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課程介紹：

2022年，隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟下行依然不容樂觀，雖然國務(wù)院新政的推出給國內(nèi)制造業(yè)中小企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)濟復(fù)蘇帶來了前所未有的希望，但是整體經(jīng)濟形勢低迷仍然無法避免，由于2019年以來普惠性減稅政策持續(xù)造成財政收入吃緊，稅務(wù)機關(guān)對重點稅源企業(yè)的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，房開企業(yè)已儼然變成稅務(wù)稽查增收入庫的“一塊肥肉”。加之2022年金稅四期將正式完成上線工作，增值稅發(fā)票電子化已在全國鋪開，稅務(wù)稽查“雙隨機、一公開”選案模式的確定，稅務(wù)稽查評估的方式方法也發(fā)生了較大的變化，從過去的“經(jīng)驗稽查”到現(xiàn)在的“以數(shù)治稅”，房開企業(yè)面臨著巨大的涉稅風(fēng)險。

置身于如此背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本課程將精挑細選若干涉及房開企業(yè)的稅務(wù)稽查案例，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊房開企業(yè)全稅種稅務(wù)稽查40個關(guān)注要點，提出當(dāng)前房開企業(yè)全稅種稅務(wù)稽查的風(fēng)險化解方案，幫助房開企業(yè)更加從容的面對日益嚴(yán)峻的稅務(wù)稽查形勢，能夠做到從容不迫，精準(zhǔn)應(yīng)對，打造房開企業(yè)稅務(wù)稽查風(fēng)險化解的最優(yōu)化。

課程收益：

抓 要 點：40個稅務(wù)稽查關(guān)注要點匯總與分析；

接 地 氣：稅局全稅種核心涉稅問題的稽查案例；

重 結(jié) 果：提出若干涉稅問題提出風(fēng)險化解方案。

培訓(xùn)受眾：

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱:

一、金稅四期上線“以數(shù)治稅”下房開企業(yè)稅務(wù)稽查風(fēng)險化解

1、“金稅四期”上線，對房地產(chǎn)企業(yè)信息管控有哪些質(zhì)的飛躍？房開企業(yè)在電子發(fā)票 問題上需特別注意哪些問題？

2、2022年稅務(wù)總局稽查重點目標(biāo)，稽查方向?qū)?ldquo;以查促增收”向“以查促管理” 轉(zhuǎn)變。作為重點稅源企業(yè)，房開企業(yè)怎樣避免被選入稽查名單？

3、多證合一、一照一碼、財源建設(shè)平臺數(shù)據(jù)信息共享、互聯(lián)網(wǎng)爬蟲技術(shù)廣泛應(yīng)用，在 股轉(zhuǎn)并購重組領(lǐng)域發(fā)揮作用，“以數(shù)治稅”成為主流，房開企業(yè)哪些信息會被稅務(wù)機 關(guān)重點采集并對企業(yè)進行數(shù)據(jù)比對？

4、稅務(wù)總局企業(yè)所得稅風(fēng)險提示系統(tǒng)的上線，財務(wù)報表與企業(yè)所得稅申報表數(shù)據(jù)強制 比對，2022年新增哪些涉稅指標(biāo)，房開企業(yè)怎樣正確進行賬務(wù)處理、填寫納稅申報 表，才能夠不被稅局稽查關(guān)注？

5、國務(wù)院普惠性減稅政策下房開企業(yè)多稅種執(zhí)法口徑愈發(fā)嚴(yán)格，怎樣正確對待稅務(wù)稽 查與納稅評估的關(guān)系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的風(fēng)險。——某房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析

6、房開企業(yè)工資薪金個稅申報與企業(yè)所得稅扣除比對及土地增值稅的稅務(wù)稽查風(fēng)險化 解，內(nèi)外工資表形式的使用禁忌——某房地產(chǎn)企業(yè)高層員工發(fā)放年終獎評估案例分析

7、新格局下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人代開發(fā)票，受票方企業(yè)所得稅、土地增值 稅風(fēng)險激增解決方案的稅務(wù)稽查風(fēng)險化解

8、房地產(chǎn)企業(yè)全稅種退稅政策解讀及操作實務(wù)―怎樣利用多繳退稅完成房開企業(yè)的 “降本、提質(zhì)、增效”的稅收主要目標(biāo)。

二、房開企業(yè)增值稅稅務(wù)稽查關(guān)注要點與風(fēng)險化解

1、大市政配套費繳納契稅新政終于明確，已經(jīng)繳納的大市政配套費用可否作為增值稅 一般納稅人差額遞減的土地成本？全國稅局執(zhí)行口徑講解

2、法院強制執(zhí)行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題最新解讀，被執(zhí)行方需繳納稅額巨大的 增值稅與土地增值稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到最低？——兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結(jié)果

3、房開企業(yè)在預(yù)售階段，增值稅與企業(yè)所得稅、土地增值稅的收入口徑差異及稽查風(fēng) 險化解

4、房地產(chǎn)上市公司如何提前消化增值稅3%預(yù)繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手 教你增值稅留抵抵欠。——某房地產(chǎn)企業(yè)增值稅期末留抵稅金抵減增值稅預(yù)繳欠稅案例分析

5、增值稅專用發(fā)票認證抵扣360天的規(guī)定期限已經(jīng)取消，房開企業(yè)在商品房預(yù)售階段， 增值稅一般計稅預(yù)繳稅款，進項發(fā)票是否應(yīng)及時認證？不同企業(yè)的不同認證抵扣方 法講解。

6、建筑安裝企業(yè)營改增后異地施工的發(fā)票可否作為增值稅抵扣、企業(yè)所得稅成本、土 地增值稅的扣除憑證？——秦皇島某房地產(chǎn)企業(yè)建安成本案例分析

7、建筑安裝企業(yè)營改增后提供建筑服務(wù)，開具增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明 建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，材料發(fā)票是否也應(yīng)參照此政策執(zhí)行？

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地 進行開發(fā)，項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付土地價款的財政票 據(jù)，應(yīng)關(guān)注哪個特別條款？

9、“買房贈車位”、“買方贈儲藏室”少繳增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅收稽查 風(fēng)險化解

10、國有土地使用權(quán)的有償收回、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土 地，幾種拿地方式的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅務(wù)稽查風(fēng)險化解

三、房開企業(yè)企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查關(guān)注要點與風(fēng)險化解

1、企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風(fēng)險與對增值稅、土地增值稅的影響與補救 ——以案說政策，某房地產(chǎn)企業(yè)“無票扣除”以后年度稽查風(fēng)險化解

2、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稅務(wù)稽查風(fēng) 險化解，企業(yè)所得稅、土地增值稅如何安全穩(wěn)妥的稅前扣除 ——某房地產(chǎn)企業(yè)舊村改造拿地案例分析

3、紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應(yīng)確認企業(yè)所得稅及土地增值稅 清算收入？有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位、人防車位的土地增值稅處理 ——以案說法，分析某房地產(chǎn)企業(yè)紅線外修建柏油馬路案例分析

4、預(yù)提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業(yè)所 得稅稅前扣除、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）扣除的稽查風(fēng)險化解

5、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的稅務(wù) 稽查風(fēng)險化解，誰是企業(yè)所得稅和土地增值稅納稅義務(wù)人

6、集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借、資金池運作模式的稽查風(fēng)險化解，大額貸款與其他應(yīng)收 款并存的稽查風(fēng)險化解——某房地產(chǎn)企業(yè)融資財務(wù)費用稅前扣除案例分析

7、企業(yè)集團內(nèi)單位（含企業(yè)集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與 企業(yè)所得稅具體操作，統(tǒng)借統(tǒng)還、向信托投資公司借款、資本化費用化之爭的企業(yè) 所得稅票據(jù)管理及稽查風(fēng)險化解

8、房企建安甲供工程的博弈－企業(yè)所得稅、土地增值稅的不同處理方式與清算實務(wù)

9、建安成本偏高、開發(fā)成本超過評估指標(biāo)值的稽查風(fēng)險化解——以案說法，最高人民法院價格條款司法解讀在建安成本實務(wù)中的應(yīng)用

10、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？——房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的稽查風(fēng)險化解項

四、土地增值稅清算過程中容易造成的稅企爭議及稽查風(fēng)險化解

1、2022年即將頒布《土地增值稅法》全面解讀對房開企業(yè)未來的影響。土地增值稅 清算造成企業(yè)所得稅退稅的政策解讀與稅務(wù)稽查風(fēng)險化解，普通住宅土增稅增值率不超20%退稅企業(yè)所得稅應(yīng)如何繳納才能避免滯納金的付出？

2、土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算單位利益最大化。土地增值稅清算對象的確認，三分法與兩分法對抗何去何從？可否放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅條款而選擇與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計算收入和扣除？——以案說法，全國允許使用兩分法的省份分析

3、土地增值稅可選擇的成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?？層高系?shù)法、銷售比例法的使用規(guī)則。

4、清算后又發(fā)生成本是否允許再次清算？土增稅“二次”清算是否被允許？——全國土增稅允許“二次清算”執(zhí)法口徑分析

5、分立、新設(shè)合并、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？無法變更產(chǎn)權(quán)的 自持商業(yè)地產(chǎn)怎樣作價對外投資？

6、如何認定“價格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？―由德發(fā)案得到啟示，房地產(chǎn)企業(yè) 銷售價格案例分析。土地增值稅清算過程中如何被稅務(wù)機關(guān)調(diào)增價格，增值稅、企 業(yè)所得稅能否同時被調(diào)增價格？——青島稅局進行土增稅價格計稅依據(jù)統(tǒng)一調(diào)整行動 的納稅評估案例分析

7、計入開發(fā)間接費用的項目服務(wù)費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務(wù)局溝通扣除？需要什么證據(jù)作為輔助資料？——以案說法，全國三種不同的執(zhí)法口徑分析

8、被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費土地增值稅能否允許扣除

9、土地增值稅預(yù)繳稅款清算環(huán)節(jié)納稅申報―土地價款扣除金額是否需要還原——全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析

10、“三舊改造”中政策解讀及“拆一還一”全稅種收入與扣除的計算方法。——四川省土地增值稅清算口徑講解

五、房開企業(yè)地方小稅種稅務(wù)稽查關(guān)注要點與風(fēng)險化解

1、房開企業(yè)成立關(guān)聯(lián)物業(yè)公司規(guī)避房產(chǎn)稅，稅務(wù)稽查通過金三數(shù)據(jù)比對成事實

⑴ 正確理解房產(chǎn)稅的“房產(chǎn)”與“非房產(chǎn)”？地下無產(chǎn)權(quán)車位是否繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn) 稅繳納與增值稅發(fā)票開具息息相關(guān)

⑵ 繳納房產(chǎn)稅是否以取得產(chǎn)權(quán)證為前提？法院拍賣房產(chǎn)納稅義務(wù)時點的爭議點

⑶ 房產(chǎn)配套設(shè)施風(fēng)險排查與及檢查風(fēng)險化解－自持物業(yè)出租，房產(chǎn)稅如何節(jié)稅

2、城鎮(zhèn)土地使用的稅務(wù)稽查重點與風(fēng)險化解

⑴ 城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍有哪些？“城鎮(zhèn)”區(qū)域是如何界定的？

⑵ 只簽訂合同沒有辦理土地使用證何時繳納土地使用稅？何時停止繳納土地使用稅？土地增值稅前能否允許扣除？

⑶ 由于政府原因，納稅人未如期取得土地，何時繳納土地使用稅？

3、什么是印花稅？《印花稅法》實施后的計稅原理及征稅范圍。合同簽訂金額與最終 實際執(zhí)行金額不一致的如何進行稅務(wù)處理？如何簽訂合同來規(guī)避印花稅帶來的險？

4、城市維護建設(shè)稅立法、教育費附加、地方教育附加等稅費的計稅原理、征稅范圍及 扣除填表要點解析

劉老師

山東財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，某稅務(wù)干部學(xué)校副教授。多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務(wù)總局組織和布置的相關(guān)行業(yè)專項專案檢查工作，稅務(wù)總局稽查人才庫成員，房地產(chǎn)稅收師資庫成員，被業(yè)內(nèi)人士譽為房地產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理專家。在稅務(wù)學(xué)校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產(chǎn)建筑業(yè)最新政策研討會，參與對稅務(wù)干部、納稅人及中介機構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作，承擔(dān)萬科地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)、中南置地、陽光城地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團等多家房地產(chǎn)上市公司內(nèi)訓(xùn)工作，承擔(dān)全國多所稅務(wù)院校的教學(xué)任務(wù)，國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進修學(xué)院兼職教師，山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院、山東財經(jīng)大學(xué)MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業(yè)學(xué)院客座教授，編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險與防范》、《新企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業(yè)所得稅申報表填審技巧與政策指引》、《企業(yè)所得稅知識問答全解》等多本涉稅書籍。

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