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課程大綱：

一、購物中心定位策略精細化解析

?項目的整體定位

?項目的功能定位

?項目的品類定位

?項目的品牌定位

?項目的商圈定位

?項目的客層定位

?項目的客群定位

?項目的時段定位

二、購物中心項目規(guī)劃解析

?商業(yè)功能和業(yè)態(tài)規(guī)劃

?經(jīng)營品類和品牌規(guī)劃

?交通組織和動線規(guī)劃

?品牌柜位和店鋪規(guī)劃

?共享空間和節(jié)點規(guī)劃

三、項目階段流程解析

?全流程展現(xiàn)（實戰(zhàn)案例解析）

?選址→立項→建設(shè)→裝修→招商→二裝→開業(yè)→運營→管理

?階段圖

?規(guī)劃設(shè)計→工程建設(shè)→開業(yè)籌備→運營管理

?招商階段圖

四、商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）項目招商內(nèi)容精細化解析

?定位先行

?明確業(yè)態(tài)、市場、客層、功能定位。

?品牌設(shè)定

?設(shè)定品牌檔次、品類、目錄、區(qū)位。

?主力優(yōu)先

?主力店、主力品牌、主力商優(yōu)先（主力店的入駐要求發(fā)布）。

?以大代小

?主力店帶次主力店，支柱品牌帶一般品牌，國際品牌帶國內(nèi)品牌。

?先近后遠

?先當(dāng)?shù)赜薪?jīng)營、銷售好的品牌、附近有經(jīng)營的主力店。

?放水養(yǎng)魚

?合理的招商條件、讓利的招商政策、有效的經(jīng)營保障。

?品牌孵化

?優(yōu)秀品牌推薦、示范經(jīng)營成熟、轉(zhuǎn)交商戶經(jīng)營。

?營銷滲透

?制定營銷策略、選擇合適媒體、明確受眾目標(biāo)、分布滲透實施。

?商戶訓(xùn)導(dǎo)

?培訓(xùn)商戶、指導(dǎo)經(jīng)營、跟蹤服務(wù)。

?理念保證

?理念設(shè)計、理念滲透、理念保障。

五、購物中心開發(fā)階段的營運管理

開發(fā)階段的營運管理，需要應(yīng)對的問題有商業(yè)資金壓力大、收益培育期長、專業(yè)團隊培養(yǎng)、客戶

資源儲備、實際運營曲折五大難題。

?開業(yè)前營運管理文件的編制及報批

?招商營運部：籌備期營運工作倒計時計劃表》、工作銷項清單》、物料準(zhǔn)備清單》裝

修守冊》、《統(tǒng)一經(jīng)營管理守冊》、《租戶手冊》、《營業(yè)員手冊》、《營運管理工作操作指引》

?營運管理資料的檔案建立

?商戶進場裝修及現(xiàn)場管控

初審商戶裝修資料、工程對接、手續(xù)辦理、制定手則，租戶進場現(xiàn)場管控及驗收

?建立營運服務(wù)窗口

建立總服務(wù)臺、確定標(biāo)準(zhǔn)流程、物料采購與調(diào)試、收費項目的對接工作

?團隊組建與培訓(xùn)

招商人員崗位轉(zhuǎn)調(diào)的設(shè)定、招商轉(zhuǎn)營運人員安排、人員培訓(xùn)

?開業(yè)前的準(zhǔn)備工作

開業(yè)前的檢查和整改工作、服務(wù)管控（營業(yè)服務(wù)管理、投訴、各種表單）正常營運演練、開業(yè)慶

典活動、其它注意事項

六、購物中心培育期營運管理重點

購物中心開發(fā)最大的不同就在于需要考慮商業(yè)營運。

營運管理應(yīng)不斷主動、適時地調(diào)整經(jīng)營布局、優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、形成經(jīng)營優(yōu)勢。

?開業(yè)評估及品質(zhì)管理

?總結(jié)和評估、經(jīng)營數(shù)據(jù)、客流分析、商戶配合、企劃活動等

?營運信息管理

?營運基礎(chǔ)信息、營運狀況信息、品牌資源信息、各類營運信息數(shù)據(jù)報表

?市場調(diào)研管理

?同行業(yè)競爭對手調(diào)研、消費者調(diào)研、商戶調(diào)研

?業(yè)態(tài)調(diào)整及品牌調(diào)整管理

?分析與評估、關(guān)注商戶經(jīng)營狀況、控制空鋪率、經(jīng)營過程中品牌調(diào)整

?經(jīng)營規(guī)范及環(huán)境管理

?巡場管理與制度、營運標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的管理、環(huán)境管理

?推廣管理

張老師

張志東老師

曾任中糧凱萊副總經(jīng)理 ;

住建部 中國房地產(chǎn)研究會 主任專家委員 ;

全國知名實戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)操盤手;

中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會 首席培訓(xùn)專家;

上海復(fù)旦大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)研究所研究員;

房地產(chǎn)、物業(yè)管理領(lǐng)域客戶服務(wù)專家;

清華、北大、復(fù)旦、交大等房地產(chǎn)總裁班、MBA\EMBA班特邀教授;

實戰(zhàn)經(jīng)驗

曾任中糧置業(yè)凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運營工作。并參與過、《君隆廣場》、《星耀五洲》《中遠萬和城》等大型項目的顧問工作。從1999年開始從事企業(yè)培訓(xùn)工作，富而又精深的知識結(jié)構(gòu)，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統(tǒng)一的授課風(fēng)格。有上千小時的授課經(jīng)驗。善于利用成人學(xué)習(xí)的特點，針對中國學(xué)員在工作中的培訓(xùn)需求設(shè)計、實施有效的培訓(xùn)計劃。他的授課風(fēng)格獨特，擅長在最短的時間內(nèi)創(chuàng)建理想的學(xué)習(xí)環(huán)境和氛圍，培養(yǎng)學(xué)員自信心，激勵他們有效而獨立地工作。

作為奧運會服務(wù)支持單位成員張志東先生為水立方的會務(wù)服務(wù)提供了專業(yè)的指導(dǎo)贏得了美譽。

教育經(jīng)歷：

2001 -2002：中澳MBA-La-torba大學(xué)，主修MBA課程

1986-1989 ：北京藝術(shù)設(shè)計院，主修工藝雕塑專業(yè)

2002-2003 ：國際房地產(chǎn)協(xié)會，獲得國際注冊物業(yè)管理經(jīng)理

參與編制出版著作：《房地產(chǎn)策劃師》勞動和社會保障部國家職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)及教材、主講教師

職業(yè)生涯：

現(xiàn)為清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力《房地產(chǎn)總裁班》客座講師

曾任中糧凱萊副總經(jīng)理

主管大悅城（HOPSCA）中國項目物業(yè)運營、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業(yè)經(jīng)理，主管項目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場駐場經(jīng)理。

2007年12月-2008年6月：北京達文中澳有限公司總經(jīng)理助理

2004年-2007年4月：興達集團東方夏威夷別墅項目、富達購物中心項目管理顧問

2002年3 月-2004年11 月：雨林房地產(chǎn)公司 總經(jīng)理助理

1999年12 月-2002年2 月：北京萬通鼎安國際公司（中國） ；總裁助理、萬通大廈執(zhí)行總經(jīng)理。

主要操盤的項目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業(yè)態(tài) 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業(yè)廣場、別墅等高端樓盤 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠遠洋國際城 君隆廣場 城市綜合體 （威斯丁酒店、公寓） 富達購物中心、凱博風(fēng)尚購物廣場 匯豐廣場等大型商業(yè)項目

出版作品：

作為《中國房地產(chǎn)策劃師》專家編寫了教材及認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

主講課程：

《房地產(chǎn)客戶心理分析與客戶關(guān)系管理》

《招商致勝策略》

《二三線城市商業(yè)地產(chǎn)盈利模式》

《購物中心的招商策略及談判》

《購物中心服務(wù)品質(zhì)提升》

《購物中心管理經(jīng)營管理實務(wù)》

《購物中心精細化管理實操》

《商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略》

《商業(yè)地產(chǎn)定位規(guī)劃、招商策略與租務(wù)管理》，

《商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與招商運營》

《商業(yè)地產(chǎn)運營全價值鏈模式》

《商業(yè)地產(chǎn) 中心開業(yè)前，開業(yè)后的運營管理》

主要服務(wù)的客戶：

保利、國貿(mào)、中遠、神化集團、中國鋼鐵科技集團、凱萊、中糧、首鋼、萬科物業(yè)、仲量聯(lián)行、戴德梁行、達文中澳、奧運水立方、星耀集團、興達集團、香港新世界《武漢》物業(yè)公司、萬通鼎安國際物業(yè)、方城物業(yè)、中關(guān)村玉淵潭商務(wù)科技園區(qū)等多家知名企業(yè)提供技術(shù)支持。

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