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【課程背景】

為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議明確了繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的五項政策（新國五條），嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，堅決抑制投機(jī)投資性購房，控制房價上漲，完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。新國五條的貫徹必然引起房價回落，銷售量放緩，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去，開始跌入微利時代。

?為了避免房地產(chǎn)投資過熱，自2011年初開始，人民銀行多次提高存款準(zhǔn)備金率，控制信貸規(guī)模，嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策使得本來就捉襟見肘的房地產(chǎn)業(yè)資金更趨緊張。

?2008年年初，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，這是實施《企業(yè)所得稅法》以來的第一個分行業(yè)的所得稅管理制度。2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求“稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查”。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局連續(xù)兩次發(fā)文，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)，堅決、全面、深入地推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅的清算工作，從而，掀起了全國性的土地增值稅清算高潮。最近十年來，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)每年都被列為各級稅收檢查的重點，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅收監(jiān)管越來越嚴(yán)厲。

?為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以會計處理技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進(jìn)行過程中落實納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助。

【主講內(nèi)容】

第一階段 投資決策階段的納稅籌劃

1．實收資本的會計核算方法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為實收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？

2．房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會計處理？調(diào)研費用是否可以計入開發(fā)成本？

3．投資方以土地使用權(quán)進(jìn)行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？

4．投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納企業(yè)所得稅？

5．房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個人資金合作開發(fā)，應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理？

6．企業(yè)股權(quán)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

7．企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

8．企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9．新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？

10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費怎樣在稅前扣除？

第二階段 前期工作階段的納稅籌劃

1．土地使用權(quán)的獲取有哪些形式？

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣核算“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”？契稅可否計入土地成本？

3．征用耕地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所繳納的耕地占用稅怎樣核算？怎樣避免耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅重復(fù)納稅？

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地怎樣計算土地的成本？

5．房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房怎樣計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得？如何核算換入房產(chǎn)的成本？

6．房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

7．房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么？

8．對動遷戶的拆遷補(bǔ)償費怎樣計入土地成本？以自建房產(chǎn)安置動遷戶如何進(jìn)行會計核算？

9．房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，投資開發(fā)完成后再出售怎樣計算營業(yè)稅？

10．委托境外設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？

11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開發(fā)怎樣納稅？

12．土地閑置費如何進(jìn)行會計處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何差異？

13．土地出讓金返還怎樣進(jìn)行會計處理可以降低稅費支出？

第三階段 項目建設(shè)階段的納稅籌劃

1．怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？

2．怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內(nèi)容是什么？

3．開發(fā)產(chǎn)品成本核算的一般程序是什么？

4．共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？

5．商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？

6．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自供建材和設(shè)備是否應(yīng)當(dāng)繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？采購建材、設(shè)備取得的增值稅發(fā)票可否計入“開發(fā)成本”？

7．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

8．房地產(chǎn)企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？

9．房地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？

10．何為資本弱化？企業(yè)從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出應(yīng)當(dāng)怎樣扣除？

11．房屋及建筑物的改建支付如何進(jìn)行會計核算？是否增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)？

12．企業(yè)對房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前進(jìn)行改擴(kuò)建的，如屬于推倒重置的怎樣進(jìn)行會計核算？

13．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以預(yù)提？預(yù)提之后還應(yīng)注意什么問題？

第四階段 竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃

1．“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

2．企業(yè)所得稅的視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？計稅基礎(chǔ)如何確定？

3．房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企事業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應(yīng)納稅所得額？

4．房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？項目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報有何關(guān)系？

5．企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？預(yù)收賬款可否作為業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)？

6．計算土地增值稅的增值額時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？

7．房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，開發(fā)費用是否按照5％扣除？

8．什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？

10．以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？

11．房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

12．房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？

13．房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

14．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？

15．房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？

16．搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？

17．開發(fā)項目清盤時怎樣與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行企業(yè)所得稅清算？

第五部分 專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。

幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團(tuán)、中國鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、中國移動等多家大型企業(yè)集團(tuán)作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會計準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識，增強(qiáng)了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

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