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課程背景：

我國房地產(chǎn)業(yè)已步入黃金發(fā)展期，伴隨著企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展和盈利水平的提高，投融資規(guī)模相應(yīng)擴大，步入上市的房地產(chǎn)企業(yè)明顯增多，但稅務(wù)問題隨之而來。因此，稅務(wù)籌劃已成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重大課題之一。投融資是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，是企業(yè)經(jīng)營活動中的重中之重。在投資層面，除了要考慮投資的可行性以外，還必須籌劃稅負；在融資環(huán)節(jié)，企業(yè)高度重視的不僅僅是如何解決融資難和融資成本優(yōu)化的問題，更具財務(wù)風(fēng)險性的是其融資稅收負擔(dān)；在上市過程中，則更具有資本重組、債務(wù)重組和融資變化而產(chǎn)生新的稅務(wù)，因此其稅務(wù)籌劃更為重要。

課程收益：

近年來，國家出臺了一系列財稅新政策，并增強了稅收征管力度，從而使企業(yè)的稅收成本不斷上升。 對于如何應(yīng)用稅務(wù)籌劃技巧，合法有效地從事投融資和上市稅務(wù)籌劃，操作好這一稅賦空間，以達到降低企業(yè)投融資和上市稅負的目的，以及提高企業(yè)管理層在投融資環(huán)節(jié)和上市過程中的稅務(wù)籌劃實操能力，是本課程的主要收益。

課程內(nèi)容：

第一部分 土地增值稅清算

第一講 土地增值稅清算的法定要求與必然性

一、政策要求

二、風(fēng)險分析

三、當前的困境

四、影響因素分析

第二講 土地增值稅清算流程

一、各方責(zé)任

二、清算方式

三、清算手續(xù)時限

四、計稅單位

五、清算前的管理

六、清算流程

七、申報資料

八、特殊情況

第三講 土地增值稅清算計繳技巧

一、清算單位的選擇

二、代收費用計價方式的選擇

三、清算后再轉(zhuǎn)讓的計繳

四、成片開發(fā)，分塊銷售的計繳

五、竣工前整體銷售的計繳

六、轉(zhuǎn)讓土地的土地增值稅的計繳

七、個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅的計繳

八、不同拆遷補償方式的計繳

九、補退房價差額的處理

十、清算時稅款的補繳

第四講 土地增值稅清算鑒證

一、準入條件

二、資料要求

三、審核內(nèi)容

四、鑒證終止

五、鑒證報告

六、土地增值稅清算鑒證報告范例

第五講 土地增值稅清算的審核

一、清算審核的特點

二、清算審核內(nèi)容

三、取得土地使用權(quán)所支付的金額

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核

五、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點

六、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核

七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核

八、其他扣除項目的審核

九、在清算審核時應(yīng)注意的其他問題

十、清算審核工作中有關(guān)情況的處理

第六講 土地增值稅清算案例分析

一、土地增值稅清算稅務(wù)審核典型案例

二、部分完工土地增值稅清算案例

三、土地增值稅錯誤清算案例

第二部分 涉稅風(fēng)險處理

第一講 涉稅風(fēng)險

一、來源于稅收立法層面的稅務(wù)風(fēng)險

(一)中國稅法的立法基礎(chǔ)

(二)中國稅法體系的缺陷

二、來源于稅收行政方面的稅務(wù)風(fēng)險

(一)稅務(wù)機關(guān)與納稅人信息的嚴重不對稱

(二)缺乏對稅務(wù)行政機關(guān)稅法解釋權(quán)和自由裁量權(quán)的約束

三、來源于客觀經(jīng)營環(huán)境的稅務(wù)風(fēng)險

四、來源于納稅人自身的稅務(wù)風(fēng)險

(一)缺乏依法納稅觀念帶來的風(fēng)險

(二)納稅人的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心存在問題帶來的風(fēng)險

(三)納稅人偷逃稅款或不當稅收籌劃帶來的稅務(wù)風(fēng)險

(四)內(nèi)部稅務(wù)控制不到位產(chǎn)生的風(fēng)險

(五)管理制度彈性不合理產(chǎn)生的風(fēng)險

(六月與稅務(wù)機關(guān)協(xié)調(diào)失策產(chǎn)生的風(fēng)險

(七)業(yè)務(wù)操作流程不規(guī)范產(chǎn)生的風(fēng)險

(八)涉稅政策理解不夠產(chǎn)生的風(fēng)險

(九)操作者自身因素影響產(chǎn)生的風(fēng)險

五、影響稅務(wù)風(fēng)險的八個因素

（一）經(jīng)營理念

（二）人員素質(zhì)

（三）法律意識

（四）稅務(wù)文書

（五）稅務(wù)稽查

（六）管理流程

（七）社會關(guān)系

（八）稅務(wù)環(huán)境

第二講 涉稅風(fēng)險處理

一、建立正確的稅收意識

（一）增強全員稅收意識

（二）決策者決策時不能忽視稅收風(fēng)險

二、建立企業(yè)內(nèi)部避險機制

（一）決策環(huán)節(jié)考慮稅收

（二）業(yè)務(wù)部門做業(yè)務(wù)要重視稅收風(fēng)險

（三）規(guī)范財務(wù)核算與繳稅

（四）定期請外部機構(gòu)做體檢

三、實施四大稅務(wù)風(fēng)險防控重點

（一）設(shè)立稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)(崗位)

（二）風(fēng)險識別和評估

（三）風(fēng)險應(yīng)對策略和內(nèi)部控制

（四）信息與溝通

第三部分 土地增值稅納稅籌劃

第六講 土地增值稅籌劃理論

一、選擇多元化處置開發(fā)產(chǎn)品

二、利用預(yù)提費用的稅前扣除政策

三、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

四、選擇有利的增值額核算方式

五、充分運用加計扣除政策

六、巧用特殊扣除項目規(guī)定

七、選擇有利的土地成本分配方法

第七講 土地增值稅常用籌劃方法

一、建房方式籌劃法

二、“臨界點”籌劃法

三、分散收入籌劃法

四、適度加大建造成本籌劃法

五、費用遷移籌劃法

六、利息支出籌劃法

七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

八、轉(zhuǎn)讓在建工程籌劃法

九、費用均分籌劃法

十、企業(yè)籌建期的巧妙運用

十一、投資方式的最佳選擇

十二、土地出讓金返還籌劃法

十三、代收費用籌劃法

十四、公共配套設(shè)施籌劃法

第八講 土地增值稅籌劃經(jīng)典案例

一、“先投資、再轉(zhuǎn)讓”案例分析

二、“利用公司分立模式”案例分析

三、土地增值稅籌劃案例風(fēng)險分析

四、土地增值稅稅收籌劃失敗的案例分析

屠老師

【基本介紹】

房地產(chǎn)/建筑業(yè)財務(wù)管理專家，高級會計師，中華全國管理創(chuàng)新研究會副會長，中國培訓(xùn)品牌講師、中國財稅金牌講師。 曾任杭州富特、舟山海山等國有、三資、民營企業(yè)副總經(jīng)理、上市和新三板掛牌企業(yè)財務(wù)總監(jiān)兼管理顧問、財務(wù)總監(jiān)兼總經(jīng)理助理等高級管理18年，財務(wù)中層20年，兼任銀行客戶經(jīng)理等中層5年和銀行顧問3年，兼任某會計師（稅務(wù)師）事務(wù)所副所長、企業(yè)（建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等）管理（財務(wù)）顧問16年，特約審計12年（曾任上市公司內(nèi)部控制主審）。

現(xiàn)任河北省企業(yè)家協(xié)會戰(zhàn)略合作專家，北京中寶投資顧問有限公司高級顧問，北京中建政研信息咨詢中心專家委員會委員，北京解稅寶科技有限公司首席稅務(wù)專家?guī)斐蓡T，海軒商學(xué)院戰(zhàn)略指導(dǎo)委員會財務(wù)管理高級顧問,北京漢唐教育財稅在線實戰(zhàn)講師，清華大學(xué)、北京大學(xué)、浙江大學(xué)、浙江工業(yè)大學(xué)、浙江工商大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、上海交通大學(xué)、浙江師范大學(xué)、山東財經(jīng)大學(xué)、中國人民大學(xué)、西安交大、中華會計網(wǎng)校、北京清大厚德教育研究院等多所院校掛鉤授課或特聘高級講師、教授，浙江省會計人員繼續(xù)教育指定培訓(xùn)師，浙江省總會計師協(xié)會理事、北京培訓(xùn)行業(yè)聯(lián)誼會常務(wù)理事等。

2013年被評為中國財務(wù)價值領(lǐng)軍、優(yōu)秀培訓(xùn)師；2014年被評為中國講師500強、財務(wù)管理領(lǐng)域十強和財務(wù)管理熱門講師第三名；2015年被評為中國放心講師、中國誠信品牌講師、“明德杯”中國好講師、中國最具實戰(zhàn)性品牌講師、“師王爭霸賽”中國最具創(chuàng)新性講師、163誠信講師全國50強;、2016年中國誠信品牌講師網(wǎng)絡(luò)評獎得票名列第四、中國培訓(xùn)最具號召力講師、中國培訓(xùn)百強名師；2017年獲中國講師信譽認證、測評為高級培訓(xùn)資質(zhì)、年度中華講師風(fēng)云榜百強；2018年中國培訓(xùn)行業(yè)第三屆三師節(jié)金手指獎?wù)\信100強、中國財稅金牌講師、2018年度中國最具品牌價值講師、2018年度首屆《國學(xué)文化最具影響力講師》評選大賽第一名并授予金牌講師、2018年度中國百強講師網(wǎng)絡(luò)大評選榮獲金牌講師稱號。

從事培訓(xùn)授課36年，擁有財務(wù)、會計、稅務(wù)、內(nèi)控、審計、預(yù)算、資本、風(fēng)險 、成本、非財、戰(zhàn)略、物流、上市、新三板、PPP項目、財政、金融、統(tǒng)計、認證、國企改革、其他等多個系列課程，涉及制造、房地產(chǎn)、建筑施工、通信、電力、銀行、保險、基金、物流、行政事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、賓館、財政、稅務(wù)、商品超市、生活服務(wù)、社會團體、農(nóng)村等多個行業(yè)，現(xiàn)有精品課程40門、主講課程153門。

獲社會科學(xué)成果（財稅類）3項、著作證書（企業(yè)管理類）12份

在省級以上刊物發(fā)表論文120多篇，其中：獲國際優(yōu)秀論文10篇、箸作證書20多份、全國優(yōu)秀論文一等獎10多篇。

編寫財務(wù)會計、財務(wù)管理、內(nèi)部控制等內(nèi)部教材5部，將公開出版財務(wù)、稅務(wù)、內(nèi)控、內(nèi)審、預(yù)算教材5本。

2009年獲“飛馬金獎”等榮譽稱號、

2010年獲“共和國建設(shè)功臣”等榮譽稱號

2011年獲“世界華人杰出創(chuàng)新人物”等榮譽稱號

曾代表CFO、財務(wù)總監(jiān)出席國際財聯(lián)第41屆世界聯(lián)合大會

曾多次代表財務(wù)總監(jiān)接受財政部《財會信報》采訪

【授課風(fēng)格】

1、博彩眾長，融會貫通；

2、知識性、務(wù)實性、趣味性三者有機結(jié)合；

3、開展多層次互動與適量游戲，營造生動活潑的課堂氣氛；

4、在灌輸課程基本理論的同時突出操作技能的提升；

5、提供所講課程的綜合性優(yōu)秀案例，在充分解析的過程中，使學(xué)員從中獲取想要的知識與技能；

6、采用理論與實際相結(jié)合、案例與學(xué)員所在單位特點相融合的授課方式。

同時，注重理論發(fā)展與更新、本職財務(wù)總監(jiān)與總經(jīng)理助理崗位和其他財務(wù)等管理崗位實務(wù)操作、中介機構(gòu)審計與咨詢?nèi)呓Y(jié)合，具有深入淺出，通俗易懂，針對性、系統(tǒng)性與可操作性極強的獨到之處，深受各地、各層次學(xué)員的一致好評。

【咨詢客戶】

浙江升華集團下屬公司（集團：上市公司、中國制造業(yè)500強企業(yè)）

浙江起步集團下屬公司（集團：籌備上市、中國500強最具價值品牌、福布斯中國最具潛力企業(yè)）

杭州富特帶鋼有限公司

湖州富星帶鋼有限公司

上海明豪服裝有限公司下屬公司

嘉興市華宇制衣有限公司

平湖市福星制衣有限公司

舟山市海山密封材料股份有限公司（新三板企業(yè)）

舟山市海霖密封件有限公司（籌備上市）

寧波海山克爾鈴密封件有限公司（籌備上市）

浙北會計師事務(wù)所顧問

湖州審計師事務(wù)所特約審計

湖州會計師事務(wù)所特約會計師

浙江天孚會計師事務(wù)所副所長、高級顧問

浙江元鼎會計師事務(wù)所有限公司高級顧問

北京中寶投資顧問有限公司高級顧問

海軒商學(xué)院戰(zhàn)略指導(dǎo)委員會財務(wù)管理高級顧問

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