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專題背景

?房地產(chǎn)企業(yè)又得面對一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作，如何準確計算年度應交稅款以及稅前扣除項目？如何將營業(yè)稅、土地增值稅的繳納體現(xiàn)在年度申報表？如何高效處理“不重要”但是有與企業(yè)息息相關(guān)的小稅種的“困惑”？

?最新頒布的《重慶市地方稅務(wù)局貫徹重慶市人民政府辦公廳關(guān)于落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展意見的通知》（渝地稅發(fā)〔2016〕20號）文件，給重慶房地產(chǎn)企業(yè)帶來了哪些好消息？

?為切實解決房地產(chǎn)企業(yè)的困惑，提前消化未知的稅收風險，有效應對年度企業(yè)所得稅申報與稅收稽查，本次課程將解讀2015年度房地產(chǎn)行業(yè)最新政策以及100個常見涉稅疑難問題、渝地稅發(fā)〔2016〕20號文件精神，以房企主要稅種為經(jīng)，以不同角度破解稅收政策為緯，詳細解讀成本分攤、甲供材、車位等重點問題，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，有效防范稅務(wù)稽查風險，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實納稅籌劃方案、規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

專題目標

?全面梳理15-16年度的流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等所有最新稅收政策。

?全面解答房地產(chǎn)企業(yè)全程全稅種各疑難問題。

?實戰(zhàn)演練成本分攤以及甲供材稅收問題。

培訓受眾

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

課程綱要

一：營業(yè)稅疑難問題

1．解讀小微企業(yè)優(yōu)惠政策，了解其中關(guān)鍵詞的奧妙。

2．個人轉(zhuǎn)讓二手房優(yōu)惠政策解讀。

3．以不動產(chǎn)投資入股，因獲取利益方式的不同涉及稅收風險有哪些？發(fā)票如何開具？

4．企業(yè)分立、合并是否涉及營業(yè)稅？

5．以地換房、以房換地涉及哪些稅收問題？不同合作方式稅收風險在哪里？納稅義務(wù)發(fā)生時間如何把握？

6．以租代建如何確認營業(yè)稅計稅依據(jù)？現(xiàn)行政策是否有可操作性？

7．法院判決書是否可以代替發(fā)票，作為計帳憑證？

8．售后回租業(yè)務(wù)如何籌劃減少營業(yè)稅？還涉及到哪些稅負？

9．產(chǎn)權(quán)式酒店銷售模式的營業(yè)稅如何確認？

10．如何有效判定“委托代建”？具體要符合哪些條件？

11．“零首付”模式銷售房子營業(yè)稅如何計算？收取的違約金是否屬于“價外費用”

12．買房子送家電是否涉及增值稅？案例解讀，讓您恍然大悟。

13．通過具體的案例解讀“拆遷還建”行為賬務(wù)處理以及營業(yè)稅繳納、發(fā)票開具等操作難點

14．統(tǒng)借統(tǒng)還是否計征營業(yè)稅？做帳需要哪些資料？

15．政府回收土地獲取價款是否涉及營業(yè)稅？土地增值稅？

16．企業(yè)“跑路”之后，業(yè)主拿什么憑證辦理產(chǎn)權(quán)證？

17．“充值卡”銷售模式如何確認營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與金額？

18．通過具體的銷售合同解讀“誠意金”“訂金”繳納營業(yè)稅的訣竅以及賬務(wù)處理。

19．還本銷售如何計征營業(yè)稅？

二：企業(yè)所得稅疑難問題

1．小型微利企業(yè)優(yōu)惠政策解讀，告訴您優(yōu)惠政策的“臨界點”。

2．季度預交申報表的修訂，帶來哪些新的變化？與年度申報表如何協(xié)調(diào)？通過具體的會計報表讓您試填季度、年度申報表，實際操練申報表的填報技巧。

3．交通補貼是否可以作為工資薪金扣除？如果企業(yè)有外派勞務(wù)，如何確認“從業(yè)人數(shù)”？

4．無息借款和無票利息費用如何在稅前扣除？

5．計提沒有支付的利息可否稅前扣除？

6．財務(wù)顧問費、罰息的稅前是否可以扣除？

7．資本弱化條款對利息稅前扣除有什么影響？

8．非金融機構(gòu)借款損失稅前是否扣除？

9．企業(yè)捐建房屋與捐贈現(xiàn)金的所得稅待遇有何不同？捐贈的技巧在哪里？

10．不同銷售階段產(chǎn)生的“成本差”如何進行稅收處理？

11．銷售傭金的支出有哪些特殊規(guī)定？

12．資產(chǎn)評估增值是否繳納企業(yè)所得稅？

13．如何理解籌建期？如何攤銷？籌建期發(fā)生的業(yè)務(wù)費如何扣除？與補虧的關(guān)系如何銜接？

14．代繳的房產(chǎn)稅是否可以在稅前扣除？

15．支付非本企業(yè)員工的賠償金是否扣除？

16．補交以前年度稅金以及預交稅款如何扣除？

17．明股實債如何進行稅收處理？

18．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段所得稅稅金的會計處理解讀。

19．房屋裝修費如何做帳？對所得稅、房產(chǎn)稅的影響是什么？

20．企業(yè)因房屋質(zhì)量問題給予業(yè)主的補償是否扣除？

21．案例解讀業(yè)務(wù)招待費的是是非非。

22．案例解讀人防工程銷售的所得稅處理。

三：土地增值稅疑難問題

1．土地投資是否計征土地增值稅，是否適用房地產(chǎn)企業(yè)？如何確定納稅人？被投資方的土地成本確認的憑證是？轉(zhuǎn)讓投資土地的扣除金額是？

2．企業(yè)分立、合并的土地增值稅解析。

3．無償劃轉(zhuǎn)土地如何計征土地增值稅？

4．以股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地是否計征土地增值稅？如何計算？納稅人如何確定？

5．公配建造時間與成本分攤的關(guān)系協(xié)調(diào)。

6．以地補路土地成本的確認以及記賬資料如何完善？

7．土地滯納金、閑置費、評估費、投標費、審計費、指標監(jiān)理費等如何扣除？

8．如何界定“公寓”？是否適用“普通住宅”增值率不超過20% 的免稅政策？

9．結(jié)合最新申報表解讀銷售舊房的土地增值稅計算流程。

10．不同方式的售樓部會計處理以及土地增值稅的扣除是什么？

11．不同情況的土地返還款處理對土地成本的影響是什么？

12．企業(yè)更名是否涉及土地增值稅？

13．企業(yè)向企業(yè)主收取的違約金、更名費等是否作為土地增值稅的收入？

14．如何把握土地增值稅計算的臨界點？

15．收購爛尾樓繼續(xù)建造、銷售后土地增值稅如何計算扣除額？

16．土地評估增值部分是否可以作為土地成本扣除？

17．代收費用的在土地增值稅如何處理？

18．裝修的概念如何把握？硬裝與軟裝在計算土地增值稅的時候如何扣除？

19．人防車位、無產(chǎn)車位、有產(chǎn)權(quán)車位在計算土地增值稅的時候如何確認收入與成本？

20．城鎮(zhèn)土地使用稅如何列支？

21．如何理解“二次清算”？新申報表如何對待？

22．土地增值稅清算中如何有效把握成本分攤的方法與技巧？怎么有效結(jié)合可以達到稅負最優(yōu)？

四：個人所得稅疑難問題

1．個人非貨幣性資產(chǎn)投資如何計算個人所得稅？是否溯及既往？

2．個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及哪些稅收風險？如何甄別？

3．企業(yè)取得代扣代繳個稅手續(xù)費有什么風險？籌劃點在什么地方？

4．抽獎賣房（買房）是否涉及個人所得稅？

5．年薪的最佳籌劃點在是什么？年終獎金的盲區(qū)又是哪幾點？如何有效規(guī)避？

6．中秋福利是否計征個人所得稅？如何劃分集體福利與個人福利？

7．企業(yè)因延期交房支付的違約金是否涉及個人所得稅？

8．報銷員工旅游費是否存在風險？

9．私車公用、交通補貼的個人所得稅有什么特殊規(guī)定？

10．如何界定退休再任職？如何計算個稅？

11．退養(yǎng)、退休、離職的個人所得稅如何計算？

12．優(yōu)惠價格購房是否涉及個人所得稅？

13．股東向公司借款是否繳納個人所得稅？通過案例解讀其中的風險

14．買一送一的所得是否計征個人所得稅？

15．補發(fā)工資如何計算個人所得稅？

16．掛賬沒有支付的股息是否計征個人所得稅？

五：其他稅費疑難問題

1．撤縣建市的城建稅稅率如何確定？

2．土地使用稅計算的起始點和終點如何把握？如何計算？

3．以租代建的房產(chǎn)稅如何確定納稅人？如何計算？

4．一次收取多年租金的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間是？轉(zhuǎn)租行為如何繳納房產(chǎn)稅？

5．物業(yè)公司用房如何計算房產(chǎn)稅？柜臺租賃是否計征房產(chǎn)稅？

6．取得固定租賃收入和浮動收益如何界定房產(chǎn)稅計稅方法？

7．房租產(chǎn)生糾紛如何計算房產(chǎn)稅？

8．無租使用、免租使用的區(qū)別是什么？房產(chǎn)稅有什么不同的待遇？

9．土地價款是否計征房產(chǎn)稅？售樓處的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是否包含土地價款？如何計算？

10．未竣工但實際使用的房產(chǎn)如何讓計算房產(chǎn)稅？

11．如何界定房屋的附屬設(shè)備？是否作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)？

12．經(jīng)濟適用房、廉租房、棚戶區(qū)改造項目土地使用稅的優(yōu)惠政策是？如何計算？

13．契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？如何計算契稅的滯納金？

14．如何確定拆遷還建行為契稅計稅依據(jù)？

15．房地產(chǎn)企業(yè)一般會簽訂哪些合同？哪些計征？哪些免稅？

16．簽訂合同沒有執(zhí)行是否貼花？沒有金額的合同如何貼花？

六：成本分攤與甲供材精講與實戰(zhàn)演練

1．占地面積法的精要之處是什么？

2．建筑面積法在會計、企業(yè)所得稅、土地增值稅處理上有什么異同？如何確認可售面積？

3．什么是層高系數(shù)法？可以采取層高系數(shù)法的成本是哪些？

4．不同成本分攤方法如何有效結(jié)合？對企業(yè)整體稅負的影響是什么？

5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？

6．如何劃分材料和設(shè)備？二者的稅收待遇有什么不同？

7．“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進行會計處理？如何納稅？

8．“甲供材”業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？

9．裝飾勞務(wù)和“甲供材”稅收處理有什么差異？

10．發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)如何進行提供相關(guān)的資料？

七：專家現(xiàn)場與學員互動，解答學員疑難問題。

王老師

‖主講專家‖王老師：會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

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