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課程介紹

稅制改革其實就是經濟利益的重新劃分，“月兒彎彎照九州，幾家歡樂幾家愁”的事情是在所難免，對于面臨營改增的房地產企業而言，如何應對，做到“我家歡樂別家愁”就看企業的的態度和決策了 ，當務之急，是應讓企業的所有管理人員與財務人員盡快進入“增值稅”狀態。

房地產項目開發周期長、涉及面廣、產品復雜，清盤后需要進行高難度的項目清算；房地產行業涉及稅種最多，企業所得稅和土地增值稅對房地產企業影響最大；營改增時點前的項目如何面對營改增？有哪些過渡性政策？納稅人如何在營業稅和增值稅之間選擇？土地增值稅清算以及項目清盤是在營改增前有利還是在營改增后進行合算？營改增及新納稅申報表對企業所得稅申報會產生那些影響？營改增后企業采取何種策略才能降低稅負？有哪些籌劃技巧？是房地產企業財務人員在營改增關口必須事先掌握的謀略。

本專題以房地產企業營改增實務為核心，解讀營改增的核心理論，闡述營改增對企業所得稅、土地增值稅、公司清算及項目清盤產生影響、稅收規定差異及稅收籌劃，使參會人員知己知彼，百戰不殆，此課程針對性強，注重實務操作和實效，讓您兩天不虛此行！

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

課程大綱

第一部分：房地產企業營改增前后風險把控及稅務稽查新動向

一．高屋建瓴—-企業應樹立的3大營改增觀

1．營改增是革諸多稅種的命，而不僅僅革營業稅的命—-營改增帶來諸多稅種計稅口徑的變動；

2．牽一發而動全身—-營改增是整個企業的營改增，不是財務部門一個人在戰斗工程預決算、招投標、采購、成本控制、會計核算……

3．營改增帶來新的涉稅風險點；

二．漸行漸近：四大領域尤其房地產企業何時“營改增”？

三．猶抱琵琶半遮面：“營改增”核心—-稅率問題

四．“營改增”過渡期的政策銜接問題

五．房地產企業營改增面臨的5大挑戰

六．房地產企業營改增：一個核心、九大應對策略

七．房地產企業營改增：一個變通及過渡階段應對技巧

八．營改增帶來哪些新的稽查風險點及把控措施

第二部分：營改增納稅的核心理論及全方位規劃

一．拋棄營業稅觀念，樹立增值稅思維：一個中心、兩個基本點、九個統一，增值稅價外稅將會顛覆營業稅下的價內稅體系，工程造價、預決算、招投標、合同、議價模式、價格體系、內控指標、財管制度、投融資模式、業務流程改造等新體系將以價外稅重塑。

1．營改增本質：增值稅是對商品價值中的那部分征稅？

2．銷項是肉體

3．“抵扣”是靈魂

4．九個統一是外衣：三流統一、三證統一、三價統一

二．營改增全方位規劃

1．企業一盤棋—-強化跨部門溝通與協同

2．價外稅原則下工程造價規則：“價稅分離”的定價機制和稅金“收支平衡”基礎。

3．預決算、招投標新體系的建立及應對策略

4．業務合作對象選擇以及議價模式建議

5．營改增的重中之重—-合同管理

⑴ 合同—-營改增稅收籌劃的重頭戲

⑵ 營改增后合同簽訂法律建議及條款完善

⑶ 建立動態管理體系

6．購銷部門如何適應營改增？

7．營改增后成本控制的核心點：重構價格體系，建立議價優勢，加快結算效率

8．投融資模式的變化及應對技巧

9．建立在公司領導層指導下以財務部門為中心的營改增應對體系

⑴ 惡補—-財務人員應對營改增先決條件

⑵ 跨界管理：財務深入其他部門跨界延伸管理義不容辭

⑶ 核算管理：從零開始，與稅務管理深度結合

⑷ 稅務管理：建立稅控制度，規范稅務操作

⑸ 發票管理：以“三流統一”為核心增值稅發票風險管控制度

⑹ 稅收籌劃：控制風險是關鍵

第三部分：房地產業營改增前后所得稅匯算清繳策略

1．營改增前企業的幾種錯誤認識：

⑴ 營改增后我和地稅沒有關系了

⑵ 營改增后，以前的營業稅風險成為過去式了

⑶ 巴結國稅，把營改增前的稅款留給國稅局

⑷ 搞所謂的籌劃，把營改增后的稅款在國地稅之間調節

2．預交企業所得稅在營改增前后應注意的事項及稅收風險點

3．完工條件確認的技巧及稅收風險點；

4．放管結合、風險評估、信用管理——新納稅申報表變身稽查利器

5．新納稅申報表給企業帶來哪些稽查風險點？

6．預提費用確認的原則及涉稅調整；

7．列支成本費用是否必須取得發票？營改增后有哪些變化？

8．稅務對發票稽查的“九字方針”

9．稅務稽查4類重點發票

10．“三流統一”—-營改增后發票抵扣、成本扣除及稅務稽查不可逾越的紅線。

11．跨期發票如何在企業所得稅前扣除

12．關聯企業間拆借資金和利息費用在營改增前后的涉稅風險控制

13．個人股東向銀行貸款再給企業使用在營改增前后的涉稅風險及控制策略

14．“資金池”在營改增前后涉稅處理

15．期間費用與開發間接費用的籌劃

16．工資與勞務費在稅前列支的差異及營改增影響

17．福利費的列支范圍、節稅技巧及營改增后是否可以抵扣進項稅？

18．職工教育經費的稅收風險點及節稅技巧及營改增影響

19．業務招待費稅前扣除涉稅風險點及節稅技巧及營改增后的涉稅風險

20．母子公司列支管理費的涉稅風險及稅收應對技巧及營改增帶來的變化

第四部分：房地產項目土地增值稅清算策略及營改增影響

1．營改增關口，土地增值稅何時清算對企業有利？

2．如何正確把握清算單位和清算時限？

3．營改增后是否收到預售款時即產生銷項稅？收到訂金、VIP、誠意金、保證金是否產生納稅義務？

4．“拆一還一”與“紅線外”的支出財稅處理及營改增后是否有進項可以抵扣？

5．甲供材、及分包工程在營改增前后開具技巧及稽查風險點

6．“甲供材”營改增之后的財稅處理

7．甲供材及包工包料的偽命題

8．取得土地支付的土地出讓金、規費是否有機會抵扣進項稅？

9．“包稅協議”如何正確納稅？

10．先賣后租協議的財稅處理及營改增影響

11．自持物業的財稅處理及營改增的影響

12．混業經營如何納稅及風險規避；

13．投融資的財稅處理及營改增前后涉稅變化

14．開發成本列支企業所得稅和土地增值稅差異點及營改增影響

15．財務費用中的諸如顧問費之類如何在土地增值稅前扣除？營改增后如何列支？

16．納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？營改增后變化？

17．銷售精裝房的財稅處理及營改增影響；

18．拆遷安置費如何扣除？營改增后是否可以抵扣進項稅？

19．訴訟費、律師費、在籌辦舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費禮品、奠基費用、產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金列支技巧及營改增后變化？

20．地下人防形成的車庫的財稅處理及疑難解析及營改增影響

第五部分：房地產項目清盤注銷及公司注銷的規劃安排及營改增影響

1．營改增十字路口——何時項目清盤企業稅負最低？

2．項目竣工后清盤需要處理的事項

⑴ 項目竣工驗收與備案

⑵ 項目產權登記

⑶ 涉稅處理及風險應對

3．項目公司清算與注銷的操作要點及營改增的影響

⑴ 項目公司清算的操作程序

⑵ 項目公司清算的稅務處理及營改增影響

⑶ 項目清盤及公司清算中的稅務風險規避策略及營改增帶來的高壓區

李老師

中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家地產和建安企業稅務、審計、評估、培訓機構的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富稅務實戰經驗，為多家大型地產和建安企業及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規劃》發表數十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業所得稅、土地增值稅、營改增、企業重組、稅收籌劃、稅務稽查及房地產和建安企業稅收。先后在北京、上海、深圳、南京、鄭州、廈門、沈陽、青島等40多個城市舉辦過房地產和建安業財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評！

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