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培訓受眾

精裝修工程經理、主管、精裝骨干以及對精裝感興趣的其他專業人員，工程經理、主管、客服經理

課程收益

1、掌握房地產精裝修精細化管控方法，通過精細化管控，提升項目管控幅度

2、解析房地產精裝修客戶敏感點，從敏感點出發，分析精裝修項目施工重點關注內容，減少后期投訴

3、掌握房地產精裝修施工管控要點，提升項目品質

4、掌握房地產精裝修維修整改方案，提升客戶滿意度

課程大綱:

第一模塊：房地產精裝修管理痛點

一、精裝修市場的大趨勢

1、行業背景

2、行業分析

3、 抓住形勢，推行精裝

二、房地產精裝修的痛點

1、相同的精裝修目標成本，不同的市場認可度

2、資源整合能力的強弱導致產品性價比高低不同

3、精裝修體系管理未前置考慮導致的工期和成本增加

4、裝修工程的質量通病防治和重大風險預控能力不足

5、精裝修樓盤因經驗不足引發業主拒收房或群訴

6、售后體系不健全導致客戶滿意度下降，品牌受損

三、精裝投訴數據統計分析——從投訴中發現客戶敏感點

1、歷年客戶投訴數據對比分析

發現：超過70%的客戶投訴是工程質量原因

2、歷年精裝修類投訴占比分析

發現：超過20%的工程質量投訴是精裝修問題引發的

3、2018年客戶投訴分類

4、2018年精裝修客戶投訴細項分類

發現：石材、面磚和墻紙投訴分列前兩位，合計占比超過45%

四、典型投訴案例分享

1、精裝設計類投訴10大經典案例解析

（1）門套設計

問題描述：門套與墻面之間的對應關系存在問題，此問題主要是由于圖紙深化過程中未考慮墻面踢腳線的厚度，造成門套與墻面之間出現縫隙，且踢腳線不能生根，影響美觀性

（2）地暖分水器位置不合理

問題描述：地暖分水器設置在入口玄關柜內，柜內局部管線排布較多，導致木制品安裝及日后地暖維修、維護造成不便

（3）廚衛開門方式選擇

問題描述：廚房、衛生間為平推門，業主認為占用可用空間，且使用不便

（4）廚房窗戶開啟困難

櫥柜臺面寬60cm，窗臺高90cm，窗把手135cm左右高。以180cm身高的成年人為例，平開窗外開角度僅能達到45度

（5）櫥柜設計觀感缺陷

問題描述：廚房精裝整體櫥柜，安裝后上方與吊頂之間存留空擋，影響觀感

（6）檢修口位置不合理

檢修口設置于衣柜上方，導致設備設施無法正常檢修

（7）空調出風口安裝

問題描述：空調出風口開口偏小，夏季運行時風口易產生冷凝水

（8）淋浴房開間過小

問題描述：受建筑結構影響，淋浴房預留空間較小，瓷磚面層鋪貼后，開間面寬僅為82cm

（9）淋浴房玻璃隔斷剛度控制

問題描述：淋浴房玻璃隔斷跨度較大，導致玻璃門開啟時產生晃動，整體穩定性不佳

（10）廚房波打線石材無法打磨

問題描述：地下室電梯前室石膏涂料吊頂結露、發霉，影響觀感

2、材料選擇類投訴9個常見案例解析

（1）油煙機排煙管

問題描述：按產品標準西門子油煙機排煙管采用國家標準的180MM直徑，某些地方規范只能采用直徑160MM的煙道止回閥，管徑的差異導致后續的使用過程中出現排煙不暢。

（2）風口材質

問題描述：空調風口采用的是鋁合金材質，由于鋁合金的導熱性能較好，使得風口表面溫度低于室內溫度從而導致結露現象。

（3）材料采購存在差異

問題描述：項目從成本控制考慮選購國產大理石，在大面施工過程中曾短時出現國內貨源斷供的情況；較低的石材成本決定石材的品級，大量到貨的石材出現暗裂紋、干裂現象等，對石材面層觀感影響較大，且后期維修成本及風險較大

（4）地面大理石選材

問題描述：“新西米”大理石材質較松軟，易風化剝落，產生孔洞，通過翻新仍不能徹底解決問題。

（5）木地板選材

問題描述：木地板面層貼皮分別為2、0MM和0、6MM木皮，分別使用在項目不同裝修標準的住宅內（分3000元/平米和5500元/平米兩個標準）。交付后客戶對較大的產品差異抵觸情緒較大，在使用過程中也提出廠家定制品對于后期維保更換造成困擾，且無法在流通渠道買到適配的材料。

（6）墻紙選材

問題描述：項目室內精裝修分為現代、古典和法式三種風格，26種室內墻紙選型。大面施工過程中廠家根據申購情況分批供應，造成了墻紙供應色號之間的差異。后續墻面維修工作中墻紙做為極易破損的面層材料消耗量很大，大量的翻修增加了備品的數量和難度。

問題描述：墻紙拼縫明顯，已燈光下呈豎向條紋狀。

（7）開關面板選型

問題描述：某項目戶內開關面板采用德國吉徠 “80”系列，交付期間客戶質疑品牌和系列選型問題。

（8）電梯廳吊頂燈選擇

問題描述：電梯廳吊頂燈未采用感應裝置，造成資源浪費。

（9）淋浴房合頁選材

問題描述：淋浴房合頁處膠條斷開的做法會導致使用淋浴房時水外流至干區，起不到擋水的作用。

3、施工質量類投訴5大常見問題案例解析

（1）實地放樣投訴案例與工藝工法：

地漏與下水道偏位

問題描述：實地放樣過程中未考慮地漏翻邊寬度導致地漏無法安裝。

衛生間門無法打開

問題描述：因未按要求放線定位，導致衛生間門打開后與淋浴房擋水條碰撞，門無法開啟至90度。

（2）頂面工程投訴案例與工藝工法：

陰角加固

問題描述：吊頂轉角陰角處無加固，后期存在石膏板吊頂開裂等隱患。

吊燈加固：

問題描述：吊頂覆面龍骨與掛板采用槍釘連接，未用木螺絲固定

相關施工標準：

《天花龍骨安裝節點標準》

《天花刮板工藝標準》

（3）防水工程投訴案例與工藝工法：

陽臺滲漏

問題描述：混凝土翻邊為后澆而且振搗不密實，加上防水未做到位，易造成滲漏水。

問題描述：混凝土翻邊為后澆且振搗不密實，防水不到位造成滲漏水。

衛生間滲漏

問題描述：衛生間砼翻邊水泥強度不夠，澆筑不密實，導致滲漏。

問題描述：衛生間淋浴房防水不到位產生滲漏，導致相鄰墻面受潮、發霉。

問題描述：衛生間電地暖的過線槽填補后未修補防水層，存在漏水隱患。

問題描述：衛生間地暖管及進水管穿過淋浴房擋水翻邊，導致滲漏。

問題描述：衛生間門套基層下口未按照標準用防水膠泥進行封堵，且大理石門墩側板未用石材專用粘接劑安裝，導致衛生間蓄水試驗過程中水流到客廳，導致壁紙、木地板發霉。

問題描述：地漏管根處滲水。

（4）木作業工程投訴案例與工藝工法：

門套基層的固定

問題描述：門套基層僅以美固釘加固，未使用膨脹螺絲，造成門套基層脹開，導致門套松動、偏位。

木質樓梯開裂

問題描述：經歷首個采暖季后，部分躍層樓梯休息平臺及樓梯踏步處出現不同程度的開裂現象。

木飾面落地收口

問題描述：落地木飾面發黑。

（5）濕作業工程投訴案例與工藝工法：

墻磚空鼓

問題描述：墻面采用專用粘結劑鋪貼玻化磚，施工時天氣較熱、水分蒸發較快，導致面層磚與粘結劑之間產生空鼓。

陽臺地磚干鋪

問題描述：陽臺地面采取采取干砂鋪設，造成空鼓，受壓后地磚破裂

衛生間干鋪地磚

問題描述：濕區地磚鋪貼未按要求施工，防水不到位導致滲漏。

管口瓷磚切割

問題描述：目前部分精裝項目坐便器為交付后安裝，存在這登高管口瓷磚切割粗糙，切割形狀不一（圓孔、方孔），且未用水泥砂漿封堵，既不美觀也存在著滲漏隱患。

第二模塊：精裝修住宅施工管控要點解析

一、批量精裝修的工程管理概述

1、管理困境

（1）施工市場魚龍混雜

（2）政府部門的監管和驗收部門的標準缺失

（3）業主維權意識增強，各地項目精裝修房的群訴

2、現狀分析

（1）合作資源影響因素

（2）開發商內部影響因素

3、解決方案

（1）人員培養

（2）關注部門配合

（3）建立裝修房工程管理管控體系

（4）客戶服務意識及服務體系的完善

二、批量精裝修工程管理流程解析

1、前期準備

（1）解決系統性的設計問題

（2）內部工作安排及學習

（3）交接標準的制定及推進

（4）進度策劃

（5）風險點及工程質量策劃

（6）施工組織設計的評審

2、批量施工

（1）作業面移交

裝修工程所涉及的流水施工分類

流水施工的作用

精裝修流水段的策劃

項目移交過程需關注的問題

項目移交過程的難點

移交問題的處理

（2）材料管理

材料計劃管理

材料樣板管理

材料備品管理

（3）質量管理

合格達標、穩定耐久、安全牢固、“火爐法則”

落實樣板層、樣板房、施工節點多個樣板

施工樣板評審

參加班組會議的必要性

管理人員的現場考核

客戶關注點

質量管控可視化

防水、涉潮問題的防范

瓷磚施工的技術措施

石材的裂痕及泛繡

其他問題的防范措施

施工單位自檢實測要求和階段性抽檢

第三方飛檢的考核

制定評比及獎罰制度

（4）進度管理

影響進度的關鍵因素

精裝修進度計劃編制的工期參考

精裝修進度管理中可運用的管理辦法

精裝修進度管理中提效工具的運用

精裝修進度管理中可運用的管理辦法

（5）成品保護

成品保護的重要意義

管理責任明確

工藝流水安排合理

交底工作到位

（6）文明施工

安全文明施工的含義

安全文明施工標化的意義

合理的措施費投入是實現安全生產和文明施工有效保證

安全文明施工在精裝修工程管理中的重大意義

裝修工程中安全文明施工管理的難點

劉老師

劉老師：曾任綠城房產集團大型項目精裝修高管、綠城集團產品中心區域總經理助理，現任：藍城集團公司副總，帶領導師團隊精英，輸出精裝修管理咨詢服務。

工作經驗：老師具備10余年綠城項目精裝修施工管控及區域管控經驗，曾管控覆蓋綠城集團不同區域多個精裝修項目，業務類型涵蓋別墅、排屋、合院、多層、高層等，同時曾參與綠城集團各種精裝修制度編寫，深耕精裝修管控體系建設。

在精裝修管控營造過程中，藍綠城一直堅持精細化管理及建筑工程標準化、規范化，做到進度、品質可追溯，追求產品的精致與完美。對房企來說，精裝房產品競爭歸根結底就是品質的競爭，理念的競爭以及成本的競爭；如何提高產品溢價率，提升產品影響力，精裝修發揮著不可或缺的作用。

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