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課程背景

2013年土地增值稅的清算勢在必行?。?！

?在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

?本講座為土地增值稅專題，通過精心篩選，共設計46個焦點、難點問題供大家學習與分享。課程安排盡量做到：內容全面、問題集中、突出重點、注重實操。力爭使大家在兩天內對土地增值稅這一稅種有一個全面的認識與把握，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的……。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

主講內容

第一部分 土地增值稅的征收管理與稅收優惠

1、土地增值稅納稅人是怎樣認定的

2、繳納、預繳土地增值稅應如何進行賬務處理

3、稅務機關是否有權不經查賬直接采取核定征收方式征收土地增值稅

4、免征土地增值稅必須滿足哪些基本條件

5、在企業兼并中，為什么對被兼并企業暫免征收土地增值稅

6、轉讓房地產項目公司的股權是否涉及征收土地增值稅

7、未辦理土地使用權證前轉讓土地是否應征收土地增值稅

8、無產權的地下車庫、人防設施在營銷過程中應注意哪些問題

9、什么是小產權房，房地產企業開發小產權房會帶來哪些稅收爭議

10、BT模式的特點，運作方式，對房地產開發業務的稅收影響

第二部分 確認土地增值稅清算條件、清算單位應注意的問題

11、土地增值稅清算的條件，清算到底應該掌握在哪個時點進行

12、土地增值稅“清算單位”如何確定，如何理解“國家有關部門審批的房地產開發項目”、

“分期開發的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”

13、開發商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例

14、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

第三部分 確認土地增值稅清算收入應注意的問題

15、代收費用是否應并入土地增值稅收入，清算時應如何處理

16、政府返還補貼收入、稅金的賬務處理和稅收待遇及納稅風險防范

17、房地產企業那些業務在計算土地增值稅時應視同銷售不動產處理

18、轉作自用房屋為什么不視同銷售，其折舊、成本如何處理

第四部分 確認土地增值稅扣除項目應注意的問題

一、確認土地征用及拆遷補償費應注意的問題

19、拆遷安置用房土地成本應如何確認，安置房在營業稅、土地增值稅、企業所得稅上的區別

20、如何區分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出，拆遷補償費應取得什么票據

21、接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證

22、外購樓盤支出是否可以計入土地成本，是否可以加計扣除，再次銷售稅收處理

23、支付給國土資源局的土地閑置費、違約金、滯納金是否可以計入土地使用權支出

二、確認建筑安裝費應注意的問題

24、營銷設施建造費用應計入“開發成本”還是“銷售費用”

25、甲供材問題存在的納稅爭議，應該如何與稅務機關溝通與破解

26、商品房、樣板房、營銷設施的裝修費用應如何計算扣除，裝修費應如何界定

27、扣留施工單位的質保金在什么情況下才允許扣除

三、確認公共配套設施費應注意的問題

28、小區內公共配套設施費用應如何扣除

29、小區外為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除

四、成本費用的分配與計算方法

30、一次性取得土地分期開發發生的共同費用應如何計算分配

31、“詳解”同一項目不同類型房產（住宅、車庫、商鋪）的開發成本應如何計算分配

32、多個房地產項目共同的成本費用，應如何計算分配？

五、確認開發間接費與開發費用應注意的問題

33、開發間接費與企業管理費用的區別，不能明確區分開發間接費和開發費用對土地增值稅會

產生什么影響，企業只開發單一項目是否可以將全部管理費用均計入“開發間接費”

34、計算土地增值稅時“開發費用”為什么不據實扣除

35、計算土地增值稅時計入“開發間接費”的利息應如何處理

36、計算土地增值稅時，可以據實扣除的利息包括哪些內容

37、取得向個人、關聯方借款，委托他人向銀行借款、他人委托銀行借款，發生的借款費用是

否可以據實扣除

38、開發用地繳納的土地使用稅如何處理，能否資本化

39、因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除

40、房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用如何扣除

41、企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除

42、印花稅、契稅扣除有哪些相關規定，返遷房發生的支出是否應計算繳納契稅

43、未出售房屋繳納的營業稅金及附加是否允許扣除

44、加計扣除20%的優惠在什么情況下才可以使用

第五部分 土地增值稅清算操作實物

45、土地增值稅清算綜合案例分析

46、清算后有償轉讓房地產土地增值稅的計算與調整

第六部分 專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

楊老師

【主講專家】楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、重慶等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默。

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