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課程介紹

隨著房地產(chǎn)企業(yè)營改增的實施、國家宏觀調(diào)控的進一步加強、國地稅合并征管模式的推行以及稅收稽查手段的不斷進步，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作正在發(fā)生深刻變化，財務(wù)人員面臨的稅收難題越來越多，遇到的業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式也越來越多，合同簽訂和賬務(wù)處理環(huán)節(jié)隱含的納稅風險越來越大，需要和稅務(wù)機關(guān)溝通協(xié)調(diào)的事項也在不斷增加，這些變化對財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)要求也越來越高。要應(yīng)對這一新形勢，財務(wù)人員既要進行知識的更新學習，又必須將知識轉(zhuǎn)化為解決實際問題的能力。本課程從稅收政策理解和應(yīng)用、疑難合同的判斷和再造、賬務(wù)處理、稅務(wù)稽查應(yīng)對與溝通、集團組建與重組等五個方面，精選大量實戰(zhàn)案例，詳細梳理各方面的難點問題和熱點問題，深度分析難點問題的根源和解決方法，使學員在學習過程中既學到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達到能力提升的目的。同時，為幫助企業(yè)順利完成2019年匯算清繳工作，本課程還加入了匯算清繳難點問題與應(yīng)對的內(nèi)容。

課程收益

一、稅收政策理解與應(yīng)用層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

二、合同涉稅判斷與風險管控層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

三、賬務(wù)處理層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

四、稅務(wù)稽查應(yīng)對與涉稅溝通層面難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

五、集團公司組建與重組層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

六、企業(yè)所得稅匯算清繳難點問題及應(yīng)對

課程對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程內(nèi)容

一、稅收政策理解與應(yīng)用層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

（一）稅收政策理解與應(yīng)用的理念與策略

1．財務(wù)人員理解與應(yīng)用稅收政策遇到的困惑與難題

2．財務(wù)人員理解與應(yīng)用稅收政策應(yīng)把握的原則

3．稅收政策理解與應(yīng)用的方法與技巧

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收難點政策的理解與應(yīng)用案例剖析

1．“三舊”改造項目如何扣除土地價款？應(yīng)該規(guī)避哪些風險？

2．“三舊”改造項目如何準確判斷納稅義務(wù)？如何界定政府主導(dǎo)與市場行為？

3．“三舊”改造項目超標準補償如何處理？支付或收取差價款如何處理？

4．“三舊”改造項目如何確定契稅的計稅依據(jù)？稅企爭議有何可借鑒的文件？

5．“村企合作”項目，地產(chǎn)企業(yè)在未取得土地證之前自行建造的在建工程是否繳納契稅？

6．建筑業(yè)納稅方式與納稅義務(wù)發(fā)生時間發(fā)生了哪些變化？對地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？

7．三方協(xié)議、內(nèi)部授權(quán)如何理解和應(yīng)用？可否擴大應(yīng)用？文件中的“集團”如何理解？

8．如何理解和應(yīng)用房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本？

9．借款費用如何判斷費用化還是資本化？

10．如何準確把握利息資本化的起止時點？

11．如何區(qū)分視同銷售和進項轉(zhuǎn)出？有無處理技巧？

12．產(chǎn)品交付與收入結(jié)轉(zhuǎn)之間存在怎樣的邏輯關(guān)系？ 同一項目既有交付的又有未交付的，如何合理結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本？

13．當收入被調(diào)整時，如何合理調(diào)整成本費用使得補稅金額最少？

14．房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的固定資產(chǎn)如何納稅？如何開具發(fā)票？可否開具專用發(fā)票？

15．房地產(chǎn)企業(yè)銷售自留物業(yè)如何納稅？有無籌劃空間？

16．注冊制本人認繳制下，實收資本未到位對企業(yè)納稅有何影響？對股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資擴股的納稅有何影響？如何規(guī)避納稅風險？

二、合同涉稅判斷與風險管控層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

（一）合同涉稅分析與風險管控的理念與策略

1．合同的納稅風險來源于哪些方面？難點問題在哪里？

2．如何對多重法律關(guān)系的復(fù)雜合同進行涉稅分析與風險識別？

3．如何進行復(fù)雜合同的優(yōu)化和再造？

4．多合同銷售的風險分析與防范

（二）房地產(chǎn)企業(yè)疑難合同的涉稅分析與再造案例剖析

1．具有多重法律關(guān)系的復(fù)雜合作開發(fā)協(xié)議如何進行納稅判斷與合同再造？

2．“三舊”改造中合同簽訂應(yīng)注意哪些稅收風險？合同如何優(yōu)化？

3．建筑公司掛靠經(jīng)營對地產(chǎn)企業(yè)有何影響？和這些公司簽訂合同要注意哪些風險點？如何完善合同條款？如何開具發(fā)票確保四流合一？

4．P2p銷售模式創(chuàng)新合同應(yīng)如何分析交易實質(zhì)？有無納稅風險？如何進行合同優(yōu)化再造？

5．以房抵債四方協(xié)議有無納稅風險？如何分析各方的交易實質(zhì)？如何進行合同優(yōu)化再造？

6．涉外合同如何進行納稅判斷？如何扣繳稅款？如何優(yōu)化合同條款？

7．合同變更應(yīng)注意哪些稅收風險？如何完善原始憑證？

三、賬務(wù)處理層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

1．“三舊”改造中超面積補償如何進行正確的賬務(wù)處理 ？

2．房地產(chǎn)企業(yè)借款費用如何計算資本化金額與費用化金額？如何進行超標利息的納稅調(diào)整？ 如何設(shè)立臺帳？

3．接盤方式取得的開發(fā)項目如何進行會計核算？對原始憑證有何要求？

4．合作開發(fā)失敗取得賠償金該如何進行賬務(wù)處理？如何納稅？有何處理技巧？

5．如何區(qū)分成本與費用？有何技巧？

6．如何區(qū)分營銷設(shè)施建造費和廣告費業(yè)務(wù)宣傳費？

7．如何區(qū)分工資與福利費？各種補貼如何賬務(wù)處理和納稅處理？

8．如何處理差旅費中的餐費發(fā)票？

四、稅務(wù)稽查應(yīng)對與涉稅溝通層面難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

1．稅務(wù)機關(guān)選案為何選中了你們公司？

2．企業(yè)如何通過會計報表和賬簿進行納稅風險自查與完善？

3．企業(yè)如何做好稅務(wù)稽查準備？

4．稽查中出現(xiàn)的稅企爭議如何溝通協(xié)調(diào)？有何技巧？

5．如何撰寫高水平的涉稅說明提高溝通的成功率？

6．稽查案例分析

五、集團公司組建與重組層面的難點問題解析與應(yīng)對實務(wù)

1．重組過程中股權(quán)交易如何納稅？如何規(guī)避風險？自然人股東和法人股東納稅處理有何不同？

2．集團成員企業(yè)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)如何規(guī)避風險？如何界定價格明顯偏低？如何理解有無正當理由？

3．集團“資金池”管理有何好處？有何納稅風險？如何防范？

4．集團企業(yè)間資產(chǎn)調(diào)撥如何納稅？如何節(jié)省稅款？如何規(guī)避風險？

六、企業(yè)所得稅匯算清繳難點問題及應(yīng)對

1.新形勢、新政策、嚴征管對本年度匯算清繳的影響

2.企業(yè)所得稅在金稅三期中的重點評估指標分析與風險提示

3.房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳應(yīng)對策略

4.房地產(chǎn)企業(yè)完工年度和未完工年度匯算清繳有何不同？

5.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管控的關(guān)鍵點是什么？

6.如何才能避免前期盈利后期虧損？有何策略？

7.完工年度未取得全額發(fā)票如何處理？以后年度再取得發(fā)票如何處理？可否追補以前年度扣除？

8.如何合理控制完工年度？有幾種途徑？

9.完工年度季度預(yù)繳時成本結(jié)轉(zhuǎn)有何技巧？如何避免因多預(yù)繳而年底退稅？

10.如何進行完工年度發(fā)票需求預(yù)測？

11.完工年度因成本不足多繳稅款如何才能規(guī)避？如何評估風險？

12.預(yù)售階段企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？

13.預(yù)售階段超標的資本化利息如何處理？完工年度超標的資本化利息如何處理？

14.未開盤之前的業(yè)務(wù)招待費如何處理？是否需要調(diào)增？

15.預(yù)售期間超標的公益性捐贈支出是否可以遞延扣除？

16.企業(yè)所得稅季度預(yù)繳申報表有何變化？如何填報？

17.完工年度企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？

18.完工年的所得稅計算的兩種方法的應(yīng)用與比對印證

19.完工年度所得稅申報表的填報

20.案例分享-如何根據(jù)全項目所得稅預(yù)算控制完工年度后各年的的企業(yè)所得稅預(yù)算？

董老師

董老師：中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計，納稅風險控制，稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問，現(xiàn)任五A級致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所首席稅務(wù)顧問，中國注冊稅務(wù)師行業(yè)后續(xù)教育特聘講師，北京注冊稅務(wù)師協(xié)會專家?guī)熧Y庫講師，陽光財稅等多家財稅集團特聘講師。兼任多家房地產(chǎn)公司和大型集團公司的稅務(wù)顧問，具有深厚的理論基礎(chǔ)與豐富的實踐經(jīng)驗。

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