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課程背景

一、時代背景

房地產(chǎn)企業(yè)的近兩年行業(yè)利潤處于下行期，是眾所周知的。在市場形勢嚴(yán)峻的情況下，控制成本無疑是保證企業(yè)生存的基本手段，作為房企三大成本（土地成本、建安成本、稅務(wù)成本）之一的稅務(wù)成本控制也毫無疑問的成為房企的工作重心。

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)一直是高稅負(fù)的行業(yè)，但多數(shù)企業(yè)對稅務(wù)成本的控制是粗放式的，更直白的說是很多企業(yè)一直在用簡單粗暴的方式避稅。

但是國家稅收監(jiān)管卻越來越嚴(yán)，尤其是，2021年3月24日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》明確了兩個時間節(jié)點：到2023年，基本建成“無風(fēng)險不打擾、有違法要追究、全過程強(qiáng)智控”的稅務(wù)執(zhí)法新體系，到2025年，，基本建成功能強(qiáng)大的智慧稅務(wù)。這是大數(shù)據(jù)管稅的時代來臨了，原來簡答粗暴的避稅方式不僅不能降低成本，反而會給企業(yè)帶來更大的損失。

這意味著，房企可能面臨這樣的情況：“利潤比過去低了，稅反而比過去多了。”

二、企業(yè)現(xiàn)狀

我們在為房企提供稅務(wù)服務(wù)的過程中，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)企業(yè)對稅務(wù)成本的認(rèn)識存在嚴(yán)重的誤區(qū)，突出表現(xiàn)有以下幾點：

1、稅務(wù)管理的責(zé)任部門不對

大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)管理是財務(wù)部門的事情。但是，產(chǎn)生稅的部門是業(yè)務(wù)部門，直接責(zé)任部門不懂稅，怎么控制稅務(wù)成本呢？

提示：稅務(wù)管理是整個公司的事情。

2、絕大多數(shù)企業(yè)算不明白稅務(wù)賬

誰是業(yè)務(wù)活動產(chǎn)生的，稅負(fù)是由方案決定的，不了解業(yè)務(wù)活動，弄不清楚稅法的底層邏輯，就不會做出精彩的方案，稅務(wù)成本和稅務(wù)的風(fēng)險就降不下來。

提示：

方案不對的原因，就是賬沒算明白。但是，這里所說的“賬”，不是大家理解的會計賬，而是怎樣做生意的“大賬”，具體地說就是把政策在企業(yè)架構(gòu)設(shè)計、合理安排交易（包括交易主體、交易類型、交易路徑、交易時間、交易地點、交易價格等）中如何用“活”的賬。即“稅務(wù)管理的核心是研究怎么做生意”。

稅務(wù)賬是事前算賬，如果事后算賬通常只能認(rèn)賬。

3、對稅務(wù)管理重視程度不夠

可以這樣講，房企的稅務(wù)管理有明顯的特殊性，除了業(yè)務(wù)活動行業(yè)特征明顯外，稅收管理的政策文件也有很多特殊之處，并且很多稅收文件是針對房地產(chǎn)行業(yè)單獨發(fā)的，這就是對行業(yè)稅務(wù)管理的經(jīng)驗有很高的要求。準(zhǔn)確地講，其也需要有個專門的機(jī)構(gòu)來做這件事情，并且需要一把手牽頭。

課程目標(biāo)

提升改善意識和改善能力；

系統(tǒng)掌握現(xiàn)場效率改善方法與實戰(zhàn)技術(shù)；

掌握人力和設(shè)備的需求數(shù)量的計算方法，使人員效率和設(shè)備效率最大化；

掌握作業(yè)改善方法，使之更加高效、輕松和安全；

掌握現(xiàn)場設(shè)備管理與改善方法，使之更加精確、更加快速、產(chǎn)能更大；

掌握效率改善16法寶的使用方法；

掌握制造業(yè)成本的構(gòu)成與分析方法；

培訓(xùn)對象

1、公司管理層（中高層）、項目總、項目經(jīng)理、城市總、管理儲備人才

2、財務(wù)管理部門負(fù)責(zé)人及財務(wù)全體人員

課程大綱

第一部分 房地產(chǎn)稅收基本知識

一、房地產(chǎn)企業(yè)主要要繳納哪些稅？

二、重要稅種要點提示

1、營改增要點提示

2、企業(yè)所得稅要點提示

3、土地增值稅要點提示

4、印花稅要點提示

5、契稅要點提示

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的算賬邏輯

一、稅務(wù)管理的“大賬”

1、稅負(fù)是由什么決定的？

2、標(biāo)桿企業(yè)為什么稅務(wù)成本與稅務(wù)風(fēng)險相對較低？

3、開發(fā)各階段要算清楚的“大賬”有哪些？

4、并購重組需要算清哪些賬？

5、城市更新業(yè)務(wù)要弄清哪些事？

6、財政資金安排的決策原則有哪些？

7、稅務(wù)管理要從哪些方面入手？

8、解決稅企爭議需要弄明白哪幾件事？

二、稅務(wù)規(guī)劃的賬是賬外算賬

1、為什么要做架構(gòu)布局？

2、如何做架構(gòu)布局？（股權(quán)布局、產(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域布局）

三、如何算明白“政策賬”

1、免稅重組是怎么回事？有什么涉稅風(fēng)險？

2、租金拆分的稅收邏輯

3、不動產(chǎn)銷售和不動產(chǎn)租賃的稅收考量因素

4、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取舍的稅收邏輯

5、如何合理安排拿地主體？

6、如何合理設(shè)計交易路徑？

7、、如何合理安排交易時間、地點、價格？

8、承債式收購有什么稅務(wù)風(fēng)險？

9、買方包稅有什么稅務(wù)風(fēng)險？

10、企業(yè)注銷的稅務(wù)成本

四、不可小覷的“小賬”

1、取得發(fā)票和未取得發(fā)票稅務(wù)成本有什么差別？

2、什么是額外的稅務(wù)成本？

第三部分 房地產(chǎn)企業(yè)全流程涉稅事項分析

一、設(shè)立階段涉稅事項分析

1、設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件和相關(guān)事項說明

2、房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段是否可以計入開發(fā)成本？

3、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立時應(yīng)考慮的涉稅關(guān)鍵點

4、籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣宣費怎么稅前扣除？新企業(yè)怎樣計算開辦費？

二、融資階段涉稅事項分析

1、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析和相關(guān)規(guī)定

2、股東貸款企業(yè)使用的風(fēng)險分析及實務(wù)應(yīng)對

3、統(tǒng)借統(tǒng)還有什么局限性？

4、聯(lián)合開發(fā)不同情況下所得稅如何處理？

5、明股實債的稅務(wù)成本

三、拿地階段涉稅事項分析

1、不同拿地方式的涉稅分析

2、不同合作開發(fā)模式的涉稅分析

3、與政府合作與談判的稅收要領(lǐng)

4、紅線外支出涉稅分析

5、代建市政款與財政返還方式涉稅分析

6、土地分宗與定價涉稅分析

7、拆遷補(bǔ)償涉稅分析

四、開發(fā)建設(shè)階段涉稅事項分析

1、開發(fā)成本會計科目的核算內(nèi)容

2、如何確定計稅成本對象

3、主要涉稅事項分析

4、關(guān)于拆一還一（原地回遷、異地安置、前期工程費進(jìn)項抵扣）

5、關(guān)于索要發(fā)票

6、農(nóng)民工工資保證金

7、甲供材的前世今生

8、成本分?jǐn)偡椒?/p>

9、配建保障性住房的財稅處理

10、借款費用的企業(yè)所得稅處理

五、預(yù)售銷售階段涉稅事項分析

1、“買一送一”的涉稅分析

2、“老帶新”問題涉稅分析

3、開盤有禮購房抽獎涉稅分析

4、出租商鋪免租期涉稅分析

5、違約金涉稅分析

6、房企收入確認(rèn)時間有什么特殊規(guī)定？

7、關(guān)于銷售價格明顯偏低

8、房地產(chǎn)企業(yè)非法預(yù)售收入是否需要預(yù)繳增值稅、土地增值稅和計算預(yù)計毛利？

9、分期收款和銀行按揭貸款收入應(yīng)配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

六、項目清算階段涉稅事項分析

1、如何確定清算單位？

2、成本對象如何劃分？

3、清算條件

4、土地增值稅清算項目的審核鑒證

5、清算時未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何處理？

6、增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法下土地增值稅清算應(yīng)稅收入怎么確定？

7、土地增值稅預(yù)繳稅款如何計算與核算？

第四部分 經(jīng)典案例分析

案例一、收并購經(jīng)典案例分析

案例二、合理規(guī)劃拿地成本經(jīng)典案例分析

案例三、工抵房涉稅處理案例分析

案例四、所得稅匯算清繳案例分析

郝老師

20年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃經(jīng)驗

北京中清坤誠管理咨詢有限公司總裁

在財稅顧問、財稅籌劃、財稅培訓(xùn)、財稅咨詢等方面建樹頗深，財稅

理論扎實、實戰(zhàn)經(jīng)驗極其豐富。

服務(wù)企業(yè)：

廣州萬科、溫氏集團(tuán)、山東魯商、祥祺集團(tuán)、海南中城建集團(tuán)、偉光匯通、中鐵地產(chǎn)、赤峰中鑫、陜西惠爾集團(tuán)、廣州富港、珠海摩爾百貨、漳州景盛等。

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