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課程介紹

2020年，受新冠肺炎疫情影響，眾多企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)危機(jī)。國(guó)家為幫助企業(yè)渡難關(guān)，特別是中小微企業(yè)，出臺(tái)一系列稅收優(yōu)惠政策，扶持企業(yè)發(fā)展。小規(guī)模納稅人征收率減按1%執(zhí)行期限延長(zhǎng)至2020年末，在一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和增值稅稅負(fù)，影響企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)，最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤(rùn)。

另一方面，受疫情影響，全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)延遲，對(duì)在建項(xiàng)目工期產(chǎn)生較大影響，會(huì)出現(xiàn)延期交付的情況；對(duì)勞動(dòng)用工、勞務(wù)用工影響也很大，可能會(huì)進(jìn)一步增加房產(chǎn)企業(yè)的成本，壓縮利潤(rùn)空間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期長(zhǎng)，稅負(fù)重。特別是營(yíng)改增后，國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)，該行業(yè)的稅務(wù)籌劃空間越來(lái)越小，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

在項(xiàng)目初始階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目總體稅負(fù)進(jìn)行提前測(cè)算。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，在開發(fā)過(guò)程中的不同階段，通過(guò)合同控稅，提前防控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，提前籌劃。

課程對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

一：土地征用與規(guī)劃信息

1．土地面積與成交價(jià)格

2．樓底座占地面積及容積率

3．普通住宅、非普通住宅、其它類可售面積

4．測(cè)算印花稅、契稅、土地使用稅

二：前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1．七通一平

2．規(guī)費(fèi)

3．綠化與景觀

4．配套設(shè)施

三：建安成本預(yù)算

1．地基基礎(chǔ)工程

2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項(xiàng)）

3．裝修工程

四：開發(fā)間接費(fèi)預(yù)算

1．融資成本

2．人工成本

3．其它

五：資金預(yù)算與融資成本

1．融資渠道與利率

2．固定資產(chǎn)購(gòu)建

六：?jiǎn)挝幻娣e售價(jià)與銷售額預(yù)測(cè)

1．分別統(tǒng)計(jì)不同類別產(chǎn)品銷售額

2．按可售面積計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?/p>

3．增值稅及附加預(yù)交

4．土地增值稅預(yù)交

5．企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利

七：增值稅稅負(fù)測(cè)算

1．銷項(xiàng)稅額測(cè)算與銷項(xiàng)抵減

2．進(jìn)項(xiàng)稅額測(cè)算：

⑴ 購(gòu)建固定資產(chǎn)

⑵ 期間費(fèi)用

⑶ 成本中服務(wù)費(fèi)（設(shè)計(jì)、監(jiān)理等）

⑷ 外購(gòu)材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

3．增值稅稅負(fù)及附加稅

八：土地增值稅稅負(fù)測(cè)算

1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/p>

3．車位銷售方式對(duì)清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計(jì)算

6．增值額與增值率

7．稅負(fù)與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

九：企業(yè)所得稅預(yù)算

1．未完工階段-預(yù)計(jì)毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費(fèi)用預(yù)算

4．開發(fā)項(xiàng)目出售與自持租賃稅負(fù)比較

5．總體稅負(fù)

十：開發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)防控

1．征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：

⑴ 招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

⑵ 拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)

⑶ 股權(quán)收購(gòu)方式（溢價(jià)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的處理）

⑷ 合作開發(fā)模式

⑸ 限地價(jià)競(jìng)配建

⑹ 前期規(guī)劃許可與清算對(duì)象確定

2．資產(chǎn)剝離與重組：

⑴ 合并與分立

⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓

⑶ 投資

⑷ 租賃

⑸ 增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3．工程承包方式選擇中的籌劃：

⑴ 大包

⑵ 甲供

⑶ 混合銷售（甩項(xiàng)）

⑷ 如何選擇合作方

4．租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控（無(wú)租、免租期、轉(zhuǎn)租）

5．融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃

⑴ 利息發(fā)票開具時(shí)間

⑵ 計(jì)提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

⑶ 混合性投資

⑷ 同期利率

6．銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：

⑴ 設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

⑵ 先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

⑶ 贈(zèng)送裝修如何運(yùn)作

⑷ 免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

⑸ 商鋪售后回租

⑹ 視同買斷、超基價(jià)分成

⑺ 組建銷售部與委托代銷的決策

7．往來(lái)賬中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無(wú)償出借資金

⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入

⑷ 無(wú)法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)間

8．違約金專題

十一：企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發(fā)間接費(fèi)

3．開發(fā)費(fèi)用

4．利息支出

5．加計(jì)扣除與預(yù)提

6．車位

7．營(yíng)銷設(shè)施

十二：合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢(shì)新變化與防控風(fēng)險(xiǎn)新思路：

2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據(jù)條款（價(jià)格、開票時(shí)間、種類、合規(guī)性責(zé)任）

5．善意取得的運(yùn)用

6．真實(shí)交易的證明

7．嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）

8．掛靠經(jīng)營(yíng)與共享資質(zhì)

9．委托收付款是否可行

10．合法憑證如何掌握

11．確實(shí)無(wú)法取得合法憑證的補(bǔ)救

12．稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對(duì)

十三：老師現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

許老師

許明信：國(guó)內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)與建筑等相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的財(cái)稅顧問，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國(guó)房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問題，因而受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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在線報(bào)名：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算與全價(jià)值鏈稅務(wù)籌劃專題班(南京)