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【課程背景】

房地產市場大勢不佳，在周邊競品眾多、產品同質化嚴重的情況下，大面積商鋪及車庫不能快速銷售回款，占據開發商大量現金流，如何盤活存量商鋪地產？快速實現商鋪產品銷售去化，將是眾多開發商目前亟需解決的難題！為什么客戶觀望氣氛越來越濃？為什么來訪的客戶越來越刁難？為什么客戶的成交率越來越低？為什么客戶明明很喜歡這套房卻不著急買？為什么價格讓到底客戶還是要討價還價？為什么我們費盡了心思但業績卻始終無法提高……很多項目拓客挖空心思，周周有活動，客戶到訪非常多，但成交仍然上不去，問題就出現在案場的殺客戰略和方法上。兵法有云：“攻城為下，攻心為上。”營銷就是一場和客戶的心理博弈戰，既要把自己的思想裝入客戶的腦袋，又要把客戶口袋里的錢放入自己的口袋。面對觀望期的客戶，占領心智比占領市場更重要，占領心智是房地產營銷唯一的選擇。重塑營銷心智，占領客戶心智，是當今房地產營銷的唯一選擇！

房地產淡市之下要改變以往營銷和銷售策略，全體營銷團隊、銷售團隊分工要細，銷售動作要多、拓客面要廣，同時銷售技巧和現場逼定技巧要快速提升，方能改變銷售力不到位的現狀。本次課程分享實際有效的營銷舉措，并提出房產營銷的新思路幫助案場人員快速提升成交技巧，通過實戰+案例，讓學員們知道作為一名職業樓盤銷售人員需要在有限的時間內，開展高效溝通，成功達成交易，快速贏得客戶，需要突破一系列的銷售障礙：

●如何快速成為金牌房地產銷售王？

●如何設定合適的個人銷售業績目標？

●如何讓自己快速具備專業的客戶維護知識？

●如何快速掌握客戶性格，如何讓自己成為談判高手？

●如何練就精準銷售絕活，讓客戶買單？

●如何讓挑剔的客戶成為忠實的客戶？

●如何讓客戶主動轉介紹客戶給我們？

●如何打造一支超級銷售執行力銷售團隊？

●如何建立一支有感恩忠誠度高的銷售團隊？

這些障礙的突破需要擁有全新的銷售模式和實戰的銷售技巧，更需要一整套完備的銷售戰術和經過訓練的職業化銷售團隊。本次實戰研學工作坊，最適合房企團隊進行共同修煉，我們不是單純培訓，更不是培訓課程銷講現場，我們強調“講我所做、做我所講”，2天12課時，只圍繞“打贏營銷突圍戰”這一個核心專題，沉浸式體驗全真項目案例教學，核心為了幫您找到突破銷售困境的思路與方法，給您一套實戰的工具表單，教會您使用！給出您答案！

【課程收益】

1、聚焦關鍵：從房企營銷最急需解決的問題出發，切中要害！

2、立足實戰：一線頂尖實戰派講師，采用真實案例教學，講授內容貼合當下實際情況！

3、學后即用：不講理論，直面營銷問題講授具體的實操方法，學后即可落地使用！

4、對標標桿：學習行業標桿企業的優秀做法和成功操盤經驗，少走彎路，避免踩坑！

【課程特色】

1、痛點出發：大數據問卷精準獲取痛點，針對性研究生成。在制作授課內容前對近萬名案場管理人員進行詳細問卷調研，針對目前案場輸出的普遍痛點進行排序選擇分析，匯總近千個團隊共性，確定最急需提升知識點進行組織研究，生成課程內容。

2、實戰出發：徹底解決案場不能實現專屬項目的針對銷冠及銷售人員培訓的項目定制化培訓瓶頸。講解結合演練、評估，每一天的培訓如同日常工作般的身臨其境，自身、團隊、外腦一起參與，找到短板立竿見影解決；聯培帶訓、以賽代練的同時外腦還能提供案場專屬說辭、動線設計、專屬案場會議管理、專屬AI人機互練等定制化服務。

3、效果出發：激活每個團隊成員工作熱忱，喚醒團隊凝聚力，學員參與過程宣貫各項工作制度及任務指標，讓每個成員更能接受，每項培訓都有考核，拿分數說話，全面系統考核每一位成員綜合能力。

集團層面：將任務指標借助培訓內容一并宣貫，實現上下有效溝通，培訓目標就是完成指標，考核與激勵更能夠有的放矢，每名學員成績一目了然。

團隊層面：高水平顧問團隊根據自身項目特征定制銷售動線和銷售說辭，協助團隊做好銷售員專業知識培訓的同時，幫助管理者制定規則和帶領團隊一同工作一段時間，讓每個學員養成良好工作習慣，扶上馬再送一程。

個人層面：每個人通過系統培訓提升專業水平，徹底實現營銷案場技術全通關，對員工的快速全面成長保駕護航，通過實戰模擬結果找差距，快速補齊短板。

【課程對象】

1、房地產開發商：營銷總經理、營銷總監、策劃總監、銷售主管、銷售經理、案場經理、置業顧問；

2、房地產營銷機構：總經理、營銷總監、策劃及銷售人員。

【課程大綱】

第一部分 銷冠殺客技巧提升訓練

第一講 銷講的底層邏輯

一、置業顧問成交的基礎思維

1、80%的成交靠耳朵完成

2、學會傾聽客戶的談話

3、聽懂“價格太貴”的潛臺詞

4、透過言談識透客戶的心機

5、“說話”泄露客戶的信息

6、聲音詮釋客戶內心的一種表情

7、透過語態看出客戶的性格

8、口頭語展示客戶的心理

9、掌握耐心傾聽的三部曲

課堂演練：客戶言談舉止分析

二、銷講模型編寫設計

1、明確銷講的目的

2、洞察銷講要解決的核心問題

3、熟知銷講涵蓋的內容

4、掌握銷講的衡量標準

分組討論：好的銷講包含的十大類說辭

三、銷講的三個層次

1、初級：威逼利誘

2、中級：行為心理學

3、高級：場景+角色+價值觀

案例分享：高階銷講說辭的話術應用

第二講 銷講全流程話術

一、說好客戶接訪的“第一句話”

1、“第一句話”給洗腦客戶的四種思維模式

2、“第一句話”通用話術模版

課堂演練：客戶來訪來電，置業顧問對客戶的第一句話怎么說？

二、客戶帶看“行近話術”銷講說辭

1、客戶帶看行走中絕不能冷場

2、“行近話術”通用的七個話題

案例分享：帶看中，如何快速贏得客戶信任？

三、區域沙盤講解銷講說辭

1、區域沙盤講解要點和時間控制

2、區域沙盤講解流程

3、區域沙盤講解三個動作要點

案例分享：區域沙盤講解話術示例

四、項目沙盤講解銷講說辭

1、沙盤講解的重點

2、通過沙盤讓客戶感受樓盤的賣點價值

3、沙盤講解的兩大要點

4、沙盤講解中的四個注意事項

案例分享：沙盤講解話術示例

五、示范區帶看銷講說辭

1、示范區帶看三個需知

2、示范區帶看講解流程

3、示范區帶看講解的三個動作要領

案例分享：示范區帶看“一步一景一說辭”話術示例

六、戶型圖講解邏輯與話術設計

1、戶型單體的性能和舒適度

2、戶型資源優劣差異的三個層面

3、戶型與市場競品的比較優勢

案例分享/課堂演練：如何通過戶型圖讓客戶透徹的理解產品價值

七、樣板房帶看銷講說辭

1、樣板房帶看三個需知

2、樣板房帶看講解流程

3、樣板房帶看講解的六個動作要領

4、樣板房帶看注意事項

案例分享：樣板房帶看“多做一個動作，多說一句話”話術示例

八、看房通道銷講說辭

1、反客為主，給客戶“埋地雷”

2、強調優勢，給競品“設置門檻”

3、不利因素，給客戶“打預防針”

案例分享：看房通道上，競品項目“評價”技術型話術示例

九、客戶跟進銷講說辭

1、每一次跟進客戶都要制定計劃

2、為每一次跟進設計好說辭

3、跟進是為了請客戶再次到訪

案例分享：客戶跟進話術示例

課堂演練：置業顧問成交客戶話術示例

第三講 逼單談判技巧

一、洞察客戶，掌控逼單節奏

1、客戶啟動購買決策的兩個信號

2、賦能客戶簽約的五個方式

3、客戶簽約前后的六個禁忌

案例分享：客戶簽單前是置業顧問成交的“危險時刻”

二、從客戶視角出發為客戶做置業分析

1、置業顧問僅需考慮兩個客群的需求

2、客戶購房八大思路邏輯

3、置業顧問逼單成交模型

案例分享：傳統視角和客戶視角分析下，銷講說辭傳遞給客戶的價值體驗

分組討論：結合本身項目，建立客戶逼單模型

三、三個判斷，鎖定精準客戶

1、客戶需求意向判斷的五個條件

2、同時滿足兩個條件的才是精準客戶

3、找到精準客戶的四個方法

案例分享：精準客戶研判的話術技巧

四、置業顧問逼單成交五步法

1、前期準備：給自己貼標簽

2、初次接訪：客戶思維是置業顧問的核心能力

3、銷講說辭：個性化話術對客戶更有感染力

4、客戶談判：優勢談判法與案場SP的配合

5、客戶維系：客戶成交即營銷服務的開始

五、房地產客戶逼單技巧訓練

1、思考客戶為什么一直沒有跟你簽單？什么原因？

2、了解客戶目前的情況，有什么原因在阻礙你？

3、堅定信心，尋求方法

4、抓住客戶心理

5、一切盡在掌握

6、為客戶解決問題

7、征服客戶

8、將問題淡化

9、做單常用方法之一

10、逼單就是“半推半就”

11、編制一個“夢”

12、給客戶好處

13、暫時放棄

14、領導拖拉

15、學會觀察與聆聽

16、機不可失

17、臨門一腳。

18、把握促成簽單的時機

19、促使客戶做決定

20、簽約時的注意事項

案例分析/現場演練/提問互動

六、房地產價格談判策略

1、直接報價

2、用反問回應價格訴求

3、要求對方報價

4、對客戶的第一個報價說NO

5、報價留有余地

6、價值優勢掩蓋價格劣勢

7、上級權利策略

8、尋求第三方幫助

9、讓步的策略

10、應對要求升級策略

七、如何化解價格談判僵局

1、把尊重客戶放在第一位

2、用幽默打破尷尬場面

3、選擇適當讓步

4、調換談判人員

八、銷售突破技巧

1、置業顧問要足夠自信

2、立足客戶視角

3、落位盤客三個角度6個問題

4、用“承諾”約束客戶的習慣

案例分析/分組討論：置業顧問個人銷售技巧提升模型

第二部分 銷冠營銷拓客和案場高效轉化策略

第一講 房地產拓客五大模式

一、全員營銷拓客利器

第一步：設定具體的拓客目標

第二步：將人脈進行分類管理

第三步：擴大人脈版圖

第四步：建立人脈關系

第五步：贏得更多的推薦

二、派單

1、派單的四大目標

2、派單的七個注意事項

3、派單的十五個常規動作

4、派單三部曲

5、派單的三個技巧

6、派單時留客戶電話的三個技巧

7、派單時常見的九個問題

案例分析：派單一個月，來訪逾千組，成交200套的拓客動作解析

三、短視頻直播拓客

1、短視頻重要時間刻度的三種表現形式

2、滿足短視頻平臺推薦關鍵指標的技巧

3、短視頻金句提升客戶關注力和記憶力

課堂演練：地產營銷爆款短視頻的制作技巧

四、微信拓客

1、微信是不容有失的宣傳渠道

2、朋友圈是私密空間，更是社交化場景

3、朋友圈內容發布的五大干貨

4、朋友圈發布內容的四大技巧

課堂演練：朋友圈內容設計PK

五、老帶新拓客

1、老帶新的前提是什么？

2、老帶新的本質是什么？

3、老帶新的動機是什么？

4、為什么老帶新的效果不佳？

5、老帶新成交率高的核心原因是什么？

6、老帶新應該怎么做？

案例分析：老帶新七大提升策略

第二講 案場管理轉化提升技巧

一、顏值即正義

1、美得有特色，有辨識度

2、功能設置上有獨創性

案例分享：客戶一進售樓處就知道房子是給誰打造的生活方式

二、體驗驚喜感

1、五大方面打造極致購房體驗

2、智能化案場提升客戶購買體驗

3、客戶體驗地圖

案例分享：客戶地圖繪制與解析

三、案場管理

1、案場管理的真正價值是什么？

2、案場管理有幾個境界？

3、案場管理的核心競爭力是什么？

4、案場管理的標準是誰制定的？

5、案場管理的執行者是誰？

6、案場管理的核心目標是什么？

四、案場銷售力提升

1、三個步驟打造案場“沖擊力瞬間”巔峰體驗

2、營造六大氛圍制造案場賣壓

3、三大要點提升案場靜銷力

4、“三段九步”法提升案場銷售力

分組討論/課堂演練：結合在售項目恰當運用案場銷售力提升技巧

五、案場管理的創新模式

1、模型升級--從細節處展現生活情景

2、工法展示升級--實驗情景展示用材品質

3、看樓通道升級--模擬真實生活場景

4、樣板房升級，為不同使用情景提供解決方案

案例分享：TOP房企案場創新模式經驗分享

第三部：社區商鋪、車位爆銷技巧

第一講 商鋪創新營銷

一、社區商鋪營銷的正確思維

1、住宅和商鋪銷售的表象和實質是什么？

2、社區商鋪的核心問題是什么？

3、社區商鋪的核心價值在哪里？

4、社區商鋪銷售的基礎是什么？

案例分析：物業公司就這樣把商鋪賣光了。

二、社區商鋪產品分析

1、社區商鋪銷售前期都應該做哪些準備？工作的方向在哪里？

2、社區商鋪營銷難點解析

3、投資客戶異議產生原因及應對策略

4、客戶投資決策前內心對話的六個問題是什么？

課堂演練：社區商鋪投資客戶異議及應對話術。

三、社區商業投資收益的正確認知

1、社區商業設置的必要性

2、城市建設規劃對社區商業配置政策分析

3、社區商業業態現狀和未來

4、客戶投資商鋪對于資金回收期的考慮

5、商鋪投資成敗的思維邏輯

四、社區商鋪業態需求與產品鏈接

1、業主年齡階段與社區商鋪業態分布

2、不同階段人群訴求與社區商鋪的三個需求維度

3、業主需求層次決定的社區商業九大業態

4、社區商鋪價值劃分與不同業態落位地段

5、根據不同業態需求確定商鋪面積

案例分析/分組討論

第二講 車位爆銷技巧訓練

一、車位產品營銷售模型

1、特征：清晰闡述產品有什么？

2、優勢：相比之下更怎樣？

3、利益：能夠帶給客戶/業主怎樣的好處和利益？

4、證據：以上用什么來支撐？

課堂演練：構建車位產品營銷模型。

二、車位銷售意向客戶判定和管理

1、意向客戶判定的三種方式

2、三個指標判定客戶意向程度

3、意向客戶的五個階段性特征

4、意向客戶的等級分布及特征

5、意向客戶管理

6、意向客戶成交后服務與維護

分組討論：如何建立意向客戶服務體系？

三、新手進階車位銷售大咖的三個妙招

1、車位購買業主客群分析

2、二維銷售法則突破客戶心理三大防線

3、車位快速成交逼定技巧

課堂演練：車位二維銷售法則深度演練。

四、車位電話銷售三大技巧

1、車位電話銷售挑戰障礙與對策

2、車位電話銷售流程與準備要點

3、車位電話銷售五大技巧

課堂演練：車位電話銷售話術演練

五、車位銷售流程

1、籌備期：完成車位銷售的四項準備工作

2、銷售期：車位銷售四階段，有效促單是關鍵

3、售后期：三項工作做圓滿

六、車位營銷三大策略

1、推售策略：制造緊張稀缺感

2、促銷策略：制造優惠假象

3、展示策略：打造尊崇感

案例分析：標桿房企像賣房子一樣賣車位。

結束：答疑交流，具體以本次課程內容互動提問、現場答疑為依據，綜合進行講解。

郭老師

擁有25年房地產從業經歷，曾任萬達地產、河北天山集團高管、房地產職業經理人、高級經濟師、房地產高級營銷策劃師、一級注冊建筑師、房地產銷售實戰專家。

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