng)化，由企業(yè)理解的點狀到面狀的全面把控，解決企業(yè)土地相關(guān)問題的空白和盲點。

4、土地風(fēng)險把控等業(yè)務(wù)，參與眾多地產(chǎn)企業(yè)、國企土地再開發(fā)再利用、城市更新項目拿地、收并購項目拿地、海島開發(fā)、生態(tài)紅線開發(fā)利用、黃河沿線、河道開發(fā)利用、風(fēng)景名勝區(qū)開發(fā)、自然保護地、基本農(nóng)田建設(shè)占用等項目風(fēng)險把控及規(guī)避業(yè)務(wù)。

5、土地一二級開發(fā)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)勾地業(yè)務(wù)：長期負(fù)責(zé)公司一二級開發(fā)聯(lián)動業(yè)務(wù)，完成項目手續(xù)辦理、一級開發(fā)測算、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計、合作協(xié)議確定、二級拿地、測算、投資分析、項目收購、產(chǎn)業(yè)勾地等工作，確保公司項目穩(wěn)步有序推進。因為有系統(tǒng)的工作經(jīng)歷，所以能將龐大的土地知識體系與地產(chǎn)一二級聯(lián)動開發(fā)進行更好的結(jié)合，為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的服務(wù)，更好的為大家提供系統(tǒng)的講解。

部分服務(wù)企業(yè)：

中交集團體系公司、中建集團體系公司、中鐵集團體系公司、首創(chuàng)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園控股、金茂地產(chǎn)、金地集團、華僑城小鎮(zhèn)集團、綠城小鎮(zhèn)集團、藍(lán)城小鎮(zhèn)、國藥集團、華潤集團、天恒置業(yè)、萬潤控股、澳林控股、電建集團、成都電工集團、海倫堡地產(chǎn)、佛山建投集團、德恒律師事務(wù)所等等。

【課程大綱】

第一講：存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新土地問題梳理、痛點解決與風(fēng)險規(guī)避

1、如何爭取新增指標(biāo)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

2、如何挖掘存量建設(shè)，進行土地用途變更，突破升值瓶頸

3、如何參與規(guī)劃編制，操作公司項目符合政府原始規(guī)劃、抓住窗口機遇

4、如何研判土地現(xiàn)狀建筑合法合規(guī)性，規(guī)避收購、轉(zhuǎn)讓、處置風(fēng)險

5、如何對地上現(xiàn)狀物進行合理評估，科學(xué)定價、公平交易

6、如何操作項目進入《成片開發(fā)區(qū)》進行商品住宅建設(shè)，提升項目價值

7、如何操作集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，開辟途徑、規(guī)避風(fēng)險、做好盤活

8、土地征收最新流程、程序、痛點與注意要點

9、如何核實土地所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)，明確土地歸屬

10、如何核實土地規(guī)劃、現(xiàn)狀，明確土地情況、預(yù)估土地價值

11、如何利用集體存量土地，操作集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

12、如何研判獲地模式精準(zhǔn)性，控制拿地風(fēng)險

第二講：如何參與《國土空間規(guī)劃》編制，解決存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新土地痛點，提升盤活價值

1、認(rèn)識規(guī)劃發(fā)展歷程，抓住“機遇”、“窗口”

2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)關(guān)系邏輯，認(rèn)識“多規(guī)合一”，更好對接政府

3、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等地類與土地開發(fā)利用系統(tǒng)學(xué)習(xí)

4、規(guī)劃時間、審批程序、工作內(nèi)容把握，精準(zhǔn)對接報批報建部門

5、土地用途區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)深刻理解、利用，確定可開發(fā)區(qū)域

6、如何確定禁止開發(fā)區(qū)域，及禁止開發(fā)區(qū)利用要點，避免后期被拆

7、生態(tài)保護紅線利用要點、調(diào)整機遇要點分析

8、基本農(nóng)田利用方向、調(diào)整操作方式、空間機遇

9、如何操作項目劃定《成片開發(fā)區(qū)》，建設(shè)商品住宅

10、如何操作項目，達(dá)到土地征收前提條件，實現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

11、城市開發(fā)邊界、成片開發(fā)與土地征收關(guān)系分析

12、規(guī)劃圖件學(xué)習(xí)提升，地塊規(guī)劃要點分析，合法性研判

13、如何讓公司項目符合原始規(guī)劃詳操與流程，避免后期修改規(guī)劃（結(jié)合案例實操講解，包括要點、程序、時間等內(nèi)容）

14、XX開發(fā)商爭取新增建設(shè)用地指標(biāo)操作案例

15、XX縣存量建設(shè)用地盤活、周轉(zhuǎn)案例

17、土地性質(zhì)風(fēng)險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

18、房產(chǎn)性質(zhì)風(fēng)險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

本章節(jié)可系統(tǒng)解決：如何參與、怎么參與、解決哪些問題、找誰解決、解決周期、解決難度、投入成本、終極效果、痛點難點、風(fēng)險把控等關(guān)鍵問題

第三講：當(dāng)前重點盤活、更新、處置項目土地盤活路徑、技巧、操作、流程、案例解析與風(fēng)險規(guī)避（以工業(yè)用地、宅基地、采礦用地為例）

1、工業(yè)用地可盤活類型與用途有哪些？

2、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作流程、路徑、風(fēng)險

3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何修改規(guī)劃

4、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何與政府簽訂協(xié)議

5、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何實現(xiàn)一二級聯(lián)動

6、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何投入資金、收回資金

7、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅痛點、難點與風(fēng)險點

8、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作周期與對接部門

9、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何保障拿地，進行排他

10、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何把控拿地與投資風(fēng)險

11、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地案例剖析

12、工業(yè)用地原址開發(fā)盤活文創(chuàng)園區(qū)操作模式

13、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為M0操作模式

14、原用途土地再開發(fā)手續(xù)辦理與注意事項

15、農(nóng)村集體存量建設(shè)用地盤活方向

16、農(nóng)村宅基地盤活方向

17、農(nóng)村宅基地原址盤活操作業(yè)態(tài)與模式

18、集體土地入市操作路徑與方式

19、宅基地開發(fā)古鎮(zhèn)運營案例介紹

20、采礦用地盤活類型與方向

21、采礦用地如何盤活為商業(yè)用地方向

22、不同用途土地盤活要點、難點與操作方式

23、各類用地盤活路徑、風(fēng)險、要點

注：目前工業(yè)用地盤活在資產(chǎn)盤活中占比非常高，本章節(jié)以工業(yè)用地盤活為主線講授，其他用地類型會在講授過程中貫穿。

第四講：存量盤活之收并購、法拍、政府合作、村企合作項目問題發(fā)現(xiàn)、痛點解決、操作路徑、風(fēng)險規(guī)避、合作技巧、案例解析

解析案例得失，凸顯課程價值

于老師進階課程持續(xù)學(xué)習(xí)中......

案例一：存量土地交易的秘密

--土地一二級聯(lián)動項目收并購案例深度剖析

1、我們該選擇何種項目進行交易？

2、項目交易前提、原則、關(guān)鍵點都有哪些？

3、如何全方位做好項目盡職調(diào)查

4、存量交易過程中需要注意哪些要點？

5、如何設(shè)定合作條款，制定合理方案

6、如何談判條款，落實條款內(nèi)容

7、如何做好退出機制，管理投資預(yù)期

8、如何設(shè)定合同違約條款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、資金、政策風(fēng)險？

10、如何看待項目升值，理性投資

11、如何預(yù)判市場、確定投資目的

12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標(biāo)

13、土地一二級聯(lián)動全流程解析

14、土地一二級聯(lián)動成本測算

15、土地一二級聯(lián)動拿地策略

16、土地一二級聯(lián)動排他設(shè)定

17、土地一二級聯(lián)動風(fēng)險規(guī)避

案例核心要點提煉、經(jīng)驗吸取、”深坑“規(guī)避

案例二：開發(fā)”陷阱“躲避的策略

--土地變性開發(fā)受限（訴訟）案例深度洞察

1、案情情況解析

2、案件遺憾、注意、補充之處

3、土地發(fā)展問題分析（過去、現(xiàn)在、將來）

4、土地本身問題分析（現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù)）

5、土地供地、交易、開發(fā)手續(xù)合法性分析

6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析

7、土地閑置要點及風(fēng)險點把控

8、如何避免土地閑置，規(guī)避投資損失

9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風(fēng)險，避免投資失誤

10、閑置土地未來能否開發(fā)、如何開發(fā)？

11、土地閑置開發(fā)應(yīng)對措施有哪些？

12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？

13、存量收購、參拍需要注意哪些關(guān)鍵要點

14、哪些存量地塊可以直接開發(fā)？

15、哪些存量地塊屬于風(fēng)險、違法開發(fā)？

16、與政府合作關(guān)鍵注意要點

17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議，規(guī)避未知風(fēng)險

18、如何判斷下一步不可預(yù)測風(fēng)險

19存量開發(fā)相關(guān)證據(jù)、政策、文件、要求梳理

20、類似案例其他關(guān)鍵要點結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避（法拍、深圳）

21、案件對于開發(fā)企業(yè)的學(xué)習(xí)、借鑒意義

22、未來開發(fā)如何控制“未知、不可靠”風(fēng)險

案例三：城市更新的”博弈“

--”城中村“改造案例常見誤區(qū)

1、全方位項目介紹

2、城中村改造項目全流程解析

3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點

4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期

5、城中村改造項目投資協(xié)議簽訂及風(fēng)險規(guī)避

6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯

7、城中村改造項目資金注入方式及風(fēng)險規(guī)避

8、城中村改造項目政府關(guān)系及手續(xù)辦理

9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決

10、城中村改造項目規(guī)劃設(shè)定及可售物業(yè)操作

11、城中村改造項目排他設(shè)定，保障拿地

12、城中村改造項目安置房回購要點

13、城中村改造項目投資、研判、分析

14、土地問題應(yīng)對措施分析

15、協(xié)議問題應(yīng)對策略分析

16、資金問題應(yīng)對策略分析

17、政府談判應(yīng)對策略分析

18、案例其他核心要點提煉、經(jīng)驗吸取、深坑規(guī)避

案例四：”黑鐵“時代的另辟蹊徑

--工業(yè)用地再開發(fā)案例

1、工業(yè)用地盤活路徑都有哪些？

2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓？

3、工業(yè)用地能否變性？

4、工業(yè)用地變性前提是什么？

5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作？

6、土地變性周期有多久？

7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些？

8、工業(yè)用地變性風(fēng)險有哪些？

9、工業(yè)變住宅操作流程

10、工業(yè)變住宅關(guān)鍵工作要點

11、工業(yè)變住宅費用測算

12、工業(yè)變住宅拿地方式

13、工業(yè)變住宅風(fēng)險分析

14、工業(yè)用地是否可以建設(shè)住宅

15、工業(yè)用地建設(shè)住宅是否可以分割銷售

16、如何確定工業(yè)用地價值

17、如何確定收購標(biāo)的資產(chǎn)價值

18、如何合理確定溢價空間

19、如何”甄別“合作伙伴

20、合同簽訂如何自我保護

21、合同簽訂如何互相約束

第五講：城市更新操作模式、流程、要點、實務(wù)與風(fēng)險把控

1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點

2、城市更新與傳統(tǒng)土地一級開發(fā)區(qū)別、特點（主體、政策、優(yōu)惠、指標(biāo)等等）

3、城市更新項目立項前提、要點、改造方式介紹

4、城市更新政府主導(dǎo)征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點

5、城市更新政府主導(dǎo)整治項目方式介紹、流程、優(yōu)缺點

6、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點

7、城市更新市場主導(dǎo)方式介紹、流程、優(yōu)缺點

8、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點及項目介紹

9、舊廠房全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風(fēng)險把控、拿地模式

10、舊村莊全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風(fēng)險把控、拿地模式

11、舊城鎮(zhèn)全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風(fēng)險把控、拿地模式

12、成片連片改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風(fēng)險把控、拿地模式

13、城市更新微改造整治類方式、手續(xù)、流程、方向、痛點、難點、投資要點

14、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認(rèn)、要求、征地拆遷、土地獲取

15、城市更新土地問題及建設(shè)情況分析調(diào)查（現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審、占補平衡）

16、城市更新主要工作內(nèi)容及開展模式分析（單元確定、不動產(chǎn)審核、征地拆遷補償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產(chǎn)權(quán)注銷、入市供應(yīng)等等）

17、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解

18、城市更新方向與未來獲地用途方式

19、城市更新獲地價格確定與資金來源

20、城市更新土地風(fēng)險把控（土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評估等等）

21、城市更新項目風(fēng)險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等）

22、上海XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）

23、上海XX區(qū)域改造案例（改造背景、運作方式、改造主體、總體規(guī)劃、土地問題、安置方式、項目理念、規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)模式、項目成效）

24、XX舊城鎮(zhèn)改造案例（項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）

25、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）

【項目對接洽談專場】

歡迎各單位攜土地、項目、資金等資源參會，現(xiàn)場進行合作開發(fā)洽談。專家現(xiàn)身說教輔導(dǎo)，規(guī)避合作風(fēng)險。

于老師

土地開發(fā)利用專家

清華、北大總裁班特聘講師

曾任職于國內(nèi)甲級規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人

任職于國內(nèi)知名科技園區(qū)、科技城建設(shè)集團

負(fù)責(zé)眾多開發(fā)企業(yè)項目用地土地政策咨詢、規(guī)劃修改、風(fēng)險控制等業(yè)務(wù)，指導(dǎo)拿地企業(yè)爭取新增建設(shè)指標(biāo)，挖掘存量指標(biāo)，確保項目盡快落位，合法合規(guī)。

長期指導(dǎo)眾多知名公司地產(chǎn)一二級開發(fā)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計、運營、招商等工作，具有豐富的土地業(yè)務(wù)經(jīng)驗與資源。

承接眾多開發(fā)企業(yè)勾地業(yè)務(wù)咨詢顧問與培訓(xùn)等工作。

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