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【課程目標(biāo)】

1、明邏輯：了解房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全貌和關(guān)鍵環(huán)節(jié)管控要點，掌握產(chǎn)品實現(xiàn)的路徑；

2、懂經(jīng)營：懂得房地產(chǎn)核心經(jīng)營邏輯，提升算大賬和財務(wù)思維，拔高經(jīng)營管理水平；

3、學(xué)標(biāo)桿：通過大量標(biāo)桿案例剖析，借鑒標(biāo)桿企業(yè)在項目操盤方面的策劃方法與實操經(jīng)驗。

【培訓(xùn)方式】

課堂講授、案例分析、互動研討

【適合對象】

房地產(chǎn)項目總及后備、中高管，項目管理團隊

【培訓(xùn)內(nèi)容】

一、房地產(chǎn)項目目標(biāo)與操盤策略

1、操盤策略

（1）從ROE看房地產(chǎn)開發(fā)邏輯

（2）項目經(jīng)營策略選擇

（3）項目經(jīng)營運營標(biāo)準(zhǔn)

案例01：從中梁地產(chǎn)山東區(qū)域拓展看運營解碼

2、項目前期操盤流程總圖

前期開盤三階段管理：保總規(guī)、保開工、高品質(zhì)亮相

3、項目運營總圖

八大關(guān)鍵指標(biāo)：主要經(jīng)濟指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)計劃、關(guān)鍵節(jié)點、各階段項目核心指標(biāo)、重點部位單方、戶型面積/建筑面積、供貨計劃、分期開發(fā)

4、項目綜合匹配

四大思考邏輯：項目定位準(zhǔn)確、展示區(qū)與售樓處、營銷推廣與銷售模式、產(chǎn)品力與服務(wù)力

5、項目成功標(biāo)尺建立

不同的定位需要不同的項目綜合匹配

案例02：碧桂園高周轉(zhuǎn)、三四線城市開發(fā)

案例03：某小眾產(chǎn)品高溢價策略開發(fā)

6、策略調(diào)整

（1）碧桂園歷年經(jīng)營策略調(diào)整

（2）經(jīng)營策略調(diào)整的整體維度

（3）經(jīng)營策略調(diào)整過程中的主要手段

案例04：在局部調(diào)整倉位或特殊時期下，如何進(jìn)行降價調(diào)整？

案例05：中小房企主要依靠調(diào)整節(jié)奏與產(chǎn)品類型抵抗風(fēng)險

案例06：漲價也是一種策略，更是自我提升的一種倒逼機制

核心演練：大勢預(yù)判與項目運營策略的調(diào)整演練

二、房地產(chǎn)投資決策與前期策劃

1、投資決策拼的是什么？

（1）城市市場輪轉(zhuǎn)周期——押注市場和售價

案例07：恒大穿越周期布局

案例08：萬科提前周期布局

（2）拼整體系統(tǒng)的綜合能力——溢價能力和成本控制能力

（3）熟悉公司的長期拿地策略、階段性策略和標(biāo)準(zhǔn)

（4）精通公司測算規(guī)則和模板

（5）在建項目的收購一定要小心

2、前期策略三個會

（1）前策會：誰來做?

（2）經(jīng)評會：做什么？

（3）啟動會：怎么做？

案例09：龍湖案例

案例10：萬科案例

案例11：陽光城案例

案例12：某中小房企案例

三、前期定位和總平面圖

1、定位三層邏輯：從城市看區(qū)域->從區(qū)域看項目->從項目看組團

2、永遠(yuǎn)想著如何為區(qū)域/城市創(chuàng)造價值？

3、區(qū)域價值決定了整體產(chǎn)品定位，尤其是整體戶型配比

4、地塊周邊價值要與戶型相互匹配

5、評價總平面圖的關(guān)鍵因素

6、高維打低維的定位思路

案例13：XX片區(qū)的總評–路徑依賴

案例14：XX前期定位

案例15：不同城市戶型產(chǎn)品的差異

案例16：要學(xué)會最簡單的方法算大帳

四、營銷管理

1、營銷管理的整體性安排

2、營銷推廣打法和調(diào)性案例

3、銷售額=來訪量?轉(zhuǎn)化率

4、不同項目形象如何確立

案例17：融創(chuàng)提升整體品牌

案例18：碧桂園某大盤的推廣手段

5、整體銷售節(jié)奏與現(xiàn)場進(jìn)度的匹配

6、定價即經(jīng)營

（1）定價的四種策略

（2）定價的基本流程

（3）定價后的局部微調(diào)

7、銷售回款才是王道，項目總能發(fā)揮什么作用？

8、開盤后評估是策略調(diào)整的重點關(guān)注環(huán)節(jié)

五、工程管理

1、工程管理趨勢

（1）)WK安全紅綠燈制

（2）LH“33321”

2、工程前期策劃和外圍配套內(nèi)容

3、運營經(jīng)營思維和全面思維進(jìn)行項目分期

分期錯誤的案例

4、采購策劃及標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做法

龍湖、中海、招商、綠城

5、采購策劃及招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期

6、工程前期策略及質(zhì)量管控方法

樣板引路示例

7、工程管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

六、報批報建

1、報批報建的基本流程

2、報建過程中的適度突破

3、過程中關(guān)鍵點的把握（規(guī)劃局/環(huán)保治理）

4、與政府互動的基本原則與如何提速

（1）要懂政治生態(tài)

（2）合理合法原則

（3）事事有依據(jù)原則

案例19：最大容積率指標(biāo)的爭取

案例20：XX配套移交驗收的解決

案例21：為政府找臺階加快決策速度

七、成本管理

1、成本管控維度：全成本、動態(tài)成本、分業(yè)態(tài)、建筑標(biāo)準(zhǔn)

2、建筑指標(biāo)對成本的影響

案例22：HR標(biāo)桿企業(yè)成本控制指標(biāo)權(quán)重劃分

3、適配是成本管理的核心

4、可售比是核心指標(biāo)

5、車庫成本控制指標(biāo)

6、變更控制率指標(biāo)

7、其它關(guān)鍵指標(biāo)及關(guān)鍵點

案例23：某百億房企成本調(diào)研

案例24：某本地房企材料調(diào)研

案例25：臨電工程典型案例

案例26：無效成本控制案例

八、財務(wù)與融資管理

1、財務(wù)一般性的基礎(chǔ)知識

（1）成本類與費用類

（2）測算的兩個口徑（預(yù)售口徑與交付口徑）

（3）財務(wù)如何進(jìn)行交付后的結(jié)轉(zhuǎn)

2、日常財務(wù)十個報表

（1）項目全周期經(jīng)營測算表

（2）簽約凈利率測算明細(xì)

（3）凈簽約統(tǒng)計表

（4）項目庫存盤點

（5）三大費用表

（6）項目在途資金周報

（7）項目付款統(tǒng)計

（8）動態(tài)成本分析報告

（9）項目滾動資金計劃

（10）三期預(yù)售計劃

3、項目總在融資中起到的作用

九、房地產(chǎn)項目復(fù)盤—一條主線七個重點

1、以經(jīng)營為復(fù)盤要點

2、投資管理復(fù)盤—四大關(guān)鍵點

3、營銷策劃復(fù)盤—九個關(guān)鍵點

4、設(shè)計研發(fā)復(fù)盤—六大關(guān)鍵點

5、工程管理復(fù)盤—八個關(guān)鍵點

6、成本與招采復(fù)盤—大數(shù)據(jù)+明細(xì)指標(biāo)

7、運營管理復(fù)盤—六個關(guān)鍵點

8、客服復(fù)盤—八項關(guān)鍵點

十、具體操盤案例

案例27：死盤項目怎么辦？

案例28：已經(jīng)延期情況下，搶示范區(qū)？

案例29：已經(jīng)延期情況下，項目搶交付？

十一、房地產(chǎn)項目整體管理

1、如何成長為一個項目總？

2、如何提升團隊的執(zhí)行力？

3、合作項目管理要點

4、只有過不完坎兒、沒有過不去的坎兒

5、快速捕捉、快速反應(yīng)

6、如何取得信任？

7、如何保護(hù)自己？

自己要干凈：特殊費用/招標(biāo)采購/被走訪

凡事兒都要有痕跡：特殊事項備案，流程/郵件/微信/聯(lián)系單/電話

郝老師

郝老師：資深房地產(chǎn)管理咨詢專家； 歷任百強房企集團總部運營中心總經(jīng)理、TOP100房企城市總、TOP15房企片區(qū)總；15年房地產(chǎn)管理咨詢、運營管理與項目操盤經(jīng)驗，對項目全流程操盤與管控有豐富的實操經(jīng)驗；

操盤經(jīng)歷：

二線城市市中心160萬㎡住宅/商業(yè)復(fù)合大盤（年銷售額從4億到13億）

一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)270萬㎡住宅大盤（年銷售額從4億到20億）

三線城市市中心130萬㎡商業(yè)綜合體大盤（年銷售額從死盤到7億）

一線城市近郊12萬㎡住宅項目

一線城市遠(yuǎn)郊12萬㎡別墅項目

親自主導(dǎo)為綠地事業(yè)部、世茂房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、中鐵建地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、新力地產(chǎn)、力高集團等數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)提供戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控、運營管理、項目管理等方面提供專業(yè)培訓(xùn)與咨詢顧問服務(wù)；

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