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【課程背景】

隨著“金稅四期”的不斷完善，“智慧稅務”的大環境正在逐步形成，納稅人從“被動遵從”到“主動遵從”再到“自動遵從”將成為必然選擇；企業既要防范相關的稅務風險，又要在符合稅法的前提下，通過專業、合理的稅收籌劃，使企業節約納稅支出，降低稅收成本，增加實際收益，規避財稅風險，確保企業財稅安全；

企業如何控制自身稅務風險，做好事前防范，如何事中化解危機，如何進行事后補救？在實際工作中，企業開展稅收籌劃，究竟有哪些可行的方法？又需要遵循哪些基本的原則？本課程將帶領大家通過案例剖析的方式找到最佳答案。

【課程收益】

1、熟悉金稅四期主要功能以及未來稅務監管環境，掌握排查稅務風險的方法，提前安排涉稅布局，全面排查企業各個環節可能存在的涉稅風險；

2.在“智慧稅務”大背景下，結合最新稅收政策，全面剖析企業如何順應趨勢，提升對納稅籌劃的正確認知，更新升級稅務籌劃的最新理念，提供從思路到方法的實戰指引；

3.掌握增值稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅等企業主要稅種稅負降低的模式與方法，學習可落地的稅收籌劃方案，為企業創造真實有效的價值，提升廣大學員的價值創造能力，提升財稅管理水平。

【課程對象】

房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

前 言：“金稅四期”和“數電發票”對房企影響分析

1．金稅四期與數電發票關鍵變化要點解析

2．數電發票與智慧稅務環境下房企應對策略

3．開具和接收數電發票需要防范哪些風險

一、房地產企業投資決策階段的財稅處理技巧

1．項目調研階段的費用是否可以計入開發成本

2．新成立的房地產企業怎樣計算開辦費

3．房地產企業籌建期間發生的業務招待費如何扣除

4．項目管理相關費用的核算技巧

5．集團組織架構的稅收籌劃

6．以房換地合作開發投資模式應關注的財稅問題

7．以接盤等形式購入未完工開發項目應關注的財稅問題

8．實務案例分析

二、房地產企業項目融資的財稅處理技巧與風險防范

1．企業資本結構設計與納稅風險防范

2．非金融機構貸款的納稅風險規避與實操案例分享

3．統借統還融資模式的運用與風險防范

4．混合性投資融資模式的納稅風險防范與案例分享

5．售后回購融資性售后回租方式的納稅處理與風險防范

6．小額貸款公司借款納稅處理與風險防范

7．因投資未到位發生借款利息支出可否扣除

8．實務案例分析

三、房地產企業土地取得階段的財稅處理技巧與風險防范

1．拆遷補償金稅前扣除

2．收購股權方式征地計稅價值確認

3．一般計稅方式土地價款抵減銷售額

4．政府規費稅前扣除

5．營改增后土地成本確認

6．契稅與土地使用稅

7．取得土地使用權后何時開始交納城鎮土地使用稅

8．城鎮土地使用稅與耕地占用稅是否同時繳納

9．經濟適用房建設用地是否繳納城鎮土地使用稅

10．如何確定土地成本、企業如何把耕地占用稅、拆遷補償費計入土地價款

11．土地使用稅可否計入土地成本、印花稅可否計入土地成本

12．土地閑置費能否計入土地成本

13．企業取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理

14．契稅計稅依據如何確認、拆遷補償費、大配套費、政府規費是否應繳納契稅

15．企業取得土地使用權后再轉讓有何操作技巧

16．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂及票據取得應規避哪些納稅風險

17．案例分析--非政府主導行為的拆遷補償可否稅前扣除

四、房地產企業規劃設計與建設階段的財稅處理

1．規劃設計對房產銷售及納稅產生的影響

2．規劃設計失誤導致多交稅款如何補救

3．劃分開發產品成本核算對象的原則

4．開發產品成本支出包括哪些具體內容

5．怎樣核算開發產品的成本

6．決定一項支出進開發成本還是進期間費用應如何簡單把握又沒有納稅

7．成本分攤方法土地增值稅和企業所得稅有何不同、如何合理利用、如何跟稅務機 關爭取最有利于企業的分攤方法

8．如何用層高系數法劃分建筑安裝成本

9．利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本、對于無產權地下車位不參與土地增值稅 清算的企業，如何盡量減少地下車位的開發成本

10．甲方提供材料怎樣納稅、如何選擇發包模式

11．房產稅政策有何變化

12．房屋的改擴建支出是否計入房產原價

13．企業從被投資企業撤回或減少投資怎樣納稅

14．委托銷售支付境外、境內手續費或傭金可否扣除

15．如何處理企業發生的合理的工資薪金支出

16．職工福利費包括的范圍

17．勞動保險費如何在稅前扣除

18．職工差旅費津貼、誤餐補助如何在稅前扣除

19．勞動保護支出如何在稅前扣除

20．房地產企業的業務招待費如何在稅前扣除

21．廣告費和業務宣傳費怎樣在稅前扣除

22．實務案例分析

五、房地產企業銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風險防范

1．房地產開發項目預售與銷售的節點

2．一般計稅方法如何預交增值稅

3．一般納稅人簡易計稅方法如何預交增值稅

4．預售收入所得稅的納稅申報

5．預售階段如何開具發票、各地規定有何不同

6．銷售收入確認的原則和條件

7．銷售自行開發的房地產項目如何選擇計稅方法

8．一般計稅方法如何扣除土地價款

9．扣除土地價款后如何開具增值稅發票

10．一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開具發票

11．老項目選擇簡易計稅辦法如何繳納增值稅

12．兼營業務銷售額的確定

13．兼營業務不得抵扣進項稅額的稅務處理

14．銷售折讓和銷售退回的稅務處理

15．現金折扣的稅務處理

16．分期收款方式銷售開發產品如何納稅

17．視同銷售業務的財稅處理

18．房地產企業出租老項目如何征收增值稅

19．房企出租新項目如何繳納增值稅、轉租項目如何納稅？稅企爭議如何解決？

20．出租土地使用權如何繳納增值稅、是否有新老項目之分？

21．轉讓老項目土地使用權如何繳納增值稅

22．實務案例分析

六、房地產企業土地增值稅清算

1．土地增值稅的預征

⑴ 預征率

⑵ 預征計稅依據

2．土地增值稅核定征收

⑴ 核定收入

⑵ 核定扣除項目

⑶ 核定征收率

3．如何確定土增稅清算單位和清算條件、如何合理利用政策爭取有利的確定方法？

4．如何確認土地增值稅的收入總額？

5．計算增值額時“扣除項目金額”包含哪些內容？

6．“扣除項目金額”有哪些要求？

7．房地產企業出售普通標準住宅有何稅收優惠政策、如何合理利用？

8．國家征用、收回房地產有何稅收優惠？

9．以房地產投資聯營有何稅收優惠？

10．新形勢下土地增值稅的征收有何重大變化？

11．土地增值稅實行核定征收的條件和程序、是否可主動運用？

12．算后尾盤銷售土地增值稅的納稅申報

13．毛坯房還是裝修房、規劃毛坯房可否精裝修后再銷售、規劃可變更嗎？

14．怎樣核算管理費用可以降低土地增值稅？

15．如何巧用利息扣除法，降低土地增值稅？

16．如何巧用土地分攤方法，降低土地增值稅？

17．化解產能過剩的企業是賣項目或是賣股權，哪個屬于最優選擇？

18．增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅？

19．公司注銷時多交的企業所得稅可否退稅？

20．實務案例分析

七、現場互動答疑：學員問、老師答、疑難問題不用怕。

桂老師

中國注冊會計師，高級會計師，清華大學MBA校友導師，清華MBA校友會金融協會副會長，清華MBA校友會理事；中國建設會計學會常務理事；北京科技職業學院客座教授；河北地質大學MBA專業學位研究生指導教師；清華大學房地產運營與創新總裁班、北京大學標桿房地產高級研修班財稅講師，國內多家知名培訓機構特聘講師。曾任某大型地產公司財務處長，某央企工程公司財務副經理，某大型建安控股公司副總裁兼總會計師。曾為北京市國稅局、松原市國稅局等單位舉辦相關培訓工作。曾為多家建筑房產企業、大型PPP項目提供專業的稅收籌劃；目前擔任多家企業的稅務顧問。

曾服務的企業：航天集團、核工業集團、保利置業貴州公司、保利置業太原公司、華電集團、中鐵十一局集團、中建七局集團、中建八局集團、中地集團、中國水電三局集團、中信泰富集團、佳兆業集團、新華聯集團、首旅集團、中航建設集團、澤信控股集團、啟迪桑德集團、中國精功集團、福建三木集團、中煤五建集團、宜興交建集團、連云港交通控股集團、東莞信托等多家單位。主講課程:《老板與高管的財稅思維》、《增值稅新政解讀與企業稅收風險管理》、《建安企業全流程稅收政策解析與應對策略》、《房地產全流程稅收政策解析與應對策略》、《企業財稅風險及其管控》、《企業的稅收籌劃》以及《企業重組稅收政策解析》、《股權轉讓涉及的個稅政策及其征管問題》、《非財務高管的財務管理》、《金稅四期嚴監管下的企業財稅管理變局與應對》等課程。

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