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課程背景

《中華人民共和國土地增值稅法》社會征求意見階段已經結束，《土地增值稅法》將上升為國家法律，我們有必要對新的土地增值稅法有清晰的認識，將給我們帶來哪些影響，我們應該如何應對。

土地增值稅稅負較高。土地增值稅計算復雜、各省各自為政，不同的事項出現不同的規定，征收環境改變，稅企爭議很大，信息化管理帶來的稅收管理的變化，中小企業減稅降負下，必然帶來對利潤高的行業嚴格征管，房地產開發企業土地增值稅清算必然是稅局關注的重點，有些省份已經上馬土增清算軟件系統，合理、合法的做好土地增值稅清算，是我們的工作，如何更好的何籌劃，是我們需要練就的內功。

課程收益

一、土地增值稅:新稅制下解讀征求意見稿解讀

二、土地增值稅:清算流程及相關規定

三、土地增值稅:審核中稅務機關關注的風險點

四、土地增值稅:清算案例及稅收籌劃思路

五、土地增值稅:疑難問題答疑

課程大綱

一、土地增值稅:新稅制下解讀征求意見稿解讀

（一）將出讓、轉讓集體土地使用權、地上建筑物及附著物納入征稅范圍

（二）普通住宅增值率低于20%免稅與以往有何不同，是否一定可以享受到

（三）征收管理模式改變帶來的便利與風險

（四）省級政府管理權的改變及影響

（五）明確集體土地使用權及地上建筑及附著物可以核定征收

（六）計算方法與稅率維持原貌

（七）納稅義務時間進行明確帶來的執行不便利

（八）稅務機關核定成交價格和扣除項目的情形

（九）在政策變動前，房地產開發企業需要如何做對企業有利

二、土地增值稅:清算流程及相關規定

（一）土地增值稅清算單位如何確定，有關部門如何確定，如何確定分期，前期如何籌劃

（二）增值稅時代下收入和土地成本的確認，目前流行的三種算法

（三）與清算相關的幾種面積的定義

（四）銷售房地產使用權是否征收土地增值稅，長期出租是否繳納土地增值稅

（五）買一贈一土地增值稅的處理

（六）代收費用的處理

（七）還本銷售的稅務處理

（八）土地增值稅的清算對象如何劃分

（九）不同類型的房產是否可以合并清算

（十）不同土地取得方式下如何確定土地成本

（十一）拆遷補償費的相關規定，從政策上看營改增后對拆遷補償費的稅前扣除憑證有何不同

（十二）成本分攤的幾種方法如何選擇？如何籌劃

（十三）車位車庫是否分攤土地成本

（十四）售樓部的土地增值稅處理

（十五）精裝修否可以作為土增扣除，精裝和軟裝有何不同，是采用分解收入的方案還是進入成本核算更有利

（十六）房地產企業將車位無償交付物業公司，是否繳納土地增值稅

（十七）房地產開發費用扣除的規定

（十八）財務費用扣除的相關規定，利息據實扣除與按比例扣除的規定

（十九）加計扣除的規定，哪些情形下不能享受加計扣除，

（二十）紅線外支出的土增處理

（二十一）計提未支付的成本是否可以在土地增值稅前扣除

（二十二）已經開局發票未支付的成本土地增值稅是否可以在土地增值稅稅前扣除

（二十三）土地出讓金返環的土地增值稅處理

（二十四）尾盤銷售的土地增值稅如何計算

（二十五）銷售舊房的土地增值稅計算

（二十六）清算時點如何把握，對公司有利。

（二十七）土地增值稅清算后，項目虧損怎么辦

（二十八）重組改制土地增值稅的處理

三、土地增值稅:審核中稅務機關關注的風險點

四、土地增值稅:清算案例及稅收籌劃思路

五、土地增值稅:疑難問題答疑

耿老師

耿老師：中國注冊稅務師、中國注冊會計師。從事財稅工作20多年，跨行業經驗豐富、先后從事過建筑、商業、工業、會計師事務所、稅務師事務所中介機構。曾任雙匯集團區域公司財務總監、曾任某（5A級）稅務師事務所首席咨詢師，某房地產財稅咨詢公司（新三板）任咨詢總監。為近百家房地產開發公司提供過咨詢服務，積極參與社會培訓，所講課件被中稅協選用作為中國注冊稅務師后續教育課程。被財政部門作為中級后續教育課程。公司的稅務顧問，具有深厚的理論基礎與豐富的實踐經驗。

授課特點：具有實操性，有案例，有深度。

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