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課程背景

2023年7月21日，國常會審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》；7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會議召開，會議中明確改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，堅持凈地出讓。此后，地方積極響應(yīng)，多地紛紛針對城中村改造出臺相應(yīng)政策及規(guī)劃。

2023年8月25日，國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號文），14號文提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點解決工薪收入群體住房困難問題，隨著14號文印發(fā)，配售型保障房也將在35個城區(qū)常住人口超300萬的大城市推進(jìn)建設(shè)。2024年1月5日，央行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，簡稱住房租賃金融17條，自2024年2月5日起實施。全面支持住房租賃市場發(fā)展。加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度，鼓勵盤活存量房屋用作租賃住房。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進(jìn)一步。

2023年4月28日，中共中央政治局工作會議正式提出了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這一新概念；2023年7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》；2023年7月20日，國務(wù)院副總理何立峰在京召開“積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作部署電視電話會議”，提出要求完善政策體系，健全工作機(jī)制，推動“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盡快落地見效。

2024年元旦最后一天，央行發(fā)布公告，已提供3500億PSL資金給三大銀行，或?qū)⒂糜谥С?ldquo;三大工程”建設(shè)，拉動房地產(chǎn)市場。在PSL投放助力下，各地“三大工程”（保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）建設(shè)將進(jìn)一步加速，也給市場帶來新的期待。

參會對象

地方政府主管領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)改、財政、國資、金融、住建、交通、水務(wù)、環(huán)保、農(nóng)業(yè)；各類新區(qū)、園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)及核心管理人員等；城投公司、建工集團(tuán)、路橋公司及城市運(yùn)營商；中央企業(yè)、上市公司、施工企業(yè)等；銀行、證券、信托、資產(chǎn)管理、融資租賃等。

課程大綱

一、“三大工程”相關(guān)重點政策解讀

1、國務(wù)院《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)[2023]35號）

2、國務(wù)院《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》及金融監(jiān)管總局《保障性住房開發(fā)貸款管理辦法》

3、國務(wù)院《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》及金融監(jiān)管總局《“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施貸款管理辦法》

4、國務(wù)院《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》及金融監(jiān)管總局《城中村改造貸款管理辦法》

5、央行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》

二、城中村改造及保障房項目操作實務(wù)與投融資落地實操

（一）城中村改造及保障房項目操作要點

1、城中村改造與棚改的區(qū)別

2、城中村改造與房地產(chǎn)及房地產(chǎn)新模式構(gòu)建的關(guān)系

3、什么是低效用地再開發(fā)，171號文有哪些支持政策

4、超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造最新政策要點解讀

5、城中村改造的流程

6、保障房建設(shè)項目政策要點及與城中村改造城市更新等工作結(jié)合的要點

（二）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式

1、民生公益類項目運(yùn)營，滿足老舊住宅品質(zhì)提升需求

2、市場化商業(yè)運(yùn)營，滿足商業(yè)住宅需求

3、市場化運(yùn)作和民生保障相結(jié)合，為滿足保障性住房的需求

（三）城中村改造內(nèi)含三個層次

1、當(dāng)前存量住宅供給不足城市及核心區(qū)域進(jìn)行拆除重建

2、未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求

3、人口流入有限且目前存量住房過剩地區(qū)的整治提升

4、城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑

（四）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、通過“房票安置”推動城中村改造

2、通過土地整備推動城中村改造

3、通過做地模式推動城中村改造

4、通過政府回購安置房推動城中村改造

5、通過工業(yè)上樓推動城中村改造

6、通過專項債推動城中村改造的兩種模式

（五）保障性住房投融資模式

1、配售型和配租型保障性房建設(shè)的主要模式

（1）政府采購模式實務(wù)與案例解析

（2）授權(quán)模式及特許經(jīng)營自平衡模式實務(wù)與案例解析

（3）專項債模式

2、央行接投放PSL，支持三大工程的要點解讀

三、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目投融資實務(wù)

1、中央“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施的提出與概念

2、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施項目實施的五個“要點”

3、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投融資模式解析

4、實例

（1）北京市平谷區(qū)—創(chuàng)造性提出建設(shè)國家“平急兩用”發(fā)展先行區(qū)

（2）成都市—將疫情防控基礎(chǔ)設(shè)施功能進(jìn)行轉(zhuǎn)變重塑，用于日常

（3）濟(jì)南市—按照“平急結(jié)合”、功能轉(zhuǎn)換的原則設(shè)計租賃型公寓等居住設(shè)施

（4）臺州市—可迅速轉(zhuǎn)換為“方艙醫(yī)院”使用的高標(biāo)準(zhǔn)立體停車樓

（5）杭州市—農(nóng)發(fā)”平急兩用”東郊倉配一體化中心項目

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