我要報名

咨詢電話：
手　　機：	郵箱：

課程介紹

2019年7月16日，《土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，征求意見稿擬將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍，擬將目前對集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金同步取消......新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？相關(guān)各方應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡......房地產(chǎn)企業(yè)新老項目土地增值稅清算有何不同？項目橫跨新老時期收入該如何確認？新項目土地成本確認與營改增前有何不同？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對清算結(jié)果造成哪些影響？新出臺的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅清算有哪些影響？金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來哪些隱憂？如何進行開發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業(yè)財務(wù)資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務(wù)機關(guān)如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應(yīng)對？

通過實操案例結(jié)合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應(yīng)對新技能。

培訓(xùn)對象

本期培訓(xùn)適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)高管、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。

課程大綱

前言 行業(yè)管理新形勢全方位分析

第一章 土地增值稅清算演練。

第一節(jié) 土地增值稅清算必備知識

土地增值稅的清算單位如何劃分？如何通過清算單位的事前規(guī)劃有效降低項目整體稅負？應(yīng)清算項目和可清算項目的政策解析及籌劃應(yīng)用。

第二節(jié) 收入總額的確認和清算審核。

1、與收入相關(guān)的面積。

2、收入總額的確認。政府限定回遷房價格如何確認收入額？

3、收入總額的清算審核。

案例1：實測面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算實例解析？

案例2：拆遷補償案例解析及應(yīng)用。

第三節(jié) 扣除項目金額確認和審核。

1、扣除項目的扣除原則。

2、土地成本的歸集和分配 。

（1）土地成本的構(gòu)成內(nèi)容 ；

（2）土地成本的具體歸集和分攤；

（3）拆遷安置費在土地成本確認中的具體應(yīng)用；

（4）土地征用及拆遷補償費的入帳票據(jù)；

（5）土地成本確認中的相關(guān)問題及涉稅風(fēng)險防范；

（6）土地成本確認中的明細申報表及注意事項。

（7）營改增對土地成本列支的影響及風(fēng)險管控。

問題1：增值稅體制下“差額計算銷項稅額”是否影響新項目土地成本扣除？

問題2：開發(fā)商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金，這部分土地成本沒有出讓金票據(jù)，能否扣除？

問題3：母公司拿地子公司開發(fā)下，母公司名頭出讓金票據(jù)是否允許子公司作為土地成本扣除。

案例1：地價款攤銷案例解析及應(yīng)用。

案例2：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。

案例3：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例。

3、前期工程費的歸集和分配 。包括的內(nèi)容，審核的重點有哪些？如何填表？

設(shè)計費、工程監(jiān)理費、項目咨詢服務(wù)費對內(nèi)和對外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

4、建筑安裝工程費的歸集和分配。

房屋裝修費用如何扣除？有哪些涉稅風(fēng)險？營銷設(shè)施裝修如何扣除？

房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

單棟建筑物含不同類型房地產(chǎn)，清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？

商住一體樓成本劃分涉稅風(fēng)險把控及規(guī)劃策略；工程預(yù)決算、工程定額在成本列支中的指導(dǎo)作用。

混合銷售和兼營下，票據(jù)結(jié)算應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險？

【案例】單棟建筑含不同類型房產(chǎn)，清算時其建筑成本應(yīng)如何分攤？

5、公共配套設(shè)施費的歸集和分配。

公共配套設(shè)施費如何涉稅認定？成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用土地增值稅清算時如何分攤？

建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的，其成本、費用可扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”如何涉稅認定？

分期開發(fā)公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，土地增值稅如何扣除？

分期開發(fā)的多期公共配套費稅收上應(yīng)如何分攤？

紅線外工程土地增值稅清算時如何扣除？

銷售房產(chǎn)同時附贈其他開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅如何處理？

【案例1】房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機關(guān)如何掌握？

【案例2】清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設(shè)施發(fā)生的費用”是否允許扣除？對該部分設(shè)施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

6、開發(fā)間接費的歸集和分配。

物業(yè)啟動費計算土地增值稅時能否扣除？

【案例1】房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？

【案例2】利息扣除的選擇實例應(yīng)用。

7、期間費用的處理。期間費用和開發(fā)間接費用如何區(qū)分？房地產(chǎn)企業(yè)哪些費用土地增值稅清算時必須作為管理費用認定？

8、稅金的處理。

營改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區(qū)及風(fēng)險把控。

9、其它扣除項目金額。

整體購買未竣工開發(fā)項目土地增值稅清算時如何扣除？

單獨修建的售樓部等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

爛尾樓收購涉稅風(fēng)險剖析及規(guī)劃策略。

案例1：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應(yīng)用。

案例2：精裝房對土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

案例3：項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除如何計算？

10、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

以核定征收方式清算項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，如何計算土地增值稅？

清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？

清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費用，土地增值稅如何處理？

11、核定征收清算。

12、土地增值稅會計處理。

13、土地增值稅的監(jiān)管。

14、土地增值稅清算的六大步驟。

15、土地增值稅清算小結(jié)。

第二章 土地增值稅清算檢查應(yīng)對

1、清算審核概述

2、案頭初審

3、實地調(diào)查取證

4、清算主體的審核

5、項目收入的審核

6、扣除項目的審核

第三章 土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

第一節(jié) 土地增值稅的反避稅

目前國家出臺的土地增值稅返避稅政策有哪些？企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險點？

第二節(jié) 土地增值稅的稅收籌劃

如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優(yōu)惠、代收費用等籌劃實例。

第四章 土地增值稅清算案例應(yīng)用

第一節(jié) 基本案情

第二節(jié) 檢查發(fā)現(xiàn)情況

第三節(jié) 土地增值稅清算應(yīng)注意的問題

第五章 新土地增值稅法新變化和應(yīng)對方略

新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡。。。。

于老師

全國注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各大納稅人俱樂部主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對等實踐方面非常強的財稅實務(wù)課，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運營特點的財務(wù)管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力。

我要報名

在線報名：新土地增值稅擬立法背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅模擬清算和檢查應(yīng)對(鄭州)