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【課程背景】

房地產企業屬于資金密集型行業，投資額高、開發周期長，受國家調控政策影響大，近幾年國家對房地產市場的宏觀調控讓地產行業進入低增長、低利潤、低預期、低容錯的階段，在行業深度調整升級的過程中，對于房地產企業的合規及風控要求也越來越高，每個崗位人員都應當掌握與之相關聯的法律知識，成為復合型人才方能更好的服務于企業。行業巨變讓企業土地獲取方式發生了比較大的變化，同時民法典及相關法律的完善對于項目開發建設也提出了更高的風險管控要求。本課程從實務角度出發，本著讓企業員工學以致用的原則，從投拓視角的土地獲取環節、到工程技術視角的項目建設環節、再到營銷部門的租售環節，幫助大家識別風險和形成風控意識。

【課程目標】

1、讓企業員工了解地產開發全流程的法律風險點及其風險防范知識；

2、增強企業員工的法律意識、形成法律思維方式，用法律邏輯應對工作中面臨不確定的風險問題。

【課程對象】

董事長、總經理、分管副總經理、營銷總、財務總、相關模塊負責人、公司法務及律師

課程大綱

模塊一、關于土地使用權取得的風險及規避

一、國有土地使用權出讓及轉讓的取得及法律風險控制

【案例解析】長春泰恒房屋開發有限公司與長春市規劃和自然資源局建設用地使用權出讓合同糾紛分析一級市場拿地的法律風險

1、國有土地使用權出讓及其法律風險控制

--簽訂及履行土地出讓合同時應注意的法律風險及防范

2、國有土地使用權轉讓及其法律風險控制

【案例解析】江蘇佳兆業投資有限公司與昆山申凌精密金屬工業有限公司合同糾紛分析國有土地使用權轉讓法律風險

--國有土地使用權轉讓行為的效力認定

--國有土地使用權轉讓的法律風險及防范

房地產項目資產并購的法律風險控制

【案例解析】 中科科創實業有限公司與空港房地產開發有限公司合同糾紛分析在建工程轉讓法律風險

房地產項目公司股權并購的法律風險控制

【案例解析】寶亞有限公司、嘉凱城集團股份有限公司的合同糾紛分析以土地使用權轉讓為目的的公司股權轉讓法律風險

--制作和簽訂房地產項目轉讓合同應注意問題和合同主要條款

--目標公司項目本身存在的法律風險

--目標公司股權本身存在的法律風險

--目標公司或有負債的法律風險

--目標公司股權交割的法律風險

--股權并購中應審查的具體事項

--商業地產項目轉讓中的風險防范對

二、房地產項目合作開發的法律風險防范

【案例解析】重慶能投置業有限公司與重慶金唐房地產開發有限公司 合資、合作開發房地產項目合同糾紛

1、房地產項目合作開發模式的選擇

2、合作開發房地產合同效力認定及處理

--制作和簽訂房地產合作開發合同應注意問題及合同主要條款

--合作開發房地產合同有效的認定條件

--合作開發房地產轉性合同的效力認定及法律后果

--合作開發房地產合同無效的認定

3、房地產項目合作開發的主要法律風險及防范

--合作開發過程中的主要法律風險

--合作開發過程中的法律風險

三、房地產項目不良債權收購

1、不良債權收購的交易結構分析

2、不良債權收購的風險及解決方案

【案例分析】從收購爛尾及困境企業項目角度分析交易可行性

模塊二、關于房地產建造階段的法律風險及規避

【案例分析】a、北京住總第六開發建設有限公司與天津博海緣置業投資有限公司建設工程施工合同糾紛；b、中城投集團第六工程局有限公司與萬嘉置業有限公司建設工程施工合同糾紛

1、建設工程施工合同簽訂的法律風險

--掛靠的法律風險及防范

--內部承包中責任的承擔

--發包人向實際施工任承擔責任的范圍及條件

--施工合同效力的認定規則

2、建設工程工期相關的法律風險及防范

--開工日期風險分析及防范

--竣工日期風險分析及防范

--工期順延的認定及工期糾紛舉證責任分配

3、建設工程工程價款相關的法律風險及防范

--工程造價的風險及防范

--發包方拒付工程款理由解析

--工程欠款利息與違約金的處理

--建設工程施工合同中情勢變更與商業風險的適用

4、建設工程工程質量相關的法律風險及防范

--發包方工程質量責任的認定

--承包方工程質量責任的認定

--如何認定擅自使用及糾紛處理

--工程質量保修責任的認定及質量保證金糾紛的處理

5、工程簽證與索賠的法律風險及防范

--工程簽證法律風險與控制

--工程索賠風險與控制

模塊三、房地產銷售階段的法律風險及應對措施

【案例解析】1、武漢地產控股與李某、詹某房屋買賣合同糾紛分析商品房買賣成立的認定

2、黃某與北京寧科置業公司房屋買賣合同糾紛分析房地產開發企業在大宗物業定制開發過程的風險

一、商品房銷售廣告及法律風險防范

二、商品房銷售過程的法律風險防范

三、規劃、設計變更的法律風險防范

四、逾期交房、逾期辦證的風險防范

五、房屋交付條款的風險

郭老師

現任上海萬科集團法律咨詢顧問

法律碩士、工學學士；

曾供職于北京盈科（上海）律師事務所；

房地產法律事務部資深律師，高級講師；

曾供職于綠地集團京津房地產事業部、新城控股（股票代碼：900950）

擔任北京、上海等地多家房地產與建筑企業常年法律顧問，擅長從事房地產項目轉讓、收購、合作、房地產公司并購重組業務、公司法、合同法、經濟貿易糾紛、商業地產項目租賃合同與租賃糾紛。以向房地產企業提供全方位的法律服務為主，業務領域涉及房地產企業設立、土地征用、土地出讓和轉讓、土地拆遷和補償、房地產項目合作、房地產項目轉讓、項目工程建設、房地產預、銷售、房地產融資、房地產租賃、房地產糾紛訴訟和仲裁等房地產開發經營的各個環節。

主講課程：

《企業常見法律風險防范》

《商業特許經營法律風險防范》

《房地產開發企業法律風險防范》

《商業物業租賃合同法律問題與談判技巧》

服務過的部分客戶:

綠地集團、萬科集團、保利地產、新城、時代地產、寶龍地產、華融地產、蘇州工業園區光明地產等等上百場培訓。

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