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課程前言：

全面營(yíng)改增后，土地增值稅處境尷尬，即不能取消，也不能隨意成為地方主體稅種。房?jī)r(jià)忽高忽低，地區(qū)差異進(jìn)一步擴(kuò)大。后疫情時(shí)代，減稅降費(fèi)背景下稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)土地增值稅清算來(lái)增加財(cái)政收入的能動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)，進(jìn)入清算階段的項(xiàng)目則面臨更嚴(yán)格的政策執(zhí)行，企業(yè)怎么辦？

嚴(yán)稽查形勢(shì)下如何理解和應(yīng)對(duì)土地增值稅清算政策、熟練掌握申報(bào)業(yè)務(wù)、如何靈活運(yùn)用最新相關(guān)法規(guī)、防范企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)、相應(yīng)增加企業(yè)盈利，勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

《嚴(yán)稽查下土地增值稅清算應(yīng)對(duì)與財(cái)務(wù)稅務(wù)協(xié)同管理》課程將集中解決房地產(chǎn)土地增值稅清算與所得稅、增值稅、會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控。目標(biāo)是用正確的方法,解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，并對(duì)日常中的疑難問(wèn)題詳細(xì)解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)和稅收的差異，掌握對(duì)內(nèi)對(duì)外涉稅爭(zhēng)議協(xié)調(diào)解決技巧，規(guī)避和防范財(cái)務(wù)、稅收風(fēng)險(xiǎn)。

培訓(xùn)對(duì)象：

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

一、近期土地增值稅清算審核與稽查典型案件經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

1、近期土地增值稅清算典型案例剖析與風(fēng)險(xiǎn)管控

2、土地增值稅從嚴(yán)清算對(duì)企業(yè)的影響深度分析及應(yīng)對(duì)措施

3、某上市房地產(chǎn)公司土地增值稅稽查補(bǔ)稅五千萬(wàn)總結(jié)與借鑒

4、中介機(jī)構(gòu)報(bào)告作用問(wèn)題 - 稅企雙方怎樣利用中介為自己服務(wù)？

5、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的時(shí)間如何把握？

6、清算單位及清算主體確認(rèn)爭(zhēng)議問(wèn)題處理。

7、如何理解把握“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？怎樣做好與所得稅匯算的協(xié)調(diào)？

8、預(yù)征土地增值稅疑難問(wèn)題與其他財(cái)務(wù)稅務(wù)問(wèn)題處理。

二、土地增值稅清算的準(zhǔn)備與應(yīng)對(duì)

1、土地增值稅清算的基本政策與程序要求和實(shí)務(wù)應(yīng)用

2、土地增值稅清算三主體分工 - 土地增值稅清算資料的收集和準(zhǔn)備籌劃要點(diǎn)

3、土地增值稅清算的工作流程注意事項(xiàng) - 主動(dòng)清算與被動(dòng)清算

4、土地增值稅的八大籌劃方法誤區(qū)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

5、土地增值稅清算集體審核、集中審核、分段審核新要求與應(yīng)對(duì)

6、查賬清算與核定清算的利用空間選擇與節(jié)稅策略。

7、土地增值稅減免稅合理利用

8、提高土地增值稅業(yè)務(wù)能力的途徑與溝通要點(diǎn)

9、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)構(gòu)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的新要求

10、存量房、舊房認(rèn)定與土地增值稅清算要點(diǎn)

三、土地增值稅收入確認(rèn)要求與財(cái)務(wù)稅務(wù)協(xié)同管理

1、商住一體樓統(tǒng)一清算，還是分別清算？如何選擇？

2、以房產(chǎn)對(duì)外投資繳納土地增值稅和所得稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理。

3、售后返租土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)爭(zhēng)議問(wèn)題處理

4、訂金、定金、誠(chéng)意金、違約金預(yù)征與清算及所得稅、增值稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理

5、清算完畢后剩余房產(chǎn)銷售土地增值稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理-怎樣利用二次清算降低稅負(fù)？

6、清算完成后退房款的土地增值稅處理爭(zhēng)議問(wèn)題處理

7、拆遷改造用回遷安置房的所得稅、契稅、土地增值稅、增值稅處理

8，政府返還土地出讓金的六種形式所得稅、土地增值稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理

9、企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款土地增值稅處理

10、小產(chǎn)權(quán)房、長(zhǎng)期出租房屋土地增值稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理。

四、土地增值稅扣除項(xiàng)目要求與財(cái)務(wù)稅務(wù)協(xié)同管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算單位和成本分?jǐn)偡椒?zhēng)議問(wèn)題處理

2、取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目如何掌握？

3、售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)土地增值稅與所得稅、會(huì)計(jì)核算爭(zhēng)議問(wèn)題處理

4、公共配套設(shè)施計(jì)算土地增值稅、所得稅、會(huì)計(jì)核算爭(zhēng)議問(wèn)題處理

5、車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅、會(huì)計(jì)核算協(xié)同管理方法

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的爭(zhēng)議問(wèn)題處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用的土地增值稅與所得稅、票據(jù)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排-融資顧問(wèn)費(fèi)、統(tǒng)借統(tǒng)還利息、利率上限、票據(jù)等處理

8、清算時(shí)未支付成本及預(yù)提費(fèi)用爭(zhēng)議問(wèn)題處理

9、土地閑置費(fèi)及契稅滯納金扣除的不同處理方法

10、市政配套費(fèi)、人防費(fèi)、報(bào)建費(fèi)爭(zhēng)議問(wèn)題處理

11、裝修費(fèi)用土地增值稅、所得稅、會(huì)計(jì)核算最佳處理方法

12、舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅、所得稅、增值稅、票據(jù)爭(zhēng)議問(wèn)題處理

13、契稅、印花稅土地增值稅與會(huì)計(jì)核算爭(zhēng)議問(wèn)題處理

14、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本費(fèi)用的扣除方法爭(zhēng)議問(wèn)題處理

15、土地增值稅清算、所得稅匯算扣除項(xiàng)目支付的截止時(shí)間爭(zhēng)議問(wèn)題處理

16、整體購(gòu)買(mǎi)的未竣工項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的加計(jì)扣除的選擇協(xié)調(diào)

17、土地增值稅清算時(shí)合法有效憑證確認(rèn)爭(zhēng)議問(wèn)題處理-無(wú)發(fā)票扣除的規(guī)定解析

18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)算扣除爭(zhēng)議問(wèn)題處理

19、土地增值稅扣除成本框架與所得稅異同的爭(zhēng)議問(wèn)題處理

20、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

21、當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)道路、橋梁、市民廣場(chǎng)等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用土地增值稅、所得稅怎樣扣除的爭(zhēng)議問(wèn)題處理

22、釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)用處理爭(zhēng)議問(wèn)題處理

23、無(wú)發(fā)票的土地成本怎樣操作才能稅前扣除？

24、開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)無(wú)法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？

25、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)所得稅和土地增值稅處理

26、土地增值稅清算過(guò)程中，企業(yè)想享受增值額不超過(guò)20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？

27、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？

28、以商業(yè)、工業(yè)、寫(xiě)字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？

29、土地使用權(quán)評(píng)估增值怎樣才可以作為成本扣除？

30、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本扣除？

31、捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失土地增值稅、所得稅、會(huì)計(jì)核算的協(xié)調(diào)管理。

五、房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)土地增值稅與其它稅種及財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)

1、合作建房形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，土地增值稅、所得稅、增值稅難點(diǎn)要點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。

2、企業(yè)合并、分立發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理？

3、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題

4、注銷項(xiàng)目公司土地增值稅、所得稅協(xié)同管理與降低稅負(fù)策略。

5、國(guó)家稅務(wù)總局及各地稅務(wù)局土地增值稅清算政策最新口徑分析借鑒

六、土地增值稅十大避稅手段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

1、臨界點(diǎn)法

2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移法

3、收入分散法

4、建房方式法

5、合作建房法

6、代收費(fèi)用法

7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法

8、關(guān)聯(lián)交易避稅法

9、成本分?jǐn)偙芏惙?/p>

10、清算時(shí)間避稅法

肖老師

全國(guó)資深稅務(wù)稽查專家；全國(guó)資深稅務(wù)籌劃專家；多家上市公司稅務(wù)顧問(wèn)；全國(guó)稅務(wù)稽查干部培訓(xùn)資深講師稅務(wù)局征管稽查工作二十余年, 全國(guó)稅務(wù)培訓(xùn)一千余場(chǎng)，被學(xué)員譽(yù)為“稅界奇才，實(shí)戰(zhàn)大師”。參與N多稅案稽查、稅企爭(zhēng)議處理。多次獲得稅務(wù)系統(tǒng)“十佳征管標(biāo)兵”、“稽查能手”,“稅收征管技術(shù)狀元”等稱號(hào)。擅長(zhǎng)用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問(wèn)題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實(shí)踐中，特別是對(duì)企業(yè)稅收策略及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范有非常深入的研究，是我國(guó)稅收實(shí)戰(zhàn)派講師的代表。

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