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【課程背景】

開發報建工作是一項有技術、懂制度、講方法、講內外資源、有全局思路、能風險預控的系統性工作。

開發報建的工作非常重要，能夠減少交易成本、開源節流，避免政策、地塊風險，設計少走彎路，增加產品價值，縮短開發周期。

目前開發報建存在的一些問題：

1、報建工作存在本位意識，缺乏站在項目全周期開發、快速開發、銷售回款和利潤的角度考慮問題，只看著一畝三分地，只做自己份內最低限度的事；

2、缺少報建過程中的風險提示和執行監督，許多時候大家還是各自為陣；

3、過程中與其他職能相互的配合、督促、復核較少，補位意識缺乏，甚至當純“二傳手”；各類工作要求、交接很多時候似是而非，缺乏用數據進行說話的能力，缺乏可追溯性，找不到責任主體；

4、報建工作兩只手，一手關系、一手技術，但往往只重關系，而未從技術上分析問題；

5、具體工作時沒有提前鋪排，不肯虛心吸取別人的經驗教訓，只按自己的習慣工作，說起來都明白，但一遇到具體工作，同樣的錯誤又發生了等等……

本課程通過理論引導、實戰經驗總結和案例分享，通過分析和總結國內大型房地產企業，在項目報建過程中出現的一些情況作分享和分析。并對開發流程的一系列報建環節的梳理和核心部門公共關系的剖析，一個優秀的報建人員如何高效地開展工作，才能保證企業開發項目快速進行。

【課程價值】

1、學習如何構建適合房地產企業的報建流程和體系

2、掌握報建工作的典型難點及技術處理

3、學習不同類型開發企業需要關注的報建節點

4、學習如何建設培養開發報建團隊

5、學習如何搭建和維護開發建設中的公共關系平臺

6、了解開發建設中的政府重點職能部門與核心人脈

7、學習公共關系的維護、人脈利用、公關危機等技巧

【課程對象】

1、房地產公司的中高層管理人員（董事長、總裁、總經理、副總經理、總工程師、部門經理）

2、房地產公司開發副總、開發部經理

3、房地產公司開發報建人員、規劃設計管理人員

【課程大綱】

第一部分：房地產項目開發報建理念、特點及案例分享②某合作開發項目報建分工不明確帶來的后果

二、項目前期階段的開發報建節點及案例分析

1、方案階段的報建節點及案例

A、方規劃審查要點及溝通技巧

①某項目只與局長溝通，未與科長溝通帶來的后果

②某項目方案時建筑緊貼不可逾越線，未考慮石材幕墻寬度，致施工圖審查時超線、間距不足（圖）

B、消防、交警、環保、人防、園林的溝通注意事項

①某項目消防登高面設置的教訓

②物業用房計算基數時未考慮架空層帶來的教訓

C、物業辦、街道、派出所、技防辦的溝通注意事項

①某項目物業用房反復修改的教訓

D、電力、供水、燃氣、雨污水、通訊的溝通注意事項

①專變能設置在地下室嗎

②某項目規劃限高與空管限高不一帶來的教訓

E、方案評審、規劃、公式、批復的報建工作

①某項目評審專家個人偏好給項目帶來的影響

②某項目區規劃局通過，但未通過市局評審會的教訓

③某項目方案總圖上高程標注過多帶來的教訓

2、初步設計階段的報建節點及案例

A、擴初設計與方案設計的共同與差異

B、初步設計會審時的注意事項

①擴初與方案有小差異，但會前未與規劃溝通的教訓

②某項目初步設計會審后垃圾集中收集點的調整

③會審時仔細安排座次，發言順序帶來的經驗（圖）

C、項目立項、用地規劃、各專項評估注意事項

①某項目各專項評估數據與立項不一致帶來的教訓

3、施工圖階段的報建工作

A、方案、擴初設計、施工圖設計中的建筑圖差異

B、施工圖審查、指標復合、設計調整的事項

①某綜合體項目如何分期開發、竣備的

一、公司內部、外界對開發報建工作的理解

二、開發報建工作的理念、特點、重要性

三、開發報建與其他職能的關聯、差異

四、開發報建工作的延伸和發展

五、企業內部開發報建組織架構

六、開發報建人員的上升通道、職業規劃

第二部分：項目開發流程、主要節點報建工作及案例分享解析

一、土地獲取前后的報建節點及案例分析

1、拿地前開發報建能做什么，工作介入的意義

2、拿地前開發報何時介入

3、拿地前報建工作清單及案例 案例分享：

①某項目地塊下有保密軍事線纜

②某項目河道與規劃條件圖中不附，后需改道（圖）

③某項目規劃河道向北擴，后因幼兒園建設用地不足改向南擴（圖）

4、明確拿地意向后報建工作清單及案例

①未提前與街道溝通社區用房布置致后期報建反復

②未進行地質初勘，致拿地后成本測算大幅提高

③日照初步分析未考慮北側擬建幼兒園，致方案大調

5、掛牌期間報建工作注意點及案例

①投資測算中土方標高未按現狀數據，致成本增加

②某項目未了解當地政府對報名資金來源要求，致取消競拍資格

③某公司投資人員只是網上報名、交保證金，競拍未果后，不知如何加快退回保證金

6、以非招拍掛形式取得用地時報建工作注意點及案例

①某項目未能及時將首筆土地款收據進行更換，至后期稅務周折

②兩相鄰地塊的土地證、規證錯雜帶來的教訓和經驗

③某項目施工圖審查未提前溝通致出現重大設計變更

④某項目如何合理減少配套費繳納（圖）

4、工程招投標階段的報建節點及案例

A、勘察設計招標流程和注意事項

①某項目未考慮勘察設計招標準備時間而致整體延期

②地塊內有河道，需設置橋梁，而設計院無專業資質

B、監理、施工招標流程及注意事項

①某項目有國資背景卻不用公開招標，是如何做到的

②意向單位未定，致公開招標延后，影響整體進度

5、施工許可階段的報建節點及案例

A、土地款未付清，如何申領施工許可證

①未提前核對監理、施工單位人員信息帶來的教訓

②施工單位未及時辦理工資支付擔保，影響辦證時間

③某項目是如何減少城管部門處罰金額的

④規劃用地邊界與土地證邊界不一致帶來的教訓

6、市政配套的報建注意事項及案例

A、臨水、臨電、工地圍檔的報建

B、施工板房、正式水、電、氣、通訊的申報

C、周邊大市政道路建設的報建

①某項目電力接口及引入線的優化

②某項目市政道路滯后于項目建設，致竣備延期

③某項目代建綠地實施后超出當地標準，致返工重建

④某項目工地圍檔是如何突破限高要求的②幾個項目房產面積與規劃建筑面積差異比較

3、物業招標、銷售合同工商備案

①某項目精裝修房合同備案遲遲未能通過的原因

②某項目申報價格過高，后期價格受低限無法調整，致銷售困難

③裝修價格申報與樣板房不符，檢查后出現大量整改

4、現場檢查、樓盤建模、預售許可證申領

①為壓縮領證至開盤時間，如何做公證處、無房戶的工作

②如果公司對開盤時間有考核，需要倒排領證時間

四、項目驗收階段的報建節點及案例分析

1、項目竣工驗收的程序、竣工驗收前準備

①驗收時未做明確分工，致無對多、多對多，效率低

②某項目建筑角點坐標和建筑面積提前測量的經驗

③某項目建筑高程按絕對坐標提前測量的經驗

2、各專項驗收注意事項及案例

①某項目土地證到期距竣工備案僅一個月，未提前辦理延期手續帶來的教訓

②消防驗收未提前準備的教訓

③綠化竣工圖與現場不符帶來的教訓

④未保管好施工期間防雷檢測記錄帶來的教訓

⑤市政合同延后簽訂致施工延后的教訓

⑥為加快電力施工而采取的措施

⑦燃氣調壓站位置發生變動的教訓

⑧因采用新工藝致地面空鼓致質監驗收延后

⑨分戶驗收時實測實量數據出現偏差帶來的教訓

⑩檔案整理單位選擇、整理時間不足帶來的教

三、項目銷售階段的報建節點及案例分析

1、售樓處、臨時建筑、利用配套注意事項及案例

①某項目借用邊上空地建售樓處，蓋好后被遙感監測發現占用綠化用地，被強拆

②臨時售樓處在城市主干道邊，交警不同意設置開口

2、設計變更申報、房產預測繪面積計算

①某項目預售證申領前未完成設計變更帶來后果

第三部分：當前國內開發報建工作的問題及案例分析

一、報建工作問題二、報建工作改進思路

①通過某項目進行舉例說明

第四部分：

開發報建4×6體系建立及案例分析①用地規劃許可證、工程規劃許可證的附圖找不到了；

②某項目規劃許可證附圖變更過，但找不到了，致各類圖紙、現場比對延后

5、費用管理及案例分享

1、開發報建部負責委托合同、規費名錄

2、開發報建類規費清冊

①業務招待費的計劃、使用及管理制度

②某項目城建配套費的緩交與合理少交

6、關系維護及案例分享

1、如何進行關系建立及維護 2、各地區政府架構圖

①關系分層級維護表 ②請客的禮節和注意事項

7、技能管理及案例分享

1、技能管理和專業能力說明 2、開發報建技能模板

①某項目開發報建類規范政策摘要

②項目工作日記、專項過程記錄、具體事項復盤表

一、開發報建定位和職責

1、哪些是我們必須要做的事

2、哪些是我們的核心和差異競爭力

3、建立本地區本時段的開發報建標準流程

二、開發報建流程管理及案例解析

1、建立本地區本時段的開發報建標準流程

①某報建人員憑經驗工作，未提前編排流程，而是用模板代替，致出現大量突發性問題

②某代建項目，報建人員未仔細梳理流程，致未明晰土地劃撥這一關鍵線路，致開工延后

三、計劃和風險管理及案例分享

1、拿地前、預售證、竣工驗收、后評估策劃

①某報建人員組織評審會，但常常演變為自己辯解，會上常出現爭吵，領導提出該類會議取消，改為各人線下溝通

②某項目竣備評審會，成本人員提出土地復測有可能取消，后報建人員了解后通過口頭、郵件反饋

2、關鍵節點刻度時限圖—綱舉目張

3、全過程開發節點計劃、職責劃分、風險預控表

①開發資質辦理分解為哪幾步驟，分別有哪些風險

②規劃許可證辦理分解為哪幾步驟，分別有哪些風險

③樁基提前施工分解為哪幾步驟，分別有哪些風險

④某項目沿街二層商鋪，營銷人員建模時未關聯，銷售時只賣了一層，簽訂了認購協議，完成了網簽，辦理產證時發現問題

⑤報建人員增加平時的敏感性，多問幾個為什么，拓展自己的影響范圍

4、資料管理及案例分享

1、各節點資料清冊 2、開發報建資料移交歸檔制度

第五部分：房地產企業開發報建工作展望及案例分析

一、報建模式的變化

1、不同部門分階段報建 2、由一個部門對外報建

3、阿米巴小組（報建團隊和專業組相結合）的模式

4、外部報建力量的介入

①某項目外聯顧問的選擇取舍

②某項目報建與財務未搭接好帶來的教訓

二、報建工作如何考核

①結果導向與全局考核的平衡

②某項目只顧沖預售節點帶來的教訓

三、報建人員的能力提升

1、房地產發展對報建工作的要求

2、報建能力提升（資源、前介、預判）

第六部分：

現場溝通交流30-45分鐘

建議董事長、總經理及相關部分領導一起參加

林老師

20年開發報建經驗。現任某標桿地產企業開發報建總監。曾在綠城某城市公司任前期部負責人、復星集團某城市公司任開發副總監、龍湖某城市公司任報建中心負責人。統籌主持從拿地、報建、規劃調整到竣備驗收等全過程開發工作。

參與了多幅地塊的可行性研究、轉讓、合作及掛牌競拍等工作，從事過單項目面積超90萬平方米住宅、380米超高層寫字樓、29萬平方米大型城市綜合體、新型文旅小城鎮等多類業態的工程管理、設計管理、開發報建管理等工作。房地產開發前期經驗豐富，熟悉相關法律法規，熟悉設計、工程等相關規范及開發業務流程。

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