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課程介紹

土地增值稅是房地產企業最復雜的稅種，因頻頻在稅企之間引發爭議，又被戲稱為“土地爭執稅”，也是多年來最讓財務人員頭疼的稅種。隨著《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》的出臺，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進了一步，土地增值稅為什么要立法？有哪些重大變化？會給房地產企業帶來哪些影響？是否會使得本就復雜的稅種變得更加復雜？新形勢下稽查如何應對？財務人員如果不能及時了解這些變化帶來的影響并提前應對，土地增值稅納稅風險將無法避免。

本課程將詳細解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產企業的影響與應對策略，并以土地增值稅計算流程為主線，結合當地土地增值稅最新政策和國地稅合并的征管要求，詳細梳理土地增值稅難點問題，結合實際案例進行土地增值稅模擬清算練習和稽查應對練習，使學員在學習過程中既學到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達到能從容應對土地增值稅清算的目的。

課程收益

1．了解土地增值稅立法對房地產企業的影響與應對策略；

2．了解新形勢下土地增值稅清算的難點及應對策略；

3．解決土地增值稅難點重點問題并掌握清算技巧；

4．了解土地增值稅籌劃方法；

5．熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法；

6．學會稅務稽查應對技巧。

培訓對象

各房地產開發企業主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一節：《土地增值稅法》征求意見稿解讀

1．《土地增值稅法》征求意見稿出臺的背景

2．《土地增值稅法》征求意見稿八大變化解讀

3．土地增值稅立法對房地產企業的影響

第二節：新形勢下土地增值稅難點問題與應對策略

1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

4．國地稅合并及部門配合加強對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點問題

5．嚴厲調控政策對房地產企業銷售模式的影響及納稅風險問題

6．新形勢下土地增值稅清算的應對策略

第三節：土地增值稅概述

1．集團企業內部房屋無償劃撥是否征收土地增值稅？

2．出售小產權方是否應該繳納土地增值稅？土增稅立法之后呢？

3．土地使用權和地上建筑物所有權可否分別轉讓？

4．轉讓不動產同時一并轉讓機器設備如何納稅？

5．轉讓不動產同時一并轉讓無形資產如何納稅？

6．個人轉讓不動產是否繳納土地增值稅?

7．土地增值稅與企業所得稅清算關注點有何不同？

第四節：土地增值稅收入總額確認的難點問題解析與應對

1．土增稅收入總額、增值稅應稅銷售額及企業所得稅收入總額的區別與辨析

2．納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應調

增土地增值稅清算收入還是沖減土地成本？

3．一般計稅項目收入確認的難點問題

4．跨營改增過渡期項目土增稅收入確認的難點問題

5．多合同銷售的風險分析及應對策略

6．代收款項與價外費用（違約金、更名費等）的涉稅風險？

7．隨房價一起收取的裝修費初裝費的處理

8．陰陽合同避稅有何風險?

9．超建面積如何處理?

10．六種視同銷售情形的收入確認

11．面積差異補退房款如何進行稅務處理？

12．銷售配套設施的處理

13．銷售人防車位使用權，地上車位使用權、地下車位使用權如何納稅？

14．售價偏低且無正當理由具體怎么確定？

15．簡易計稅老項目收入確認難點問題

第五節：土地增值稅扣除項目難點問題解析與應對

1．土地價款扣除難點問題

⑴ 招拍掛方式征地票據怎樣合理取得？

⑵ 拆遷補償方式征地憑證的注意事項有哪些？

⑶ 股權收購方式征地土地成本的如何扣除？

⑷ 接受重組投資方式取得土地成本如何扣除？

⑸ 紅線外支出可否扣除？

⑹ 土地款返還如何進行稅務處理？

⑺ 拍地傭金可否扣除？

⑻ 土地閑置費不得扣除

⑼ 延期支付地價款的利息有哪些相關規定？

⑽ 怎樣選擇確定土地成本的分攤方法？

⑾ 一般計稅項目土地價款抵減銷售額差額計稅與收入確認如何進行處理？

2．開發成本扣除難點問題

⑴ 采用何種成本分攤方法對企業有利？

⑵ 怎樣管控土地征用的拆遷補償款的風險？

⑶ 如何區分政府行為還是市場行為？

⑷ 超標準補償如何扣除？

⑸ 公共配套如何界定屬于全體業主？

⑹ 如何證實無償移交？

⑺ 哪些票據備注欄有特殊要求？

⑻ 怎樣合理運用建筑面積法分攤？

⑼ 直接成本單獨歸集對清算有什么幫助？

⑽ 層高系數分攤的局限性在哪？

⑾ 裝修成本是否包括家具電器？

⑿ 混合銷售應如何開票？

⒀ 甲供與大包發票如何開具？

⒁ 開發間接費與期間費的差異在實踐中如何界定？

3．加計扣除與開發費用

⑴ 房地產企業受讓在建工程繼續開發是否可以加計扣除

⑵ 金融機構利息據實扣除的有哪些條件？

⑶ 民間借貸及未發生借款開發費的如何扣除？

⑷ 實際發生與計算扣除有矛盾嗎？

⑸ 統借統還利息可否按金融機構利息扣除？

⑹ 開發費用企業所得稅與土地增值稅口徑有哪些差異？

⑺ 項目管理人員的工資福利費是否在項目清盤前都可以計入開發間接費用？

4．稅金及附加扣除難點問題

5．成本扣除原則與要求

⑴ 實際發生與支付款項有何關系？

⑵ 實際發生與取得票據有何關系？

⑶ 實際發生并取得發票但未付款的成本可以扣除嗎？

⑷ 預提成本可否扣除？

⑸ 營銷設施可否扣除？

6．共同項目的成本分攤技巧

⑴ 不同類別開發產品成本分攤技巧有哪些？

⑵ 共同成本核算技巧有哪些？

⑶ 連體樓籌劃思路有哪些？

7．開發成本與開發費用的審核與劃分技巧與案例實操

8．開發成本賬簿設置及分攤技巧

第六節：土增值稅清算政策及運用技巧

1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個主要文件

2．土增稅清算單位、計算單位準確劃分技巧

3．應清算與可清算項目準確把握技巧

4．清算后再銷售如何計算土增稅的政策誤區及應對

5．清算后再取得發票如何處理

6．核定征收的運用策略

7．土地增值稅稅收優惠及應用

8．裝修房與毛坯房土增清算時有何不同？

9．免稅臨界點的如何正確運用？

10．調整增值率的有哪些方法？

11．尾盤銷售如何進行土增申報？

12．銷售方式會不會影響清算？

13．產權車位清算時如何處理？

14．人防車位清算時的要點在哪？

15．無產權非人防車位怎么清算？

16．地上車位計入清算收入嗎？

17．機械車位清算時如何處理？

18．產權歸屬對清算的影響有哪些？

19．無產權車位是否征房產稅？

第七節：土地增值稅籌劃方法

1．變量引進

2．立項技巧

3．價格策略籌劃法

4．核算技巧籌劃法

5．合作建房

6．核定征收籌劃法

第八節：土地增值稅模擬清算

1．為什么要模擬清算？

2．土增稅模擬清算的準備工作與具體實施流程

3．跨營改增過渡期老項目土地增值稅模擬清算案例

4．新項目土地增值稅模擬清算案例

第九節：新形勢下稅務稽查應對技巧

1．稅務機關選案為何選中了你們公司？

2．企業如何通過會計報表和賬簿進行納稅風險自查與完善？

3．企業如何做好稅務稽查準備？

4．稽查中出現的稅企爭議如何溝通協調？有何技巧？

5．如何撰寫高水平的涉稅說明，提高溝通的成功率？

6．稽查案例分析

第十節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

董老師

董老師：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師。多年從事財稅方面的理論研究與實踐。擅長企業納稅方案的設計，納稅風險控制，合同涉稅風險管控、稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。現任某大型培訓中心首席培訓師，國內五A級致通振業稅務師事務所首席稅務顧問，中國稅務師行業后續教育特聘講師，北京注冊稅務師協會專家師資庫特聘講師，房地產企業管理網特聘講師，解稅寶科技有限公司特聘專家。

董老師是實戰型企業培訓師和資深財稅顧問。先后在國內大中城市演講幾百場，培訓過知名企業上千家，并兼任多家房地產公司及大型集團公司的稅務顧問，先后為數十家大型集團企業進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業成功地進行稅收籌劃,并創造了巨大的經濟效益。講課深入淺出、內容準確、分析透徹、操作實用，輕松自如，深受學員好評！

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