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【課程背景】

隨著進入“十四五”新的發展周期，在新常態的經濟形勢下，政府的發展目標從原有的GDP經濟增長，轉向為“因城施策”的復合增長目標。同時，伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產調控政策的出臺，我國房地產發展正在進入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發，而對其產業招商引資、商業運營、教育體育等方向有了更多的要求。

另一方面，在新的去杠桿的金融政策導向下，房地產高周轉的模式已經不再是房企的決勝法寶。行業本身逐漸進入飽和期，各企業在投資模式、運營體系、成本控制、設計創新等方面都有一定的趨同性，投資專業如何提升行業認知，提高拿地成功率，將成為員工自身甚至地產企業生存和發展的重要要求。

本課程主要圍繞投資拓展的道、術與具體執行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結合眾多經典案例，全面解析房地產投資拓展，增強地產投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優勢。

【課程價值】

1、企業如何做好正確的拿地決策？分享標桿房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作

2、地產投資的全過程解析及風險防范

3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？

4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究

5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。

【課程亮點】

1.理論+實操+案例，多管齊下，從本質提升投拓能力及效率

2.實戰派風格，追求落地，針對性強，解決實操痛點

3.體系性強，手把手教學，從填表到建模，讓你迅速精通投拓尤其是測算的各個門路

4.循序漸進，風格幽默，互動性強，學習過程充實而不失活躍

【授課方式】

方式 1：帶領學員構建完整思維導圖，深度梳理投拓邏輯，并對重點知識進行深度詳解

方式 2：案例教學-依托實操案例和模型，讓學員學會如何將專業知識運用實務環境

方式 3：隨堂練習--在授課過程中穿插若干習題，幫助學員加深理解和記憶

方式 4：分組討論--組織學員進行分組討論，培養主動思考能力

【課程對象】

1、房地產開發企業總經理、投資副總、片區總經理、項目總、設計副總、營銷副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層；

2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金、前期、策劃、設計、營銷等條線管理者以及拿地相關的部門人員。

【課程大綱】

第一部分 房地產投資實務與拿地決策

一、拿地決策

1、典型房企投資策略：

（1）私企：

案例：碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求

案例：融創的投資區域，收并購鼻祖

案例：萬科的投資區域，最授權的管理機制

（2）國企：

案例：招商蛇口

2、土地價值判斷

（1）拿地方法：把握好天時、地利、人和

（2）拿地技巧：看城市、看區域、看項目、看收益

（3）項目研判的四個維度：土地、效益、市場、風險

二、投資交易模式

1、交易類型：一手項目、二手項目

2、交易模式特點及難點：

（1）招拍掛交易方式簡析

（2）收并購交易方式簡析

（3）城市更新交易方式簡析

三、地產投資的流程

1、地產投資流程：招拍掛、收并購、舊改

2、土地信息的收集：信息的來源與種類

3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度

4、經濟可行性研判：財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準

5、可行性研究報告

6、商務談判及交易方案：合作意向書、合作協議

7、投資達成

8、投資達成后事項

四、地產投資未來的趨勢與機遇把握

1、“三道紅線”作為樓市防火墻的建立，預示著下一個時代是資金為王的時代

2、2020年頭部房企拿地回歸一二線城市特征明顯

3、“規模優先”戰略調整至“防風險”

4、行業進一步集中化，不是“拼”就是“死”成為眾多非第一梯隊房企的困局

5、多元化、房產資產化金融化、更新改造是房地產必然的趨勢

第二部分：房地產投資測算

【問題1、2、3、4、5】

一、投資測算的經濟可行性研判

1、財務測算的基本邏輯：模擬一條項目開發運營的現金流，定量的論證項目的經濟可行性，以幫助投資者決策

2、財務測算的前提輸入條件：

（1）設計規劃指標

（2）銷售計劃

（3）運營計劃

（4）土地成本

（5）建安成本：全成本構成、影響成本的主要因素（容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務費用）

（6）三費：管理費用、營銷費用、財務費用

（7）三稅：增值稅、土增稅、所得稅

（8）經營物業假設

（9）融資方案

3、財務測算的輸出結果：

（1）核心評價指標

（2）現金流量圖

（3）敏感性分析

4、生成可行性研究報告

二、財務測算模塊解析

1、招拍掛項目測算

（1）城市板塊深化研究：如何充分認知市場

（2）測算視角下的產品最優化：怎樣提高貨值？

（3）測算視角下的成本最優化：怎樣降低成本？

2、收并購項目測算

（1）溢價的處理：直接處理、間接處理

（2）稅務的特殊處理

（3）不同交易架構對測算的影響

三、拿地強排詳解：

1、拿地強排概述：

（1）強排的目的是什么

（2）強排需要做什么

（3）為什么制定強排流程控制

（4）強排操作路徑

2、強排前期準備三步法

（1）地塊特征分析

（2）規劃要點及條件輸入

（3）營銷條件輸入

3、強排設計五重奏

（1）產品功能落位

（2）選擇使用產品

（3）底商計算

（4）合理強排

（5）多方案比選

4、強排貨值分析：

四、開發稅務問題

1、不同拿地模式應關注的稅務問題

（1）一級市場：招拍掛/勾地，一二級聯動，三舊改造

（2）二級市場：土地轉讓，股權收購，增資擴股，合作開發，土地作價入股，聯營型，委托代建

2、收并購財稅問題處理

五、投資測算實例操練

1、投資測算不同階段：

（1）初判可研階段

（2）詳判定案階段

（3）項目可研階段

2、測算內容：主要科目解讀：全成本科目、利潤表及現金流量表

3、測算依據：專業板塊專業報告

4、全成本解讀：

5、投資階段影響單方建造成本因素：容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術、財務費用

6、投資測算實戰演練

（1）第一步：項目定位

（2）第二步：戶配及規劃方案

（3）第三步：運營計劃示例

（4）第四步：測算演練詳解

（5）第五步：壓力測算

7、投資測算練習：算土增稅、算利潤率、算地價、算最低售價

第三部分：投資相關法律實務

【問題6、7】

一、在建工程轉讓

1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況

2、法律風險及防范措施

3、在建工程轉讓的特殊情況：未達到25%投資額的處理方案

二、股權類合作開發

1、法律特點及優劣勢

2、法律風險：土地風險、股權風險、債務風險

3、法律風險防范

（1）股權收購之買新不買舊

（2）股權收購之收購還是增資

（3）股權收購之直接收購還是間接收購

（4）收購前法律財務盡職調查，合同設置相應條款

4、股權收購的特殊情況

（1）土地尚未落實

（2）目標股權有瑕疵

（3）有前置審批要求：國資股權，外資股權

（4）特殊情況的股權收購：分立公司、股權退出、小股操盤

三、聯營型合作開發

1、法律特點

2、法律風險及防范措施

四、委托代建代管

1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況

2、法律風險及防范措施：合作模式、風控措施

五、投資法務盡職調查

1、盡職調查：財務、法務盡調元素

2、需發表意見及風險預估

（1）基礎信息調查

（2）股權并購類法務風控

（3）股權并購類稅務風控

（4）資產收購類法務風控

（5）權益合作--代建&權益收購

六、投資法務設計思路

1、如何設置交易架構

【案例1】：復雜資產關系的交易架構設置

【案例2】：不良資產項目的交易架構設置

【案例3】：一二級聯動項目的交易架構設置

【案例4】：爛尾樓項目的交易架構設置

2、如何約定交易價款

【案例1、2、3、4】

3、資金支付原則、節奏設計思路

4、違約責任設計思路

七、合作項目公司管理約定

1、控股和參股項目的主要協議

2、操盤方與參股方項目管理

3、合作協議中的主要約定內容

八、投資法務疑難雜癥

1、標的資產的自身瑕疵

案例一：坂田項目（規劃沖突）

案例二：南山項目（拆遷不可控）

案例三：惠州項目（土地無法移交）

2、行政審批的風險

案例四：龍崗項目（政策變化）

3、或有負債出現的風險

案例五：平湖項目（涉訴）

4、土地成本及稅務風險

案例六：寶安項目（土地成本是否抵稅）

5、合作方風險

案例七：資產包（優先購買權）

案例八：惠州項目（合作方意愿）

第四部分：房地產融資方式及策略

一、中國房地產融資現狀和前景

1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶

2、當下房地產項目現存融資方式

3、更多房企尋求合作，“大魚吃小魚”也愈演愈烈

4、資產證券化開始快速發展

5、融資分化指引地產未來方向

二、房地產融資產品

1、銀行資金

2、房地產信托資金

3、房地產保險資金

4、地方及國有金控平臺

5、房地產企業債券

6、房地產公司上市

7、房地產資產管理計劃

8、中小房企與房地產私募基金

9、房地產資產證券化

三、房地產表外融資

1、表外融資概念

2、表外融資模式

（1）通過非并表企業進行常規性融資

（2）合并報表內的明股實債融資

（3）合并報表外的明股實債融資

（4）通過ABS減少有息負債或進行出表

（5）以應付款類科目的形式進行融資

3、表外融資的作用：債務隱形化，優化財務指標

4、表外融資識別

四、房地產收并購前融

1、房地產前融概念

2、地產前融模式

（1）銀行前融-表內外資金全周期覆蓋

（2）信托前融 ①“四三二”投資差額

（3）信托前融 ②優先股+次級債

（4）信托前融 ③小股+大債

（5）信托前融 ④股權收益權

（6）信托前融 ⑤資產收益權

（7）信托前融 ⑥股權投資+對賭

（8）信托前融 ⑦應收賬款融資

3、收并購項目前融

五、地產私募資金投資模式

1、被禁的幾種模式

2、可行的模式

3、特殊模式

第五部分：產業地產投資

一、產業勾地的理論

1、理論支撐

2、產生背景

3、產業勾地的模式

4、產業勾地的生意邏輯

5、產業勾地的要素條件

6、產業勾地的流程

7、產業地產盈利模式

二、產業勾地的幾類方式：

1、傳統產業園區勾地模式：華夏幸福

2、科技地產勾地模式：碧桂園、首創置業

3、創業孵化空間勾地模式：萬科

4、醫療康養產業勾地模式：綠城、萬科

5、文化旅游產業勾地模式：恒大、華僑城、萬達、港中旅

6、教育產業勾地模式：碧桂園、綠地、陽光城

7、典型產業勾地模式總結

三、產業合作模式：

1、分塊開發、合作開發

2、產業勾地的主要方式

3、產業勾地選址

4、產業勾地選址流程：案例

四、分城市產業勾地策略

1、政府政策環境分析，產業策劃方案結構

2、重點城市分析：北京、天津、青島、濟南、鄭州

五、勾地關鍵要素：

1、土地出讓門檻設置

2、勾地案例：恒大長沙大王山片區案例

六、產業地產代表：

張老師

現任某TOP20房企業務發展副總經理，曾就職于深圳萬科地產、卓越集團、華潤置地投資總。中山大學研究生、上海財經大學本科畢業，六年房地產專業知識學習，及十一年房地產投資經驗。從事投資工作至今，簽約項目三十一個，項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項目總面積八百萬余平方米，總貨值超千億，完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程，擁有豐富的投資經驗。

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