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【課程背景】

?據(jù)2013年11月25日中央電視臺爆料：截止到2012年12月31日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元，如此巨額的欠繳稅款必然招致稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅更加嚴(yán)格地清算。

?國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅后續(xù)管理的指導(dǎo)意見》（稅總發(fā)[2013]55號）明確了企業(yè)所得稅后續(xù)管理的目標(biāo)：通過加強(qiáng)后續(xù)管理，保持企業(yè)所得稅管理的連續(xù)性，逐步形成一個稅前控制、稅中審查、稅后檢查的企業(yè)所得稅的長效監(jiān)管機(jī)制，不斷提高企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量和效率。后續(xù)管理的對象包括跨年度事項、重大事項、高風(fēng)險事項和重點行業(yè)。重點行業(yè)中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)，可以肯定，2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著第13次稅收專項檢查。

針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴(yán)格稅收征管形勢，我們總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的典型案例，歸納了近幾年來房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議的焦點問題，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)、分項目進(jìn)行剖析，希望通過培訓(xùn)，講解土地增值稅的清算策略、房地產(chǎn)企業(yè)各稅種納稅操作技巧，現(xiàn)場解答房地產(chǎn)企業(yè)在納稅操作中遇到的疑難問題。

【培訓(xùn)收益】

1、通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握土地增值稅清算的基本法規(guī)、清算程序和清算方法、稅收優(yōu)惠，土地增值稅的納稅籌劃技巧等。

2、通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本。

3、通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握收入確認(rèn)的原則、方法，開發(fā)項目完工的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時限，正確計算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額。

4、了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的重點及其應(yīng)對策略。

【培訓(xùn)對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

【主講內(nèi)容】

一：增值稅后續(xù)管理要點

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？

2、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳稅？

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時試行營業(yè)稅改征增值稅？如何做好“營改增”的準(zhǔn)備工作？

二：營業(yè)稅后續(xù)管理要點

1、企業(yè)以土地使用權(quán)投資怎樣交納營業(yè)稅？

2、什么是合作建房？怎樣繳納營業(yè)稅？

3、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交的營業(yè)稅如何處理？

4、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？

5、裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營業(yè)稅？

6、轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設(shè)，建成后銷售如何納稅？

7、房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業(yè)稅？

8、房地產(chǎn)企業(yè)向職工低價售房如何納稅？

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開發(fā)怎樣納稅？

10、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？

三：土地增值稅清算要點

1、怎樣確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何確認(rèn)銷售收入總額？

2、計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？

3、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？

4、土地閑置費可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？

5、計算土地增值稅時，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒有借款費用的，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是否按照5％扣除？

6、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應(yīng)預(yù)繳土地增值稅？

8、以土地或房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？

9、企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房如何計算扣除項目金額？

10、土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計算繳納土地增值稅？

11、向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？

12、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒有發(fā)票可否扣除？

13、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？

14、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

15、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價可以降低土地增值稅？

16、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？

17、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？

18、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？

19、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？

20、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？

21、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？

22、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅享受免稅的期望成本如何計算？

23、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？

四：企業(yè)所得稅后續(xù)管理要點:

1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？

2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅?/p>

3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？

4、開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？

5、在開發(fā)項目內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施當(dāng)?shù)卣块T給予經(jīng)濟(jì)補償后的差額應(yīng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

6、怎樣核算不同類型房產(chǎn)的成本？

7、安置動遷用房支出怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

8、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

9、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫？應(yīng)當(dāng)怎樣妥善處理？

10、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？

11、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？

12、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？怎樣確定成本核算終結(jié)日？怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計算應(yīng)納稅所得額的關(guān)系？

13、房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會計核算？

14、企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確認(rèn)收入？

15、其他企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

16、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

17、房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？

18、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認(rèn)銷售收入？

19、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

20、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

21、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)怎樣計算？

22、企業(yè)所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本？應(yīng)注意哪些問題？

23、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？

24、企業(yè)購進(jìn)軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認(rèn)條件的怎樣進(jìn)行折舊或攤銷？

25、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推倒重置的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

26、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？

27、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？

28、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政策有何變化，長期掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否扣除？

29、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

30、何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？

31、國家稅務(wù)總局2011年第25號公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？

32、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

33、稅務(wù)機(jī)關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進(jìn)行監(jiān)督管理？

34、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除？建立股權(quán)激勵機(jī)制形成的支出可否扣除？

35、企業(yè)為員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？

36、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征收個人所得稅？

37、職工福利費的開支范圍是什么？如何在稅前扣除？

38、企業(yè)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費怎樣在稅前扣除？

39、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？

40、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費如何在稅前扣除？

41、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目？

42、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？

43、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出可否扣除？范圍是什么？

44、企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除的條件是什么？

45、企業(yè)贊助支出可否扣除？

46、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內(nèi)境外有何區(qū)別？

47、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？

48、怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準(zhǔn)予稅前扣除”？

49、售后回購業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

50、融資性售后回租業(yè)務(wù)如何納稅？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項政策擴(kuò)大融資渠道？

51、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴(kuò)大融資渠道？

52、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？

53、企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內(nèi)繳足其應(yīng)繳資本額而發(fā)生借款其利息應(yīng)有誰來承擔(dān)？

54、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

55、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營業(yè)稅？

56、企業(yè)對外進(jìn)行股權(quán)投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？

57、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設(shè)債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區(qū)別？

58、企業(yè)股權(quán)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理？

59、企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？

60、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理？

劉老師

劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。

幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團(tuán)、中國鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、中國移動等多家大型企業(yè)集團(tuán)作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會計準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識，增強(qiáng)了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

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