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課程介紹

2019年是我國減稅降費(fèi)年，國家稅收政策，包括增值稅、企業(yè)所得稅變動都較大，及時(shí)了解政策變化，全面掌握稅收政策的精髓，有助于企業(yè)加強(qiáng)會計(jì)核算與納稅管理，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，因此，本期課程又特意安排了“2019 新稅改形勢下稅收政策解讀”內(nèi)容。

土地增值稅清算，是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的又一重大稅收問題，營改增后土地增值稅清算政策也隨之發(fā)生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點(diǎn)、難點(diǎn)，特開設(shè)“新稅改形勢下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析”課程。

該課程，以近年來新發(fā)布的稅收政策和土地增值稅規(guī)定為基礎(chǔ)，全面講解大家普遍關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題，內(nèi)容新鮮、重點(diǎn)突出、案例真實(shí)、講解深入。適合從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)老板、財(cái)務(wù)高管、業(yè)務(wù)主管學(xué)習(xí)培訓(xùn)。參訓(xùn)后一定會對提高您的會計(jì)核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

課程大綱

第一部分：新稅改形勢下稅收新政解讀

一、增值稅政策解讀：

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？

2、納稅人在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳增值稅后應(yīng)如何計(jì)算預(yù)繳城建稅、教育附加？

3、增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應(yīng)如何處理？

4、最新小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)是多少，現(xiàn)行一般納稅人還可以轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人嗎？

5、一般納稅人轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人后，從什么時(shí)間開始按照簡易計(jì)稅方法計(jì)稅？

6、轉(zhuǎn)登記納稅人尚未申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅以及轉(zhuǎn)登記日當(dāng)期末留抵稅額應(yīng)如何處理。

7、轉(zhuǎn)登記納稅人在轉(zhuǎn)登記日前后取得的發(fā)票應(yīng)如何分別處理？

8、轉(zhuǎn)登記納稅人發(fā)生折讓、中止或者退回，如何調(diào)整銷項(xiàng)稅、進(jìn)項(xiàng)稅和應(yīng)納稅？

9、轉(zhuǎn)登記納稅人在一般納稅人期間發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，未開具增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重新開具的，應(yīng)如何處理？

10、轉(zhuǎn)登記納稅人按規(guī)定再次登記為一般納稅人后還是否允許再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人？

11、小規(guī)模納稅人月銷售額10萬元的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何計(jì)算，

12、適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，月銷售額10萬元標(biāo)準(zhǔn)如何計(jì)算，

《增值稅納稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》中的“免稅銷售額”相關(guān)欄次如何填寫？

13、其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)如何適用增值稅免征政策？

14、現(xiàn)行小規(guī)模納稅人在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的是否需要預(yù)繳稅款，如果已經(jīng)預(yù)交稅款的如何處理？

15、小規(guī)模納稅人月銷售額未超過10萬元的，當(dāng)期因開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票已經(jīng)繳納的稅款如何處理？

16、小規(guī)模納稅人月銷售額超過10萬元的，如何開具發(fā)票？

17、增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重新開具的，未開具增值稅發(fā)票需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，應(yīng)如何開票？開票時(shí)如何操作選擇適用稅率？

18、已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的，如何計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減？

19、按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，如何計(jì)算計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

20、4月1日以后增值稅稅率下調(diào)具體規(guī)定如何，對房產(chǎn)企業(yè)將帶來哪些影響？

21、4月1日起，不動產(chǎn)購建進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣發(fā)生哪些新變化，還未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何處理？

22、4月1日以后購進(jìn)國內(nèi)運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣有哪些具體規(guī)定？

23、4月1日以后哪些行業(yè)可以實(shí)施僅限水稅加計(jì)扣除，房地產(chǎn)行業(yè)是否會受到來自相關(guān)方的影響？

24、4月1日起，符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如何計(jì)算？

二、企業(yè)所得稅

1、進(jìn)行企業(yè)所得稅清算時(shí)以什么為稅前扣除憑證？

2、企業(yè)在補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為非正常戶等特殊原因無法補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？

3、企業(yè)與其他企業(yè)、個人在境內(nèi)共同接受應(yīng)稅勞務(wù)、非應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生的支出，采取分?jǐn)偡绞降模瑧?yīng)當(dāng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行分?jǐn)偅髽I(yè)以什么為稅前扣除憑證？

4、企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃?xì)狻⒗錃狻⑴瘹狻⑼ㄓ嵕€路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租方采取分?jǐn)偡绞降模髽I(yè)以什么憑證作為稅前扣除憑證。

5、房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)到底應(yīng)該以國稅函【2008】875號、國稅發(fā)【2009】31號】哪一個文件規(guī)定為準(zhǔn)？

6、以施工合同為準(zhǔn)計(jì)算發(fā)票不足金額時(shí)，以總包合同金額為準(zhǔn)還是分包合同金額為準(zhǔn)，具體操作時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？

7、以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認(rèn)的方式有何不同？

8、由于土地增值稅清算較晚造成企業(yè)多交企業(yè)所得稅，清算后應(yīng)如何進(jìn)行處理？

9、采取“項(xiàng)目合作”合作的方式聯(lián)合開發(fā)，接受對方投資應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理，項(xiàng)目利潤所得稅如何計(jì)算？

第二部分 新稅改形勢下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析

一、關(guān)于納稅人

1、在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)繳納土地增值稅？

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得土地使用權(quán)之前銷售房屋是否應(yīng)征收土地增值稅？

2、房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？

3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關(guān)于稅收優(yōu)惠

1、開發(fā)、銷售普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何把握？

2、以房地產(chǎn)進(jìn)行“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增值稅

3、營改增以后以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？

4、以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅

5、開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅

三、關(guān)于清算條件與清算單位確認(rèn)

1、在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？

2、國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？

3、清算時(shí)，同一項(xiàng)目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？ 銷售房屋時(shí)，贈送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅？

4、清算時(shí)，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

四、關(guān)于清算收入

1、營改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，新老項(xiàng)目收入確認(rèn)有何不同？

2、什么情況下代收款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為收入，什么情況下代收款項(xiàng)不應(yīng)確認(rèn)收入？

3、營改增以后發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售收入，視同銷售行為應(yīng)如何處置？

4、土地增值稅清算時(shí)以那些會計(jì)資料為依據(jù)確認(rèn)清算收入？

5、訂金、誠意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入？

9、清算時(shí)如何確認(rèn)清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格回購安置房的應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入？

11、審核清算收入應(yīng)重點(diǎn)注意那些問題？

五、關(guān)于扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么，營改增后“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”是否會影響新項(xiàng)目的土地成本扣除

2、在實(shí)際工作中一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除？同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？

3、清算時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？

4、清算時(shí)地方政府、財(cái)政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還款在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

5、未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？

6、經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據(jù)能否扣除？

7、開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無票據(jù)，差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)能否扣除？

8、母公司購得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為母公司，在清算時(shí)此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款？

9、改制時(shí)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時(shí)土地成本如何扣除？

10、房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？企業(yè)支付的過渡費(fèi)、周轉(zhuǎn)房支出應(yīng)如何處置？

11、項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，計(jì)算開發(fā)成本時(shí)不同性質(zhì)的返遷房應(yīng)該如何分別處置？

12、單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

13、國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時(shí)會受到哪些影響？

14、清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？

15、開發(fā)項(xiàng)目涉及甲供材的，雙方如何進(jìn)行會計(jì)核算實(shí)務(wù)操作？

16、在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？

17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？

18、公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？

19、清算時(shí)，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？對該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時(shí)如何處置？

20、規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出是否允許扣除？

21、計(jì)算土地增值稅時(shí)，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？

22、房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？

23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)該如何處置？

24、為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？

25、《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？當(dāng)據(jù)實(shí)扣除的利息低于計(jì)算扣除的利息時(shí)是否可以選擇計(jì)算扣除？

26、房地產(chǎn)企業(yè)向個人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？

27、企業(yè)開發(fā)用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發(fā)生的立場是非、開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用，屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？

28、清算時(shí)為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？如果開發(fā)企業(yè)較小，項(xiàng)目單一，會計(jì)核算時(shí)是否可以不設(shè)置企業(yè)管理費(fèi)科目，將全部費(fèi)用均歸集到開發(fā)間接費(fèi)？

29、營改增以后清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？

30、清算時(shí)土地開發(fā)與房屋開發(fā)加計(jì)扣除計(jì)算方法有什么不同？

31、營改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？

32、審核扣除項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具體注意哪些問題？

六、關(guān)于清算結(jié)果計(jì)算

1、項(xiàng)目橫跨營改增前后，清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除、增值率、增值額、應(yīng)納稅額應(yīng)如何計(jì)算？

2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費(fèi)用支出，需要補(bǔ)退稅款的如何計(jì)算？

七、關(guān)于納稅申報(bào)

納稅申報(bào)表和填報(bào)注意事項(xiàng)說明。

楊老師

楊老師，資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。

同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時(shí)間不少于一個半小時(shí)，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；

授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實(shí)用； 授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。

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