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‖專題背景‖

?2016年3月5日全國人大會，李克強總理下了“軍令狀”，要求房地產業、建筑安裝業、生活服務業、金融業等四大行業的“營改增”必須在今年5月1日落地，財政部和國家稅務總局隨即下發了推進“營改增”的任務書、時間表，確保進度。屆時增值稅將一統天下，營業稅將正式退出歷史舞臺。“營改增”對房地產、建安企業到底是利是弊？財政部長樓繼偉保證，“營改增”后四大行業不增負，但對企業是否增負卻拒絕正面回答，根據此前有關部門的測算，“營改增”落地而稅負提高甚至大幅度提高大有人在，您是屬于哪一種呢？另外，隨著“營改增”的正式落地聲音出現，各級國地稅特別是地方稅務機關為避免稅源流失肯定將加大對房地產、建安行業務的征收管理與稅收稽查的力度，特別是對建筑企業的已收工程款、形象進度等涉及的營業稅以及房地產行業預收款、按揭款涉及的營業稅加強管理，使得兩大行業的稅收風險驟然加大。

?本課程旨在使學員迅速了解房地產、建安企業“營改增”政策，從房地產開發流程的全部、建安企業的建造收入與成本的構成來掌握“營改增”對其造成的納稅風險，用最短的時間，讓我們房地產、建安企業高管和財務總監等掌握項目開發建設過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭取最大化利益！

‖專題收益‖

解讀房地產、建安企業營改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決兩大行業營改增過渡期涉稅問題；

分析房地產企業開發流程、建安企業建造收入與成本構成中遇到的主要增值稅涉稅風險點，把握營改增應對策略及涉稅籌劃技巧；

掌握營改增對房地產、建安企業在經營層面和管理層面造成的影響，并對如何應對這些影響有個清晰認識。

熟練地運用各種稅收政策實施有效的納稅籌劃，開展房地產業營改增前后所得稅、土地增值稅風險防范與應對，為房地產開發企業爭取最大化的稅收收益。

‖培訓受眾‖

各房地產企業，建筑施工企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一部分：“營改增”政策速遞和精髓解讀

1．房地產行業“營改增”政策涉及的主要內容解讀

2．建筑安裝行業“營改增”政策涉及的主要內容解讀

3．增值稅與營業稅的區別

4．增值稅征稅基礎知識

⑴ 征稅原理

⑵ 納稅人分類與管理

⑶ 計稅方法和稅款計算

⑷ 征稅范圍

⑸ 抵扣方法

⑹ 發票管理

⑺ 一般納稅人賬務處理方法

第二部分：房地產行業“營改增”后的涉稅主要風險與納稅規劃

一．過渡期應對

1．過渡期存量房如何處置？

2．首付款與按揭款如何納稅

3．自持物業經營與租賃的困惑與籌劃

4．日光盤的營改增風險

5．房屋定價的困惑和銷售籌劃

二．拿地環節營改增后涉及的稅收風險與控制

1．土地成本進項稅額抵扣難題是什么？

2．支付的各類政府規費能否獲得進行抵扣？

3．支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？

4．紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？

5．合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？

6．股權收購拿地方式能否抵扣進項稅額？

三．開發建設環節營改增后的差異與風險

1．設計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？

2．營改增前后甲供材處理的變化對房地產業稅負的影響在哪里？

3．園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？

四．預（銷）售環節營改增后的差異與風險

1．營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？

2．營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？

3．不動產對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？

五．自持經營環節營改增后的差異與風險控制

1．營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？

2．營改增前后自持物業經營或出租是否有利？

第三部分：建筑安裝業“營改增”涉稅主要風險與納稅規劃

一．營改增對建筑安裝業的影響分析

1．建筑業營業稅和增值稅的對比分析，稅負是否必然增加，影響企業競爭和生存？

2．是否影響企業的收入核算？

3．施工成本能否獲取充分的進項稅額？哪些施工成本的進項風險必須回避？

4．營改增后毛利率是否收到影響，從而盈利能力下降？

5．多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？

6．資質共享與增值稅抵扣辦法的沖突

7．“營改增”過渡銜接政策解讀；

8．存量固定資產的政策；

9．過渡期施工企業應注意哪些問題；

二．建筑業經營模式的現狀、影響及應對

1．項目承接的現狀、影響和應對

⑴ 甲供材該如何回避進項抵扣缺失的風險

⑵ 代甲方從事拆遷補償如何回避進項抵扣風險

2．經營模式的現狀、影響與應對

⑴ 自管項目經營模式營改增前后有何影響和變化

⑵ 直管項目模式與組織結構如何再造

⑶ 委管項目模式與組織結構如何再造

⑷ 資質借用項目模式與組織如何再造

⑸ 聯營合作項目模式與組織如何再造

3．營改增對工程計價規則有何影響如何應對

4．營改增對工程結算影響與應對

5．營改增對勞務及分包模式的影響，如何再造

三．建筑業管理模式的現狀、影響及應對

1．物資采購模式如何再造

⑴ 采購模式上的影響與應對

⑵ 采購內容上的影響與應對

⑶ 物資采購是否必須取得增值稅專票現實比價

⑷ 物資采購增值稅專票“三流合一”要求

2．設備管理或設備租賃模式如何再造

⑴ 自購固定資產、設備的影響與應對

⑵ 租賃固定資產、設備的影響與應對

⑶ 內部調撥固定資產、設備的影響與應對

3．合同管理影響與應對

⑴ 上游合同的影響與應對

⑵ 下游合同的影響與應對

4．財務管理的影響與應對

⑴ 公司盈虧核算影響與應對

⑵ 發票管理影響與應對

⑶ 財務處理影響與應對

‖特別說明‖本課程大綱是在“營改增”政策正式出臺前擬稿的，授課內容屆時將根據正式出臺的政策做相應調整，但主導的內容不變。

林老師

林老師：中國注冊稅務師、會計師、律師，著名房地產納稅規劃實戰籌劃專家，資本運作高手，地產私募專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”?，F為某省國家稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才，“營改增”小組成員，某省納稅人服務研究會副會長，省稅務干部學院等數所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產企業財稅專著。林老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、江蘇、廣州等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、發票管理、商業模式、經濟合同、兼并收購、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃和“營改增”實務操作等專題，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰操作，深受各地學員喜愛。

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