我要報名

咨詢電話：
手　　機：	郵箱：

課程背景

隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一度成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對國家財政收入的貢獻(xiàn)率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。

為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。在調(diào)控房價的政策下，房地產(chǎn)銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。

為了配合國家宏觀調(diào)控政策，國家稅務(wù)總局也加大了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險迅速增大。

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強內(nèi)部管理，提高財會核算水平，規(guī)范納稅行為，實現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要手段。為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分階段落實的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進(jìn)行過程中落實納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助。

邀請對象

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)部經(jīng)理、會計及辦稅人員

課程大綱

一、取得土地環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何寫才能規(guī)避土地使用稅？票據(jù)該如何處理才能確保降低營業(yè)稅、土地增值稅的稅負(fù)？

2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行稅收處理？其中都有哪些涉稅風(fēng)險？如何轉(zhuǎn)換才能夠化解稅收風(fēng)險？

3．以接受投資方式取得土地，稅收處理是如何規(guī)定的？如何才能實現(xiàn)雙方的合作共贏？現(xiàn)行的納稅籌劃思路是否可行？

4．收購股權(quán)比收購?fù)恋厥褂脵?quán)更合算嗎？收購?fù)恋厥褂脵?quán)能否轉(zhuǎn)換為收購股權(quán)？主流的觀點是否正確？購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）是否也可以參照執(zhí)行？

5．受讓熟地與受讓生地，稅收處理都有哪些差別？納稅人該如何選擇？除了稅收風(fēng)險之外，還有其他風(fēng)險嗎？

6．拆遷補償安置該如何進(jìn)行規(guī)范化的票據(jù)操作，怎樣進(jìn)行成本核算，才能使企業(yè)獲益？

7．接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán)，該如何運作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)？

8．土地取得成本的核算，需要注意哪些細(xì)節(jié)，才能夠既不違反稅收政策，又能夠使企業(yè)獲得最大化的稅收收益？

9．征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā)，所繳納的稅款應(yīng)當(dāng)如何處理才能使用企業(yè)免受損失？如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅？

10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，從何時開始計算繳納土地使用稅？從何時開始免除納稅義務(wù)？怎樣處理才能降低土地使用稅負(fù)擔(dān)？

二、規(guī)劃設(shè)計階段的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

1．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？

2．分期開發(fā)還是合并開發(fā)？即使再艱難，也必須作出艱難的選擇，因為其中收獲的不僅僅是稅收。

3．合作開發(fā)還是代理建房？主流的觀點都怎樣？比較與選擇恐怕沒有那么簡單。

4．緊縮調(diào)控政策下，如何做好開發(fā)資金的規(guī)劃？是借款還是接受投資？

5．自行開發(fā)與委托開發(fā)，考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問題，更應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤與價值。

6．委托境外設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？

7．規(guī)劃設(shè)計費用是費用化處理還是資本化處理？兩種不同的處理會引發(fā)怎樣的稅收風(fēng)險？

三、開發(fā)建設(shè)階段的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

1．怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內(nèi)容是什么？

2．共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？土地增值稅與企業(yè)所得稅間的差別是什么？如果才能避免混淆？

3．稅收對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？

4．商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？

5．房地產(chǎn)開發(fā)過程中的材料，是否都需要由建筑施工企業(yè)計算繳納營業(yè)稅？如何與建筑施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)才能規(guī)避？如何做到既能防控合同風(fēng)險，又能化解納稅風(fēng)險？

6．甲供材料與設(shè)備的發(fā)票處理技巧有哪些？采購建材設(shè)備的的增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？

7．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

8．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？

9．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”？

10．集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？

11．面對營業(yè)稅改增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好哪些準(zhǔn)備？

12．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區(qū)分工資薪金與勞務(wù)報酬？

四、銷售階段的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

1．向特定用戶銷售開發(fā)的商品房無法規(guī)避土地增值稅嗎？規(guī)避土地增值稅對誰更有利？如何實現(xiàn)利益轉(zhuǎn)移？

2．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)變，這種主流的納稅籌劃觀點可行嗎？如果不可行，那么該怎樣處理？

3．代收費用該如何進(jìn)行統(tǒng)籌考慮？其中的籌劃風(fēng)險都包括了哪些？

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是選擇核定征收還是選擇查賬征收？能不能選擇？

5．房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時間與計量在營業(yè)稅與企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種上有什么差別？怎樣進(jìn)行區(qū)分？

6．哪些業(yè)務(wù)屬于視同銷售？不同的稅種在視同銷售計量上有什么差別？

7．銷售房地產(chǎn)過程中發(fā)生的贈品都涉及到哪些稅種？其中有沒有技巧與收益？

8．哪些情況下需要進(jìn)行土地增值稅清算？如果沒有接到稅務(wù)機關(guān)的通知，是否就不需要進(jìn)行清算？

9．設(shè)立獨立的銷售子公司進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃是否可行？其中都存在怎樣原納稅風(fēng)險？如果考慮企業(yè)所得稅，又是否可行呢？

10．都有稅前項目，土地增值稅與企業(yè)所得稅內(nèi)容上有什么區(qū)別？納稅人需要注意什么細(xì)節(jié)？

11．銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費如何實現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

12．企業(yè)是先銷售后再裝璜還是裝璜后再銷售？其中有沒有規(guī)律可循？

五、特殊業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制與稅務(wù)規(guī)劃及現(xiàn)場解答

胡老師

法律碩士、經(jīng)濟師、注冊稅務(wù)師。現(xiàn)為中國淘稅網(wǎng)首席指導(dǎo)專家、中國稅網(wǎng)特約專家；中國納稅答疑網(wǎng)答疑專家；北京財稅研究院特約教授；中國納稅籌劃師授課專家、中國稅務(wù)咨詢師考試指導(dǎo)專家、稅務(wù)會計師考試指導(dǎo)老師，江蘇地稅個人所得稅專家?guī)斐蓡T，中財訊專家隊成員。在業(yè)界享有“財稅百事通”稱號。

在《財政研究》、《經(jīng)濟研究參考》、《經(jīng)濟學(xué)消息報》、《中國稅務(wù)》、《經(jīng)濟法論叢》、《涉外稅務(wù)》、《財會通訊》、《財會研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟》等報刊發(fā)表財稅論文百余篇，發(fā)表包括納稅籌劃在內(nèi)的實務(wù)類文章五百余篇，有多篇文章被中國人民大學(xué)報刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》、《納稅評估模型與案例》等。

先后在北京、上海、廈門、廣州、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟南、南昌、貴陽、福州、廈門、蘭州、合肥、溫州、蘇州40多個城市等地舉辦過講座與培訓(xùn)。

我要報名

在線報名：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全程稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃(長沙)