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課程背景

2021年，隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟下行依然不容樂觀，雖然兩會新政的推出給國內(nèi)小微企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)濟復(fù)蘇帶來了前所未有的希望，但是整體經(jīng)濟形勢低迷仍然無法避免，由于2019年以來普惠性減稅政策持續(xù)造成財政收入吃緊，加之“金稅四期”將在2022年底前上線，增值稅專用發(fā)票電子化已全國鋪開，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，房開企業(yè)面臨著巨大的涉稅風(fēng)險。

置身于如此背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本課程不同于以往房地產(chǎn)課程對于政策匯編的整理，而是精挑細選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復(fù)雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，對增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅及契稅等小稅種的稅收理論的異同進行實操案例分析，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體稅負進行測算，站在稅局稽查評估的角度，分析稅局對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注重點，展示當前房地產(chǎn)財稅領(lǐng)域主要稅種的涉稅爭議處理與稽查應(yīng)對。

課程收益

接 地 氣：大型房企的涉稅爭議案例匯總；

注 重 點：重點領(lǐng)域核心涉稅問題的稽查應(yīng)對；

有 深 度：提出若干高難度問題進行剖析和解決。

授課提綱

第一節(jié)：2021年新形勢下最新稅收政策對房開企業(yè)的影響

1、“金稅四期”即將上線，三大變化與一大缺陷并存，第一時間解讀“金四”。

2、在全國新設(shè)立登記的納稅人中實行增值稅專用發(fā)票電子化，電子化發(fā)票的關(guān)

注重點

3、房開企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅最新政策匯總解析：第一時間解

讀新企業(yè)所得稅季度納稅申報表的最新填報變化

4、房開企業(yè)工資薪金個稅申報與企業(yè)所得稅扣除比對的稽查應(yīng)對-工資薪金內(nèi)、

外表核算方式已成為歷史

5、新格局下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人發(fā)票代開受票方風(fēng)險激增解決方案

的稽查應(yīng)對

6、房開企業(yè)所得稅稅負不平衡問題的解決方案與稽查應(yīng)對

7、建筑業(yè)企業(yè)所得稅核定征收的全面取消對房開企業(yè)的影響

8、增值稅留抵退稅政策，房產(chǎn)企業(yè)可否享受？新成立的房地產(chǎn)企業(yè)項目公司，

納稅信用等級為M級，無法進行留抵退稅的涉稅規(guī)劃，怎樣能夠變相解決？

9、最新出臺的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及房開企業(yè)所得稅稽

查應(yīng)對

⑴ 不合規(guī)的扣稅憑證有哪些？除了發(fā)票還有哪些扣除憑證？

⑵ 無法取得扣除憑證應(yīng)怎樣進行扣除?分割單應(yīng)怎樣使用？

⑶ 文件下發(fā)為房開企業(yè)所得稅匯算清繳帶來的哪些利好消息？

⑷ “無票扣除”引來的法律風(fēng)險與稽查應(yīng)對

10、匯算清繳涉稅指標的提前規(guī)劃—怎樣降低被篩選稽查的概率

11、大區(qū)域稽查及國、地稅合并后一級稽查權(quán)的上收，主管稅務(wù)機關(guān)失去一級稽

查權(quán)力后，對房開企業(yè)的影響與風(fēng)險防控

12、正確理解稅務(wù)稽查與納稅評估兩者的關(guān)系與異同，企業(yè)怎樣合理規(guī)劃才能將

涉稅風(fēng)險降到最低？

第二節(jié)：房開企業(yè)拿地環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業(yè)將來的影響

2、土地價款涉及主要稅種的扣除與稽查應(yīng)對

⑴ 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

⑵ 土地出讓金返還款怎樣避免企業(yè)所得稅和土增稅“兩頭受氣”？

⑶ 以房抵房增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅計稅依據(jù)如何確定？

⑷ 母公司拿地項目開發(fā)土地價款扣除的三種路徑

⑸ 申報增值稅收入抵減已預(yù)繳稅款，可否抵減不同項目已預(yù)繳稅款？

3、房地產(chǎn)土地拓展投資不同模式的財稅安排與稽查應(yīng)對

⑴ 一級市場：招拍掛、一二級聯(lián)動

⑵ 二級市場：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購

⑶ 法院強制執(zhí)行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題最新政策口徑

4、大市政配套費是否需要繳納契稅的稽查應(yīng)對

5、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等小稅種的稽查應(yīng)對

6、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稽查

應(yīng)對

第三節(jié)：房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對

1、集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借的稅務(wù)稽查應(yīng)對

2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存的稅務(wù)稽查應(yīng)對

3、資金池運作模式的稽查應(yīng)對

4、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅的稽查應(yīng)對

5、向信托投資公司借款的稽查應(yīng)對

6、融資租賃企業(yè)差額征稅遇到的稅務(wù)障礙與稽查應(yīng)對

7、企業(yè)集團內(nèi)單位（含企業(yè)集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政

適用與企業(yè)所得稅具體操作的稽查應(yīng)對

8、新《公司法》認繳制下注冊資金未到位，企業(yè)貸款利息稅前扣除的風(fēng)險防范

與稽查應(yīng)對

第四節(jié)：房開企業(yè)施工環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對

1、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款納稅申報—稅會差異如何調(diào)整？實際毛利與預(yù)計毛利

差額滯后確認的稽查應(yīng)對

2、房企建安甲供工程的博弈—增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的不同處理

方式與稽查應(yīng)對

3、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？—房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方

協(xié)議模式的稽查應(yīng)對

4、建安成本偏高、開發(fā)成本超過評估指標值的稽查應(yīng)對

5、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）扣除的稽查應(yīng)對

6、營銷設(shè)施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風(fēng)險及稽查應(yīng)對

7、地下車位的主要稅種處理與稽查應(yīng)對

⑴ 國稅發(fā)【2009】31號文第33 條如何理解？

⑵ 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

⑶ 無產(chǎn)權(quán)地下車位銷售房產(chǎn)稅風(fēng)險的規(guī)避

第五節(jié)：房開企業(yè)銷售環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對

1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與第三方數(shù)據(jù)采集的稽查應(yīng)對

2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）的稽查應(yīng)對

3、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應(yīng)對

4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售的稽查應(yīng)對

5、“以房抵工”政策解讀及稽查應(yīng)對

6、預(yù)提的土增稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業(yè)

所得稅稅前扣除的稽查應(yīng)對

第六節(jié)：房開企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算階段的稽查應(yīng)對

1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規(guī)劃及稽查應(yīng)對

2、房開企業(yè)的預(yù)售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稽查

應(yīng)對

3、開發(fā)區(qū)內(nèi)建的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒

園等配套設(shè)施的扣除及稽查應(yīng)對

4、紅線外支出能否稅前扣除？車位土地增值稅扣除的稽查應(yīng)對

5、被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置

費能否稅前扣除的稽查應(yīng)對

6、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房

的稽查應(yīng)對

7、土增稅清算造成企業(yè)所得稅退稅的政策解讀與稽查應(yīng)對

8、分項目開發(fā)土增稅不同的清算單位帶來不同稅收利益，“兩分法”在深圳是

否能成為土增稅清算降低增值率的法寶？

9、土地增值稅清算過程中稅企爭議的20個問題講解及稽查應(yīng)對

10、《土地增值稅征管工作規(guī)程》講解及深圳市土地增值稅地方清算口徑解讀

第七節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的全稅種稅負測算方法及實操應(yīng)用

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，

注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

劉老師

山東財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，某市稅務(wù)干部學(xué)校副教授。多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務(wù)總局組織和布置的相關(guān)行業(yè)專項專案檢查工作，稅務(wù)總局稽查人才庫成員，房地產(chǎn)稅收師資庫成員，被業(yè)內(nèi)人士譽為房地產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理專家。在稅務(wù)學(xué)校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產(chǎn)建筑業(yè)最新政策研討會，多次參與對一線稅務(wù)干部、納稅人及中介機構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作，承擔(dān)全國多所稅務(wù)院校的教學(xué)任務(wù)，國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進修學(xué)院兼職教師，山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院、山東財經(jīng)大學(xué)MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業(yè)學(xué)院客座教授，編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險與防范》、《新企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業(yè)所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

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