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課程背景：

黨的二十大報告中，習總書記提及“產業”的次數多達24次；2024年政府工作報告中，李強總理更是用了42次“產業”來做相關表述。國家的發展，關鍵是產業的發展；國際的競爭，尤其是在“鍛煉脫鉤”背景下的競爭，核心也是產業的競爭。產業園區作為產業的載體，在促進產業發展方面有著舉足輕重的作用，產業園區的開發更成了繞不開的關鍵話題。

1、什么是產業園區，產業園區有哪些類型？

2、產業園區和產業的邏輯關系是什么，產業需要什么樣的園區？

3、產業園區的開發工作起點是什么、終點是什么、過程控制的關鍵點是什么？

4、怎么處理好產業園區的開發工作線性推進與多維度的聯動？

5、產業園區開發有哪些市場主體，“羊頭”和“狗肉”的背后是什么邏輯？

6、產業園區開發和產業地產應該是什么關系？

7、產業園區開發怎么做好基礎、做好生態，承載并助力產業的發展？

在產業園區開發過程中出現的很多表象問題，看似無解，實際上都跟這些深層次的邏輯有關系。很多從業人員，包括有些管理人員對這些問題思考不透徹、考慮不全面，很容易出現實施策略上的偏差，有些園區開發甚至出現生搬硬套、經驗主義的做法，園區開發過程中就會更容易出現一些或大或小的經營想問題。

本課程以運營的邏輯、經營的思維和可落地的視角，從“產業”到“園區”再到“開發”，從園區開發的線性流程到多維聯動，從開發主體到相應實操落地，進行闡述，幫助學員、幫助企業進行完整的園區開發思考，必要時帶方案、帶資源，指導、支持學員項目推進。

課程收益：

從宏觀的層面厘清產業的概念、產業的痛點、產業園區的邏輯關系。

從大運營的角度理解產業集聚、產業生態總體思路下的產業規劃、招商、運營。

了解產業園區的多種表現形式，掌握其優缺點并加以運用。

學習并掌握產業園區相關的難點及思考、解決辦法，了解行業存在的亂象并知其所以然。

掌握運營邏輯統籌下的產業地產整體開發邏輯，能夠以點帶面、以面促點的理解整體工作和各專業板塊工作關系。

掌握產業園區開發的由本及末的邏輯鏈條，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。

擴展并熟悉產業園區開發涉及的國民經濟計劃、產業政策、土地政策、財務稅收、工程建設等方面專業知識。

課程對象：

項目經理、招商人員、運營人員、產服人員、企業中高層管理者

課程方式：

問卷調查+理論講解+分組教學+案例分析+互動問答+針對性研討

課程大綱:

第一講：從產業看園區

——從美國“脫鉤斷鏈”，我國“積極應對”切入產業

一、產業的內涵和外延

1. 產業的定義以及從傳統文化中的產業

2. 戰略新興產業

3. 產業的分類和發展

1）產業的分類：三次產業分類、國際標準行業分類、中國產業分類

2）產業的發展階段

——我國已經是“制造業大國”

4. 產業共生

共生模型：“豐田主義”和“溫特爾主義”

案例：卡倫堡工業園的共生生態

融通發展：適合中國實際的產業組織形態

案例：深圳的融通發展之路

5. 產業集聚

工業互聯網：美國通用電氣的Predix平臺

6. 產業認知的誤區

二、產業對園區的需求

1. 該有的初心：產業園區服從于、服務于產業發展

2. 產業對產業園區的需求：地域需求、配套需求、技術需求、生態需求、政策需求、“人”的需求、經濟+環保要求、發展的扶持重點、企業和載體的適配

案例研討：西安高新區與比亞迪

三、產業園區的現狀和發展

1. 產業園區兩種形式——政府主導+企業主導

2. 產業園區模式及優劣勢對比——開發模式

3. 組合型園區開發模式

4. 產業園區的迭代

5. 產業園區4.0

案例研討：扎堆的工業園區，惠州星河IMC

第二講：從產業園區的“外到內”

一、產城融合

案例研討：金茂主導的長沙梅溪湖國際新城

二、產業園區

1. 產業園區開發主體的發展趨勢

——國資主體在轉型、民營主體強經營、行業龍頭在發力、科技主體開新局等

2. 產業園區的優勢和問題

3. 產業園區該有的樣子

1）建設：融合化品質化

2）招商精準化組合化

3）全要素服務體系化

4）盈利輕量化品質化

4. 產業園區的相關指標說明

5. 產業園區的三大思維

1）生態的思維：大的頂天立地，小的鋪天蓋地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2）運營的思維：盤好資源、用好策略、建好引擎、抓好團隊、做好落地

3）經營的思維：目標導向、算好經濟，社會兩本賬、做好拆解、先“閉”后“粗”

6. 產業園區需要產業地產

案例研討：華夏幸福的成與敗：嘉善產業新城

三、產業地產

1. 做產業還是做地產？

——做產業+做地產

2. 此地產非比地產？

1）風雨飄搖的住宅地產

2）宏觀數據支撐下的產業地產

3）產業地產的獨特性

案例研討：中關村軟件園

第三講：從產業園區的“心到腦”

一、產業地產策劃

討論：策劃是什么？

1. 產業地產策劃=產業策劃+地產策劃

2. 總括：市場調研、產業定位、運營前置、招商先行、建招互促、二次開發

3. 市場調研：產業內容、地產內容

案例：某高新園區市場調研，某生物醫藥產業園市調剖析

4. 經營性定位——邏輯+分析+商業模式+產業定位+企業定位+產品定位

5. 運營前置：資源、訂單+研發、統領、其他

6. 招商先行：為什么先行？怎么先行？

1）大先行：鏈和庫

2）小先行：項目招商資源落地，現金流、現金流、還是現金流！劃重點

7. 建招互促

1）以招定產：規劃-進度、規模-節奏

2）以產促招：參與、動線、移步換景

——二次開發滾動發展長久的生意才可靠

案例研討：干了一期干二期的西部云谷

二、產業地產全方位規劃

1. 規劃原則

2. 以產業為導向的空間規劃——建筑與建設規劃+標準化廠房

案例：某臨空產業港工程規劃

3. 以運營為導向的產業規劃（看重運營儲備率）

1）產業規劃的角色

2）產業地產規劃分析

3）怎么打動人心

4）規劃準備工作

5）產業規劃落筆

3. 以經營為導向的經濟指標規劃

1）數字化經營

2）經濟指標規劃

3）現金流

案例研討：某頭部產業地產開發商的經營邏輯

第四講：從產業園區的“手到腳”（建設+招商+運營）

一、產業地產的前提-拿地

1. 城市梯隊：梯隊劃分及特點

2. 政府關注，打動政府：產業、品牌、規劃，畝均論英雄

——招拍掛及涉及的指標和流程

3. 拿地途徑：一二級聯動拿地、產業勾地、合作拿地、股權收購等

——再次強調的注意事項

二、產業地產的形象-建設

——開發的全周期計劃+開發的全責手冊

1. 盯著問題干：業務問題、管理問題

2. 分工把控：成本、設計、招采、工程

3. “兩專兩嚴”與“嚴進嚴出”

4. 抓牛鼻子的管理動作

案例研討：鄂州城市綜合體安全事故“盡職免責”案例

二、產業地產的招商

1. 招商的特點和原則：周期長、跨度大、專業性強，突出重點、突出特色、產業集聚

2. 招商團隊組織：踏實肯干+專業培訓

3. 分析目標客群需求：做好“三點式”文章

4. 階段性招商重點：按階段走好“六步”招商

5. 16種招商方式：招商要撒網，總有款式適合您

6. 招商管理辦法：沒有規矩、不成方圓，管理總控、日常管理、激勵機制

7. 組合拳大招商：“大商”和“小商”相結合、“本土”和“外向”相結合、“精準”和“觸達”相結合、“線上”和“線下”相結合、“園招”和“地招”相結合

8. 招商談判：談判準備、談判過程

9. 企業評估

案例研討：某臨空產業港招商定價與優惠

1）基于資產規模和市場競爭的定價

2）基于現金流的促銷

3）基于利潤的價格上漲

案例研討：浙大網新科技園的立體式推廣

三、層層鋪墊后的產業運營

1. 運營才是產業地產的未來：邏輯的必然利潤空間，運營有難點

2. 分析需求，提供服務：園區視角、城市視角、區域視角、平臺視角（案例及建議）

3. 打造融資體系：產業基金體系、產業投資體系

4. 做好資源鏈接：產業組織、企業家、職場社交

5. 雙引擎驅動真正的產業運營：訂單運營是核心，研發運營是硬實力

四、競爭力提升策略

案例研討：招商局•芯云谷

泰老師

泰豐老師 產業園運營專家

20年產業園運營實戰經驗

西安交通大學碩士

高級工程師、一級建造師

陜西省發改委綜合專家庫專家+陜西省工信廳專家庫專家

現任：陜西紫元產業控股有限公司|總經理

曾任：中南高科西安城市公司|常務副總經理

曾任：華夏幸福基業（上市）|城市建設運營中心總經理

曾任：陜西西咸新區發展集團（國企）|建設管理部部長

曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500強）|項目副經理

[策劃-園區調研+定位+決策]：西安工業大學軍民融合產學研基地（2000畝）、西安洋天產業園（365畝）、能源互聯網產業園區（5.6平方公里）、邯鄲叢臺產業新城（30.9平方公里）、秦漢智康云谷、新竹應急防務產業園等等；

[實施-園區設計+開發+運營]：西安洋天產業園（365畝）、邯鄲叢臺產業新城（30.9平方公里）、邢臺產業新城（一期14平方公里）、秦漢智康云谷、西安臨空產業港等等；

實戰經驗：

泰豐老師，產業園運營管理專業的“企業人+培訓人”，歷經世界500強企業、國企、上市企業、大型民企等不同性質的企業，使他深諳任意性質下的產業園運營管理全流程，更通過實際行動在商業化項目管理和企業發展中取得了顯著成就。

——任職陜西紫元產業控股有限公司期間——

1）主導推進醫藥產業園、科技一路新竹項目綜合開發、臨潼-港務區產業園、西安工業大學DBIM融合示范基地等四個項目（一期用地424畝）的落地，推進成立首期產業引導基金2億；

2）完成項目開發貸、按揭貸銀行洽談工作，涉及貸款額度超過4億，并實現有主有備；

——任職華夏幸福基業股份有限公司期間——

1）負責并完成事業部層面城市發展板塊的組織架構及制度體系搭建，形成以城市資源統籌、城市資產管理、城市魅力展現為核心的城市運營業務架構；

2）負責企業邯鄲、邢臺、元氏、行唐四個區域的市政道橋、景觀園林、場館公建等基礎設施的建設控制及全過程組織管理工作，完成城市道路17條，城市會客廳策劃3個、建成2個；

3）2017年冬季百日會戰驗收，集團排名第一，集團第三方檢查始終名列前茅，行唐迎賓大道更是列入集團示范項目；所帶團隊獲評年度優秀團隊，2017-2018年擔任城市發展組組長，統籌事業部城市發展板塊多條線工作，城市發展組業績排名始終位列事業部第一；

——任職陜西西咸新區發展集團有限公司期間——

1）主導推進集團房建工程的規劃設計、招標采購、造價、施工等工程建設全過程管理，完成陜西西咸新區周禮佳苑小區（19.5萬㎡）、陜西西咸新區空港花園（24.5萬㎡）的落地（涉及工程招標11億，完成進度產值5億）；

2）主持籌備西咸新區能源互聯網產業園，組織開展新區新能源開發，完成西咸公交、西咸供熱、三供一業接管及能源產業引導、資源集聚等板塊，組織完成《西咸新區基于公共交通的能源互聯網設計》并獲批國家能源局首批示范項目；

3）建立新區交易平臺、籌組雙都公司及增資擴股設立公共資源交易中心，實現能源金融園區、國際文教園區及管委會本級政府采購交易活動110余場次，交易金額20多億；完成交易園區項目策劃、可研及農發行2億政策性貸款的審批。

部分授課案例：

老師擅長將自身的企業實戰經驗萃取轉化，融入到課程當中，實際解決企事業單位在產業園開發與運營全鏈條中遇到的難題，曾服務多家企事業單位：

1）寶雞市鳳翔區政府-《關于西鳳酒城開發建設的思考》

2）中南高科西安公司-《園區開發的規則和實操》

3）華夏幸福冀南事業部-《城市建設項目的從規劃到運營》《運營前置、誠意正心干好產業園區》《工程項目管理》

4）陜西西咸新區發展集團-《能源互聯網產業園的策劃與開發》《建設管理制度體系的策劃與搭建》《城市建設管理的兩個“3214”》

5）西安工業大學-《DBIM園區開發運營實操》《軍民融合產研示范園區的策劃》

主講課程：

《產園園區開發與運營》

《產園園區運營全流程》

《城投平臺的轉型與發展》

《產園園區招商引資及運營實務》

《產業園區服務管理體系的建立和實施》

《工程項目的現場安全管理》

《實戰式工程項目全流程管控》

授課風格：

實戰導向：老師在不同性質的企業中積累了豐富的實戰經驗，他的授課可能會側重于分享實際案例和經驗，幫助學員理解和掌握實際工作中的技能。

系統全面：由于老師深諳產業園運營管理全流程，他的授課內容可能會涵蓋從項目策劃到運營管理的各個方面，提供系統化的知識結構。

案例分析：老師運用他在不同企業中的實際案例來進行教學，使學員能夠通過案例學習到如何應對各種復雜的管理挑戰。

互動交流：通過互動交流的方式激發學員的思考，提高學習效果。

部分授課評價：

泰豐老師的《DBIM園區開發運營實操》在課程內容方面，非常系統且全面，涵蓋了產業園區開發的各個關鍵環節和重要領域，從規劃布局到招商引資，從項目管理到運營服務，知識點詳盡且深入，給我留下了深刻的印象，具有諸多亮點。

——西安工業大學 發展規劃處 呂老師

泰豐老師在園區建設開發方面的專業素養極高，對產業園區開發有著豐富的實踐經驗和深厚的理論功底。在授課過程中，能夠結合我們酒城的實際情況深入淺出地講解復雜的概念和原理，使我們易于理解和吸收。同時，教師還注重與學生的互動交流，積極引導我們思考和討論，課堂氛圍十分活躍。

——寶雞市鳳翔區政府 邵主任

泰豐老師在《招商管理》的先關課程中，教學方法多樣化，除了傳統的講解外，還運用了多媒體資料、小組討論、案例分析等多種形式，增強了學習的趣味性和參與度。通過這些方式，我們能夠更加深入地理解產業園區招商的實際運作和挑戰，尤其是怎么用經營的思維、運營的思維把招商工作做出質量。

——中南高科西安公司招商中心 劉總監

老師的課程內容全面且細致，對產業園區運營的各個階段和環節都進行了深入透徹的講解，從前期的市場調研到后期的持續優化，形成了一個完整的知識體系，讓我們對產業園區運營的全貌有了清晰且準確的把握。課程的實用性更是不言而喻。學完這門課程后，我們能夠直接將所學知識運用到實際的產業園區運營工作中，切實解決工作中遇到的各種問題，對我們提升工作效率和質量有著顯著的幫助。

——中南高科西安公司運營中心 黃總監

參與泰豐老師《實戰式工程管理》課程的學習，真的是受益匪淺。課程內容緊緊圍繞實戰，將理論與實際操作緊密結合，從工程的啟動、規劃、執行到監控和收尾，每一個環節都進行詳細且深入的剖析，涵蓋了豐富的實戰要點和策略，讓我們對工程管理有了全面且切實的理解。

——華夏幸福邢臺區域公司 馮總監

老師具備卓越的專業能力和豐富的實踐經驗，在講解過程中能夠信手拈來各種真實案例，生動形象地闡述復雜的工程管理概念和方法，使我們能迅速領會要點。同時，老師非常注重與學員的互動，耐心解答我們的疑問，鼓勵我們積極探討實際工作中可能遇到的問題和解決方案，課堂氛圍積極熱烈。

——華夏幸福邯鄲區域公司 凌總監

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