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課程背景

目前解讀輔導民法典的課程可謂汗牛充棟，然而大部分從理論到理論，從條文到條文。事實上民法典對商業地產開發與物業管理實務的關系極為密切，企業的法務與招商和經營管理人員，以及專業律師，都有迅速了解其重要內容的需求。民法典大部分條文是總結匯編以往的法律法規，但確實也有一些全新的規定。以商業物業管理的視角去解讀民法典，對于實務工作者準確深入的理解立法精神，以提升自己的專業能力，防范經營中的法律風險，具有重要的意義。

課程收益

1、通過學習知道民法典以民商合一立法體例優化了商業物業管理的營商環境，對物業運營中如何進行風險管控提供了有力的法律依據。中層及以上的招商人員及物業負責人，可以對本職工作有新的認識和鞏固，迅速掌握核心專業知識并運用到自身工作實踐中。

2、租賃合同在招商中的應用，租賃合同的要點，結合真實的租賃合同談判，從概念引申到實踐，無論是初次進入商業地產的企業，還是已經有所積累但處于調整周期的企業，結合本課程，可以找到適合自身商業邏輯的工作思路和方法。

3、全程以案例迫析，如何做好風險管控，并精、準、快地達成招商以及實現運營品牌價值的不斷提升。

適合對象

1、各分管物業領導，物業公司總經理、副總經理、區域經理、項目經理等，市場部、品質部、運營部等物業企業中高層管理人員。

2、有商業地產項目在開發或運營的開發商、投資商及業主董事會成員、高管、項目總、項目副總、營銷總、運營總、招商總、設計總等；

3、有商業地產招商運營管理團隊的商管公司，以及有商業項目在運作的資產經營管理公司等。

4、對于商業地產發自內心的熱愛、希望長期從事商業地產行業的人士。

課程大綱

第一天：《民法典》視角下的商業物業租賃合同法律相關問題解析

模塊一：商業物業租賃合同糾紛類型分析

1、租賃合同效力糾紛

2、租賃合同履行糾紛

3、租賃合同終止及后合同義務

模塊二：商業物業租賃招商運營期合同類法律風險點解讀

（以實踐中甲方物業租賃合同的類型具體分析不同合同條款下的法律風險）

第一節：商業物業租賃合同簽訂的注意事項及合同主體資格的篩選

第二節：租賃面積的常見爭議與風險控制

1、計租面積的使用標準

2、計租面積的確定依據

3、公攤系數的確定

4、爭議處理方式

第三節：租賃期限、免租期及計租日的常見爭議與風險控制

1、租賃期限的約定

2、免租期的計算時間，合同解除情況下的免租期計算

3、爭議處理方式

第四節：租金標準和租金支付的常見爭議與風險控制

1、租金標準、提成租金應注意的法律問題

2、延遲支付租金的違約責任

3、開具發票的從給付義務

4、拖欠租金導致合同解除的責任

第五節：履約保證金的性質與抵扣

第六節：物業用途的常見爭議與風險控制

1、物業用途、品牌及經營范圍

2、責任認定

第七節：房屋交付標準、進場條件及進場日常見爭議與風險控制

1、特殊業態交付標準

2、主力店的交付標準及認定

3、合同無效或解除時裝修的評估鑒定

第八節：開業時間及開業率的常見爭議與風險控制

1、開業時間的確定

2、開業率的計算標準

第九節：物業管理費及其他費用承擔的常見爭議與風險控制

1、物業管理費的承擔及增長標準

2、公共事業費的繳納標準和方式

3、招牌和廣告為的使用及相關法律責任認定

第十節：房屋修繕常見爭議與風險控制

第十一節：承租人優先購買權及優先承租權常見爭議與風險控制

第十二節：提前退租、解約、合同無效的常見爭議與風險控制

1、違約情況下的權利行使及賠償責任

2、合同無效情況下，如何計算房屋使用費

第十三節：租賃物的交還及逾期交還的違約責任（單方解除后的物業返還處理）

模塊三、商業物業租賃合同的糾紛分析及規避措施

（以實踐中的案例解讀物業租賃合同糾紛法院的判決思路及作為出租人的應對措施）

1、建設工程規劃許可證對租賃合同效力的影響

2、侵犯承租人“優先購買權”的買賣合同效力

3、商業地產租賃中的消防問題責任認定

4、商業物業租賃合同有哪些情形可以提前解決？提前解除有哪些風險？應如何規避？

5、承租人嚴重違約并拒絕搬離，出租方如何強制收回房屋？

6、承租人僅實際搬離承租房屋，未辦理交接手續應如何處理？

7、房屋租賃合同糾紛訴諸法院，出租人可以做哪些訴前證據收集工作？

模塊四、《民法典》對物業租賃的影響

1、租賃標的物被轉租的異議期規定

2、承租人合同解除權的民法典規定

3、承租人優先承租權的規定及共同經營人的繼續承租權

（額外贈送30分鐘總結與答疑）

第二天：商業地產四個基礎文件及其法務、商務關系

1、租賃合同

（1）租賃合同既是一個商業合同也是一個法律文本；

（2）租賃合同規定了出租方和承租方對于租賃場地的位置、經營范圍、經營資格、商務條件（面積、租金、年限等）達成的一致；

案例一：某商場主力租戶引進時的選擇，及商務條款的約定。

（3）租賃合同就租賃場地交付給出了標準；

（4）租賃合同對于違約進行了定義和規定；

（5）租賃合同就重要的法律原則進行了界定。

模板一：租賃合同

（6租賃合同條款在實際應用中的體現

案例二：如何應用租賃條款中違約責任的規定，巧妙解決租戶欠租問題。

2、租賃意向書

（1）租賃意向書是租賃合同的前奏，對租賃雙方進行了限定；

（2）租賃意向書對于承租方要求出租方滿足的工程條件提供了細節，并作為交鋪條件；

案例二：某主力租戶工程條件的提出，于租賃意向書時的責任確定。

（3）租賃意向書對雙方不按條件交鋪或收鋪作出了處罰和賠償規定；

案例三：某租戶在交接鋪時挖的“坑”

（4）租賃意向書非必須，但為主力租戶的簽約或鎖定租賃位置提供了依據。

模板二：租賃意向書

3、租戶手冊

（1）租戶手冊是在商場經營期間，出租方和承租方需要承擔的義務和責任的規定；

（2）租戶手冊對于出租方在經營場所內，涉及經營氛圍（尤其是公共區域）、設施設備完好性、停車場等標示了應達到的服務水準；

（3）租戶手冊對于租戶（承租方）在經營期間需要遵守的規范，包括店容店貌、經營貨品、銷售方式、推廣活動參與等，作出了規定；

（4）租戶手冊對于違反規定的行為的處罰，作出了規定和標準；

（5）租戶手冊是出租方和承租方共同為經營場所的經營質量、服務規范，進而對商場的市場口碑、商業價值的提高作出共同努力形成了基本規范。

案例三：經營期顧客對租戶的服務行為投訴導致公共事件后的處理模板三：租戶手冊

4、二次裝修指引

（1）在二次裝修指引中，出租方對于商場（尤其是承租店鋪）的土建、機電技術參數，給予了明確標定，方便承租方在租賃店鋪的設計和施工裝修過程中，予以參照和遵守；

（2）二次裝修指引對于裝修過程中，承租方需要提交的圖紙及其規范、裝修過程中需要遵守的操作指引及其安全規范提出了明確的要求；

（3）二次裝修指引特別提出了承租方在裝修過程中，就消防、空調等專項，需要遵守的規定及費用繳納標準，予以了明確。

模板四：二次裝修指引

案例四：租戶于裝修期內出現漏水事件導致其他租戶受損事件的處理復盤

租戶手冊和二次裝修指引是租賃合同不可分割的一部分

（額外贈送30分鐘總結與答疑）

郭老師

現任上海萬科集團法律咨詢顧問，曾供職于綠地集團、新城控股、曾供職于北京盈科（上海）律師事務所；擔任北京、上海等地多家上市房企與建筑企業常年法律顧問，擅長從事房地產項目轉讓、收購、合作、房地產公司并購重組業務、公司法、合同法、經濟貿易糾紛、商業地產項目租賃合同與租賃糾紛。以向房地產企業提供全方位的法律服務為主，業務領域涉及房地產企業設立、土地征用、土地出讓和轉讓、土地拆遷和補償、房地產項目合作、房地產項目轉讓、項目工程建設、房地產預、銷售、房地產融資、房地產租賃、房地產糾紛訴訟和仲裁等房地產開發經營的各個環節。

服務過的部分客戶：萬科、綠地集團、萬科集團、保利地產、新城、時代地產、寶龍地產、華融地產、蘇州工業園區、光明地產等等上百場培訓。

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